鋪位分割看似是一個很簡單的問題，但當我們以經營為導向來進行劃分時，才會發現要對一個數萬平方米的賣場進行合理的鋪位分割，并非一件易事，須照顧銷售、招商、經營等各方面。而且，鋪位的分割對項目的銷售、招商及后期的經營影響深遠，需平衡每個要素。

　　1　商業地產商鋪裝修分割細節

　　●特色餐飲

　　一般需求1000平方米以上，上下水電力天然氣排煙排風隔油池新風廣告位營業時間較長充足停車場；

　　咖啡館80-200平方米上下水電力廣告店鋪外環境優雅的庭院可以將座位搬出去增加氣氛和吸引人流；

　　西餐廳300平方米以上；

　　酒吧約200平方米以上（24小時營業）。

　　●配套行業

　　美容美發150平方米以上（冷熱水，電力）；

　　美體500平方米以上（營業晚上10點，最好提供停車位）；

　　洗衣店50-100平方米（水電，房屋分割要進深）。

　　商鋪的分割要根據行業需求的面積和配套設施來決定。

　　●服務配套行業

　　便利店150-500平方米（小儲藏室，24小時營業）；

　　藥店100-200平方米（24小時營業）；

　　花店10-30平方米（上下水）；

　　銀行500-1000平方米、電力獨立、出入口前廳營業面積100平方米、以上租買均可租賃要簽10年以上。

　　●展廳、精品店

　　彩擴店60平方米；

　　化妝品、黃金珠寶、鐘表、皮具、箱包、飾品均需100平方米以上；

　　服裝、床上用品、休閑裝、流行服飾、內衣均需100平方米以上。

　　2　業態定位決定分割標準

　　沒有規矩，不成方圓，商鋪分割不能盲目的進行，在著手進行鋪位分割前，首先要確定鋪位分割的標準，而鋪位分割標準的確定主要取決于項目的業態定位。

　　在零售的分割標準中，街鋪、內鋪的分割標準都不同；對于零售主題商城的分割甚至還分為鋪位和柜臺的區別等。

　　在以經營為導向的商鋪營銷時代，鋪位分割也已經不是一味“劃小鋪劃螞蟻鋪”的時代；鋪位分割固然要考慮到銷售的壓力，但這并不意味著一味的劃小；要尋求銷售和經營的平衡點，做到兼顧銷售、招商與經營。

　　3　鋪位分割三要素

　　在明確了鋪位分割標準的基礎上，還要確定鋪位分割的三要素，即通道、開間和進深。

　　這里需要注意的是，通道要考慮主通道和次通道的區別，開間和進深需要注意二者之間的合理比例。譬如，開間和進深的比例不宜超過4，以保證每間鋪位的適用性。

　　不少商業項目在進行鋪位分割時，為了銷售利益最大化，不注意商鋪的開間與進深的比例，分割出開間狹窄而進深狹長的商鋪，這樣的商鋪很難適合業態經營，最后導致商鋪無法出租使用。

　　在鋪位分割的具體實施過程中，還要考慮建筑柱網結構的問題，要合理處理柱網與鋪位分割之間的矛盾。譬如柱子不能在鋪位中間，不能影響商鋪的使用；柱子不能影響鋪位的展示面等，還要注意鋪位分割后的賣場人流導向和環通問題。

　　死角鋪位的處理也需注重，任何一個賣場在進行鋪位分割的過程中都或多或少的遇到此類問題。

　　根據經驗，對于鋪位分割的死角我們可以通過在保證整體實用率不至太低的前提下，適當的劃分休閑區，以增加死角區域對人流吸引力的砝碼，從而在一定程度上解決鋪位死角。

　　4　鋪位分割的矛盾

　　說到商場的經營定位，每個人都可以談很多的見解與看法，不少商業專家或者所謂操作經驗豐富的人士，代表發展商來拷問商業經營定位問題，當他們侃侃而談的時候，我總是很用心的去聆聽與學習，但一旦我告訴他們這幾萬平方米的商鋪要銷售給上千個小業主時，他們中的大部分人就有些不知所措了。

　　如果不考慮商鋪分割銷售的問題，任何一個商場的經營定位都是多向的。

　　從經營品種上來說服裝鞋包、家電數碼、化妝品珠寶或者是家居建材、餐飲娛樂等等，從經營模式上來說可以是獨立經營、獨立收銀的專賣店，也可以是開放式統一經營的大賣場從業態模式上來說從傳統的百貨、超市到主題商場、購物中心都可以選擇；從商品檔次定位上高檔、中高檔或者是中檔、中低檔也都有市場。

　　但是當我們一旦考慮到銷售商鋪的問題時，可以選擇的定位方向就迅速縮小了，開放式的、統一收銀的不能搞了、高檔的甚至中高檔的也很困難了，反正涉及到統一經營的、統一收銀、大面積、大賣場的都難以成為商場合適的定位選擇了，因為產權分散了，無法統一了。

　　5　商鋪銷售與租期

　　商鋪返租銷售已經是時下最流行的商鋪銷售策略了，返租銷售的優點的確是明顯的，一來降低了投資門檻，擴大了投資客戶群體，二來通過返租形式，發展商或者經營管理公司至少可以拿到商場2~5年的短期或者10年、20年的長期統一經營權。

