隨著增量向存量的過渡、土地政策的收緊、品牌戰略的調整，商業地產行業整體進入了轉型周期內。在變革和再出發的基調下，一方面產業鏈上的各方力量都表現出了明顯的觀望態度；另一方面，異業入侵者在技術與金融上的創新異�；钴S。新態勢下，RET睿意德中國商業地產研究中心更新了中國商業地產指數報告的數據體系，增加了商業創新版塊，希望與行業一道，持續關注并推動行業的創新與發展。

　　行業指數及各城市指數系列研究將持續推送，敬請關注。

　　一、概述

　　2018年第二季度，中國商業地產指數回落至122.6，下降5點，環比下跌3.9%，同比下跌1.4%，增量市場顯著放緩。

　　從本季度二級指數表現來看，宏觀經濟指數、零售商信心指數均出現了同比增長，宏觀經濟穩中向好，消費環境利好，零售商開店速度加快。商用土地指數和商用物業開發指數同比均出現了較大幅度的下跌。商用土地市場自一季度回暖后環比下降10.9%；商用物業開發指數基本與一季度持平，周期性增長不足，增量市場萎縮勢頭初現。

　　二、中國商業地產指數

　　中國宏觀經濟指數　　

　　穩中有進，消費力量增長強勁成為亮點

　　2018年第二季度，中國宏觀經濟指數為142.5，同比上漲6.6%，環比下降1.8%。GDP同比增速6.7%。第三產業增加值占GDP比重54.3%，比第二產業高出13.9個百分點；比上年同期增長7.6%，比第二產業增速高出1.5個百分點，產業結構持續優化。

　　第二季度，消費增長勢頭強勁，社會消費品零售總額同比增長3.7%。消費仍是經濟增長的第一驅動力，對經濟增長的基礎性作用進一步增強，上半年最終消費性支出對經濟增長的貢獻達到78.5%，同比提高14.2個百分點。消費力量增長強勁，線上線下共同演進。上半年全國網上零售額40810億元，同比增長30.1%，實物商品網上零售額占社會零售總額比重達到17.4%，同比提高3.6個百分點，其中農村地區和農產品網絡銷售成為亮點。便利店、超市、百貨店等實體業態增速加快，便利店、超市、百貨店上半年的銷售額同比分別增長7.6%、4.5%和1.6%，增速分別加快0.4、0.6和0.3個百分點。強勁的消費力量為商業地產的繁榮打下了良好的市場基礎。

　　中國商用土地指數

　　商用土地量跌價升

　　2018年第二季度，中國商用土地指數106.4，下降13點，環比下降10.9%，同比下降7.9%。商業用地成交占比、商業用地成交流拍比、商業及住宅用地樓板價比三大指標均有所回落，反映了“去庫存”基調下開發商對商業地產開發積極性的回落。二季度，商用土地供應表現為量跌價升，成交量環比下降14%，樓面價微漲0.7%，溢價率環比實現106.5%的大幅增長，沈陽、杭州帶動作用明顯。

　　一線城市商業用地成交量均不足10宗，在供應量緊縮的情況下本季度仍有北京、深圳的兩宗商業用地流拍，體現了開發商拿地時越發謹慎的態度。從商用土地與住宅土地的樓面價及溢價率比值來看，受住宅“限價房新政”等政策影響，一線城市投資者對商業用地有所傾斜，市場呈現升溫態勢。

　　新一線城市中，杭州、重慶土地總成交量位居前兩位，成都商用土地成交量位居第一。杭州市土地熱度不減，高溢價地塊頻出，商用土地溢價率較上季度大幅提升，高達111.1%，成為長三角土地市場最熱的城市。其中恒隆地產以107億競得杭州中心地塊，此地塊的后續規劃開發值得關注。

　　二三線城市仍是全國商用土地成交主力，石家莊、揚州、濟南、哈爾濱、常州、南通位列商用土地成交量前五名，占二三線城市總成交量的38.1%。二線及三線城市商業用地溢價率均有所提升，超過住宅土地溢價率的增長幅度；溢價率超過50%的交易異常土地占比不足5%，土地市場在理性態勢中平穩增長。