近日，廣州最貴舊改塵埃落定。

      2021年1月18日下午5時整，改造投資額346.67億元的廣州海珠區鳳陽街鳳和（康樂村、鷺江村）更新改造項目停止招商報名。21日，有消息指出，此前與該項目簽署改造合作意向協議的合生創展集團有限公司（0754.HK，以下簡稱“合生創展”）已拿下該項目。

      據悉，合生創展以百分之百通過率獲得該舊改項目。但實際上，部分村民此前卻對舊改存在擔憂，“規劃藍圖相當好，但是拆遷改造遲遲沒有動靜，舊改進展速度緩慢。”村民海蘭（化名）質疑合生創展囤地傾向較大且資金緊張，對該舊改項目采取拖延政策，“希望相關部門能重新指導村民更換有實力的開發商盡快籌集資金動工。”

      近日，記者實地探訪康樂村和鷺江村，發現當地有許多紡織類小作坊仍在運作，其排泄的污水肆意流淌、遍布巷道。巷落縱橫交錯宛若迷宮，村中出租房老舊且環境陰冷。盡管居住條件不盡如人意，但其絕佳的地理位置仍舊吸引了大批外來務工者。

      面對尚未動工的拆遷，居民們反應不一。有村民仍期冀能夠收取租金瀟灑度日，有租客卻渴望性價比更高的居住條件。寸土寸金的廣州塔旁，星羅密布的出租屋仍在康樂村和鷺江村等待重見天日。

      針對康樂村和鷺江村的舊改項目，記者嘗試聯系合生創展相關負責人，截至發稿仍未獲回復。

      補償協議成關注焦點

      毗鄰中山大學和中大布匹市場的康樂村和鷺江村在當地小有名氣，兩村從事服裝加工業、紡織業等行業的人員眾多，各種形式的小作坊遍布村中，出租房夾雜在污水和臭氣中，舊改呼之欲出。

      據悉，康樂村、鷺江村舊改項目改造投資金額高達346.67億元（包括但不限于建造費用、拆遷補償費用、項目前期費用、融資地塊土地出讓金），其中復建安置資金約250.77 億元，是廣州城市更新掛網招商以來，投資總額最大的舊改。

但面對改造金額高達346.67億元的舊改，康樂村和鷺江村的居民們卻似乎有著兩種復雜的情緒和態度。一是渴望更好的居住環境。記者近日走訪康樂村和鷺江村發現，村內屢禁不止的無營業執照小作坊仍在日夜運作，肆意傾倒的污水和難聞的氣味讓居民們怨聲載道。而舊改似乎成了解決種種難題的最佳方法。

      但與此同時，另一種復雜的情緒在擁有自建房的村民中蔓延。康樂村中介黃姨（化名）對記者表示，村中大部分常住居民均屬于外來務工人員，村民們擁有多棟自建房實際上是通過二房東轉租。

      幾經輾轉，記者找到鷺江村村民梅姨（化名），其表示并不清楚舊改何時動工拆遷，且未獲悉補償方案。而面對即將到來的舊改，梅姨卻五味雜陳。據悉，梅姨有三棟自建房，租戶超20戶，每戶租金在1200~1800元之間。粗略估計，梅姨每月租金收入已超過5萬元。

      “現在租房最少也能簽一年租期，樓里還有租客租期結束時間在三年后。”盡管梅姨也希望能夠改善村里居住環境、治安環境等，但高額的租金卻令其不舍，其表示，補償協議對于村民而言很重要，“希望有關部門和開發商能妥善制定相關補償安置方案”。

      除此之外，記者通過廣州市農村（社區）集體產權流轉管理服務平臺發現，康樂村和鷺江村所屬鳳陽街鳳和經濟聯合社可分配收益不菲。2017~2020年，其可分配收益分別為1214萬元、1026萬元、823萬元和1694萬元，外加高額租金，該舊改項目的村民們年均收入不俗，而尚未出爐的補償協議和安置條件將成為村民關注的焦點。

      跨越10年的舊改

      根據《廣州市城市更新三年行動計劃（2019-2021年）》，中大國際創新谷片區（康鷺片區）計劃在近三年內依次實現方案編制、方案批復和方案實施。據悉，鳳和聯社康樂村、鷺江村舊改項目占地面積共約112.71萬平方米，改造范圍內總建筑面積約335.94萬平方米，是當前海珠舊改項目中面積僅次于瀝滘村的第二大改造片區。

      巧合的是，海珠區舊改面積前兩名的項目卻遭遇了相似的發展歷程。據悉，前者舊改復建房直到項目同意批復八年后才得以正式動工拆除，而后者舊改歷程距今已過去十年，較前者“有過之而無不及”。

      早在2011年，康樂村、鷺江村已組織村民代表表決，通過以自然村為單位推進“城中村”改造，開展合作意向企業選定、完善歷史用地手續辦理、人口戶數核定、房屋普查和初步改造方案編制等前期工作。