　　但是在實際的操作過程當中返租期的長短一直是一個令人困擾的問題。

　　返租期短，發展商包袱小，但投資者覺得風險大，3、5年后，商場到底經營怎么樣，大家都沒有底。

　　6　平面設計相關問題

　　平面設計的內容是確定商業形態，確定承租戶單元的布局和面積大小，為所有承租戶提供一個互利互惠的機會，最大限度為每個承租戶帶來穿行人流，提供最多的購物機會。

　　柱距與單元面寬有直接關系：大商店面寬，6、9、12、15、18、21、24。柱子不宜落在店面線上。

　　根據經驗進深一般在24-36米比較合適。如果開間方向的柱距是6米（9、12、15、18、21、24），那么進深可以是2×6,3×6，4×6。

　　9米柱距是商業地產開發比較常用的選擇，對于面積分割以及降低施工成功有益。

　　7　鋪位分割的原則

　　●主題的原則

　　即結合商鋪推廣的主題功能來進行分割。

　　① 如果項目某個樓層業態規劃，將來的定位是以服裝、音像業為主，則那些進深與開間之比大于的商鋪銷售不會有太大困難，因為經營服裝、音像業不需要太寬的門面，而商鋪的后部又可以用來存貨。

　　② 如果項目將來的主要商業定位是以餐飲、零售業為主，則幾乎可以肯定目前存在的那些進深與開間之比的商鋪將會因為餐飲、零售業主考慮到不適合自己將來經營或者出租而拒絕購買，因為這些種類的商業要求必須有較寬的門面，而很深的進深對它們幾乎沒有什么用處。

　　●人性化的原則

　　即分割出的商鋪，要符合業主經營、使用的要求；分割出的道路，要符合消費者的購物習慣、購物心理和走路習慣。

　　這句話包含兩層意思：

　　1） 所有人性化所要求的人流通路設計必須要有；

　　2） 所有不符合人性化所要求的人流通路設計必須去除。

　　●科學利用的原則

　　即在滿足消防要求的前提下，盡可能的充分利用有效空間面積，所有可有可無的空余面積都應該利用起來作為商鋪，盡量減少和壓縮輔助功能區的面積。這是提高使用率，降低公攤比例的唯一有效途徑。

　　輔助功能區，是指在商業場所中那些必須具備，而又不能用來當作商鋪銷售創造利潤的面積。例如樓梯、道路、廁所休閑空地、設備間、綠化、停車場都屬于輔助功能區范圍。

　　8　目前商鋪分割存在的問題

　　單純從營銷的角度出發考慮，目前部分商業項目的分割不盡合理，這是造成部分商業項目公攤比例過高（有的高達50%）的直接原因。

　　不合理的地方主要表現在以下幾個方面：

　　●商鋪分割不規則

　　從設計可以看出有許多商業項目分割不規則，而且進深與開間之比大于 4：1，這會給將來銷售和使用帶來很多麻煩。

　　由于商業經營對場地形狀結構的要求較高，不合理的分割肯定會對一部分買家造成排斥。

　　●輔助功能區太多

　　輔助功能區太多，白白浪費了許多可銷售面積。主要是樓梯太多、廁所太多、空閑場地太多。

　　三多不除，公攤不減。

　　樓梯：從設計上可以看到，目前許多商業項目在一、二層設計了過多的公共樓梯，按照一般的人流量估算，如果不考慮消防因素，根本用不上過多的樓梯。

　　過多的樓梯不僅增加了相應的通道面積，而且增加了建安成本，也不利于今后的管理，實在是沒有必要。建議在消防標準范圍內相應設置即可。

　　廁所：目前一些商業項目在面積內，分布了十幾個廁所！而在深圳沃爾瑪2萬平方米的商業面積，一共也只在一樓設有1個公共廁所，世界500強企業的精打細算，確實值得我們參照和學習。對此，我們建議設計上按照正常的標準每層保留一個公共廁所即可，這樣不僅節約了面積、建安費，還省下了一大筆的衛生設備購買、將來維護費用，實實在在是一舉多得。

　　目前的一些商業項目由于設計不合理，存在過多的空閑場地，浪費了使用面積。

　　●通道和道路分割不合理

　　許多商業項目的通道和道路分割不盡合理，有的用不上，要用的沒有。

　　一方面過道沒有針對人流的導向進行設計，設計了大量過道、樓梯和回廊，有的也許今后很少能利用，浪費了空間；另一方面過道設計不規則，拐角、分叉太多，不符合人的行走習慣，對空間也造成浪費。

　　按照商場經營的規則，就怕消費者不來，來了就要你多走路，否則我的生意怎么好得起來？深圳等沿海城市吸取國外經驗，一般將出入口分別設置在商場的兩側而非正中間，在滿足人流量需要的前提下，針對消費者的行走習慣，對道路盡可能地進行壓縮，為的就是有效提高使用面積，延長消費者在商場內的滯留時間，帶旺商鋪。

　　9　小結

　　1、近深與開間的比例要協調；

　　2、主通道與次通道的規劃，在主要通道盡可能看到更多的商鋪；

　　3、人流導向；

　　4、死角的處理；

　　5、盡可能的把使用率提高，衛生間、通道的寬度、公共休閑地帶等的規劃；

　　6、購物者的消費習慣、消費者心理、人流走向習慣；

　　7、柱網的處理，柱子盡可能不要放在鋪位中間；

　　8、不影響消防合格的要求；

　　9、按照業態劃分，服裝、音響店需要的開間小、近深長。餐飲開間適當大點，近深也長；

　　10、分割的形狀盡量方正、不要異形。