研討主題三：08奧運及09年后的北京酒店業

    研討嘉賓：呂裕國(副總經理—北京東方君悅大酒店)；辛濤(總經理—北京國貿飯店)；張京文(董事兼副總經理—北京香格里拉飯店)；

    2008年的北京奧運會對中國的作用，不僅是帶動北京的經濟發展，也是促進全國旅游業發展的一個好機遇。這項全球注目的盛事將會吸引來自世界各地眾多的參觀者和游客到中國來，這就給酒店行業的發展帶來極大的促進作用。據《北京奧運旅游行動規劃》的預測：2008年，北京入境旅游者將達到440萬人次，外省市來京旅游者將達到1億人次。08奧運及09年后的北京酒店業發展如下：

    一、酒店開發項目顯著增加

    伴隨著中國經濟的強勢增長，2008年奧運會掀起了北京地產開發的熱潮。在此輪開發熱潮中，許多開發項目是包含酒店在內的大型地產綜合開發項目。根據浩華管理公司的統計，有超過70個的酒店項目正在規劃或者建設階段，其中40多個酒店項目被確認順利開發的可能性較大，而其中又有許多酒店會在奧運會開幕前開業。

    二、目前供需基本平衡

    根據奧組委的要求，到2008年北京舉辦奧運會時星級酒店應達到800家，客房數應達到13萬間。2007年，北京有超過4500間客房總量作為新增供給進入市場，2008年該供給量預計為7，000間。而截至目前，北京已經擁有853家星級酒店，客房數量已達到17萬余間，從靜態角度來看，北京的酒店業市場已經達到奧運的接待要求，供需總量基本平衡。從動態的角度分析，強勁經濟增長推動的商務活動和旅游是北京酒店市場未來增長的主要原因，特別是新興的會議、展覽、獎勵旅游預計將接替奧運成為酒店業的主要需求來源。同時加速的基礎設施改造建設將在長期內支持旅游業的增長。北京將不會導致雅典、悉尼、亞特蘭大、巴塞羅那各地高檔酒店都在奧運會后兩三年出現大面積空置現象。

    三、結構性不平衡或在奧運后顯現

    北京現有的853家星級酒店中五星56家,四星133家，三星265家,二星340家,一星59家。現有的56家五星級酒店中23家屬于新建酒店，新建酒店的增長速度達到41%;四星級酒店新建16家，增長11%;新增三星級酒店數增長1.3%。由此可見，五星級酒店市場的增量遠超過酒店市場的平均增量，可以預計的是，隨著奧運會后國際游客的減少，五星級酒店市場的競爭程度將進一步加劇，受此影響包括四星在內的高星級酒店市場的寬幅格局調整在所難免。

    我們的觀點：

    一、部分一線城市的酒店業發展接近或超過了發展高峰期

    自2000年開始，酒店業的景氣周期已經持續7年，在此期間高星級酒店得到了迅猛的發展。僅2007年，在年底前開工全國待評、在建、待建四、五星級飯店就達到1107家，其中相當于五星級的554家，是2007年全國五星級飯店總量的1.9倍。根據浩華數據分析過去五年，中國5星級酒店市場的房價增長速度快于4星和3星。2002年至2006年期間，5星級酒店平均房價的年增長率為6%，同比4星和3星酒店分別為5%和4%，因此5星與其他星級酒店的房價差距進一步拉大。

    我們認為，高星級酒店的興建與開業仍將保持慣性的增長趨勢，并在部分二線城市有進一步發展的可能，但從整體發展來看高星級酒店已經或即將進入高峰期。而除了國家旅游局頒布并于2007年率先批準三家白金五星酒店外，一大批的國際精品酒店也將出現，將極大的豐富高端酒店市場。朱美拉(Jumeirah)宣布其在亞太區的首家酒店、位于上海新天地、2008年8月1日開業的朱美拉漢唐新天地酒店平均房價將在400美元左右。新加坡悅榕控股有限公司也于近日宣布將首次進軍中國城市高端酒店市場，首家城市酒店將于明年在北京開業。

    北京的酒店業發展在2008年將進入高峰，而后奧運時代的到來將直接考驗著高星級酒店市場的經營與發展。

    2007年內上海開業的五星級酒店達23家，同比增長超過25%，遠超星級酒店的平均增長率。而從經營的角度看，上海旅游酒店的平均出租率為由05年的65.64%下降至07年的61.48%，五星級飯店的出租率則由72.33%下降至68.23%。隨著2008年至2010年期間新的旅游酒店的建設，目前已經出現的酒店業供過于求的跡象暗示著上海的酒店業市場發展在一兩年內也將達到高峰。