      但直到2017年，兩村才完成前期工作，準備開展基礎數據全面摸查工作。2018年11月起，13個經濟社就兩村擬進行舊村更新改造設計的有關問題，包括更新改造意愿、更新改造模式、更新改造方式等召開了各經濟社全體社員大會，并進行民主表決，據悉通過率高達97%。

      2019年4月，康樂村和鷺江村舊改項目終于迎來意向合作企業，合生創展正式簽署該舊改項目合作意向協議。自此，外界對合生創展獲取這一廣州最貴舊改項目的傳言甚囂塵上。而今，合生創展已正式成為該舊改項目合作企業。

      但號稱廣州最貴的舊改項目自然有比其他項目更難處理的問題，即兩村所涵蓋的中大布匹市場。據悉，中大布匹市場處于海珠區中部經濟圈，近年來面臨產業亟待升級的問題。2018年9月，中大國際創新谷示范區城市設計及控制性詳細規劃必要性論證征詢意見進行公示，彼時業內已有消息傳出，中大布匹市場可借該示范區得以轉型。

      2019年《海珠區產業發展規劃（2018-2035年）》對中大布匹市場所在的鳳陽街區也明確提出產業目標，業內對中大布匹市場轉型時尚產業充滿期待。公開消息顯示，合生創展曾表示該項目將以中山大學為支點，延續中大北門軸線，打造集科創中心、時尚之都、文化高地于一體的品質生活區。

      “舊改慢速度”的合生創展

      在廣州擁有十余個舊改項目的合生創展似乎被業內公認習慣“慢周轉”操作。一業內人士表示，長久以來，合生創展的土地儲備以城市更新項目為主，而該類項目開發周期本身就長，故合生創展出現“慢周轉”的常態，土地儲備總是高于銷售總額。

      鐘天（化名）等多個村民向記者表示，康樂村和鷺江村的舊改項目“雷聲大雨點小”，十年未見動工跡象。其質疑開發商囤地的傾向較大，資金緊張，所以對于康樂村和鷺江村采取拖延的策略，“該舊改急需加速，開發商的資質需重新審視，且需要督促開發商籌措資金盡快實施，并拿出具體時間表。”

      鐘天建議重新指導村民更換有實力的開發商盡快籌集資金動工，“不要再像瀝滘村一樣，一等就是十年。”針對康樂村和鷺江村的舊改項目，記者嘗試聯系合生創展相關負責人，截至發稿仍未獲回復。

      記者深入調查發現，鐘天所說瀝滘村“龜速”舊改項目實際上正是由珠光控股操盤。而珠光控股與合生創展兩大房企各自由朱氏兄弟掌控，城市更新項目似乎是朱氏兄弟擴大土儲的首選，隨之而來的“慢周轉”也似乎是兩大房企的特色。

      實際上，進入2020年后，合生創展也已瞄準多個城市更新項目。2020年5月，其揮金180億元獲得北京南三環分鐘寺的三宗地；10月，其與廣州黃埔徑頭村簽約舊改前期服務協議；2021年1月21日，其再次大筆揮金成為廣州鷺江村和康樂村舊改合作企業。

      在土地儲備方面，合生創展2018~2019年土地儲備分別為2922萬平方米、3111萬平方米，截至2020年6月30日，其新增土地儲備面積約88.7萬平方米，總土地儲備面積再創新高達3170萬平方米。但合生創展的開發速度卻遠不如拿地速度，據悉駿景花園、珠江帝景、帝景山莊等多個項目的開發周期均超過十年。

      大量拿地的合生創展資產負債率逐年飆升，其2018、2019年資產負債率分別約為58.7%、63%，同比上漲1.76%、4.3%，其2020年中期報告顯示，剔除預收款的資產負債率達到66.6%，另其現金短債比約為0.9、凈負債率增至92%，均逼近“三道紅線”要求。

      為加速回籠資金，合生創展在資本方面動作不斷。一是股權投資增收。據悉，該項業務在2020年上半年為合生創展帶來了約28億港元的收益，成為該公司第二大收益業務。公開消息顯示，2020年11月，合生創展耗資64.22億港元在公開市場買入了多個公司股份。彼時有業內人士分析，按照股市走勢，保守估計合生創展可獲盈利超過30億元。

      二是急賣資產“回血”。據悉，其兩大子公司中先國際控股有限公司及上海大展投資管理有限公司擬以總價21.57億元轉讓4.42億股北京農商行股份（約占已發行的北京農商行股份的3.638%）。合生創展預料凈總轉讓價估計約為人民幣19.19億元。此舉或能為其后續業務發展短暫回血。

      習慣“慢周轉”的合生創展這廂尚需轉手股份填補資金缺口，那廂卻已吞下300余億元舊改大盤，但其能否如愿實現該舊改項目多方位的迫切需求，村民們仍充滿疑慮。采訪的最后，村民鐘天僅用四個字表達了自己對開發商的期待：“越快越好！”