    此外,廣州、蘇州、成都、杭州等一線城市的酒店業發展情況表明這些城市在未來幾年中陸續將進入酒店業發展的高峰期，而在這些城市中高星級酒店將率先進入飽和期。以廣州為例，至2010年亞運會前,廣州星級酒店將增加到300家,約一半為四星級以上高端酒店。而到目前為止,琶洲香格里拉、天譽威斯汀、天倫萬怡、富力麗思·卡爾頓等豪華高星級酒店已經開業,這些已開業或者在建的高星級酒店80%左右都建在廣州的天河區,以珠江新城、天河路、琶洲為中心,其中天河路將會成為豪華酒店最為密集地區。

    另據浩華公司的統計，大連、青島、三亞以及深圳等城市的高端酒店市場發展有望在08、09年繼續保持快速發展的趨勢。

    二、經濟型酒店仍具有發展的空間，但品牌也將加快整和

    資本一直是推進中國經濟型酒店行業發展的主要動力，而輕資產、高投資回報率、標準化、易于復制擴張等經濟型連鎖酒店所表現出來的特征則成為了吸引資本投入的關鍵性因素。

    近年來經濟型酒店快速發展并形成了三大陣營：一是全國性的國內經濟型酒店品牌，如如家快捷、錦江之星、七天連鎖等；二是區域性的國內經濟型酒店品牌，如上海莫泰168、南京金一村、鄭州中州快捷、重慶揚子江飯店等；三是國際經濟型酒店品牌，如美國溫德姆集團旗下的速8、法國雅高集團旗下的宜必思等。

    雖然涌現出許多經濟型酒店品牌，但根據經濟型酒店網統計的數字，目前全國百余個經濟型酒店品牌中，連鎖規模達50家以上的只有7家，連鎖規模10家以上的也僅有25家。2007-2008年前10大經濟型酒店品牌市場占有率更是由85%下降至38%。究其主要原因，無非是過度發展導致競爭加劇，尤其是以短期投機為目地期待把企業迅速做大上市或轉手套現的投資者的加入更加深了經濟型酒店行業發展的未知性。

    由于受美國次貸危機的影響以及從緊的貨幣政策的影響，經濟型酒店行業在2008年普遍遇到了資金緊張的實際情況。與此同時世界第三大郵輪公司麗星郵輪公司將定價每晚99元的我的客棧投入內地市場，99元房價“廉價酒店”的出現也使得經濟型酒店市場的競爭更加激烈，競爭結果更加難以預測。

    我們認為如家收購七斗星的案例將增多，收購規模也將加大，未來3-5年一方面經濟型酒店市場仍將以資本的較量、發展速度的較量為主，與此同時，酒店品牌建設的競爭、服務質量的競爭以及綜合管理能力的競爭將越來越在競爭中占據主導地位。那些資本勢力較弱、只注重規模，而沒有核心競爭力的企業必將面對被兼并、收購的命運。從靜態的角度來看，國內二、三線乃至農村市場仍有廣大的酒店發展空間，而大量存在、分布極廣的的低端無品牌的旅游星級酒店也為優勢品牌的兼并、收購提供了廣闊的市場。從動態角度來看，市場未來的格局將是以10余家著名酒店品牌為主導，市場占有率在50%以上。

    三、資本市場活躍，酒店業兼并、收購風起云涌     

    國家旅游局局長邵琪偉在“2007年中國旅游投資洽談會”上指出，到2015年全國將新增各類住宿設施約20萬家，其中星級酒店約1萬家，五星級飯店將超過500家，對休閑度假酒店的需求也將有成倍的增長。大量國際、國內資本流向酒店業，目前中國旅游業投資比例中，企業投入比重最大，其中有相當一部分是民營企業，而外資進入中國旅游業的比例也逐年遞增，預計“十一五”期間，我國旅游酒店投資將達3400億元。

    我們認為隨著旅游業的持續快速發展，酒店需求將明顯增長，2007年至今酒店業資本市場的活躍充分表現表明了酒店業發展的廣闊前景。未來幾年，在人民幣升值的大背景，不只經濟型酒店，高星級酒店的投資也將繼續保持升溫趨勢，而酒店業資本市場的活躍表現直接導致酒店業大規模兼并收購產生。國家旅游局質量規范與管理司劉士軍提出要大力促進產業的轉型升級，加強新技術在行業的應用，鼓勵本土酒店集團到海外市場發展，努力把旅游酒店業培育成國民經濟的重要產業。本土酒店集團走出國門是實現從旅游大國向旅游強國轉變的要求，也是中國酒店國際化的戰略目標。目前，國際酒店公司紛紛逐鹿中國酒店市場，高端品牌本土酒店業處于被動地位。在這種情況下，中國酒店邁出國門，向國外擴展，利用國內資源和國際資源開拓國內、國際市場從而提高中國酒店的國際競爭力具有重要的意義。