“開業那幾天你去了萬達嗎？”“那真是people hill people sea來形容萬達開業和中秋假期的盛況啊！”這是最近佛山人寒暄時出現頻率最高的“萬達式”問候。 駕車從禪城祖廟商圈出發，向東行駛20分鐘就到了南海萬達，號稱廣佛之間面積最大的城市綜合體萬達廣場已于近期開業。對于佛山傳統商圈核心區禪城來說，“萬達現象”引起業內人士關注。開業期間40萬人的客流、2000萬元的營業額不能不令人深思，禪城、桂城將在金秋十月迎來數家商業體開業，同時或將迎來一波招商小高峰，在這個背景下，“萬達現象”將給本土商業體帶來怎樣的啟發？ 啟示1 “狼來了” 40萬人爭睹巨頭風采商業競爭開啟白熱化？ “成名已久的萬達來到佛山，大家都想一探究竟，看看這是何方神圣。這讓我想起了大約20年前，當零售業巨頭沃爾瑪第一次踏足深圳，本地商業及媒體大呼小叫‘狼來了’！”談到萬達，廣東省流通業商會會長助理兼副秘書長、第一商業網總裁黃華軍的語氣很平靜。當然，在今天看來，當年零售業巨頭沃爾瑪進入珠三角，也并沒有大家料想的那樣帶來多夸張的效果。而首次落子佛山，南海萬達以其龐大的規模、精良的設計等吸引了眾多廣佛客人，也是預料中的事情。而對于媒體報道的40萬人的客流等數據，“任何一個新商場開張的時候，帶來這種人流聚集的效應都是必然的。” 南海另一家商業體運營團隊負責人則表示，相信萬達開業40萬人的迎客量是“干貨”，她認為，更值得研究的是，涌入40萬人、2000萬元的營業額，人均消費額度50元。這組數據對于商業體開業期間來講，已經很可觀了。“要知道，開業人山人海的現象背后，有很多人其實是沒有貢獻消費的。”這組數據也讓他們看到了佛山蘊藏的消費力。 無獨有偶，記者上周采訪多位商業人士發現，面對“狼來了”的說法，扎根佛山多年的本土商業精英則更傾向于從調整心態談起。 黃華軍認為，看待“萬達現象”要“去神圣化”，事實上，佛山很多本土商場也做得很好，每個商場都有自己的強項，尤其是禪城商圈更不要妄自菲薄，要放平常心去看待這個巨頭的到來。萬達的檔次和規模在佛山是數一數二的，它擴張速度快、設計好，還有自己獨特的優勢，譬如有自己的百貨公司、電影院和KTV等，而且硬件規模都是能讓佛山商界眼前一亮的。但招商和經營是兩回事，經營才是非常考驗一個購物中心的能力的。 順聯奧特萊斯副總經理葉輝宇同樣提到了“萬達現象”攪動下的佛山商業地產。不過，他更樂意多談目前本土的一些商場面臨的問題，“不是如何應對萬達這個巨頭的問題，關鍵是做好自己，做出每個項目的特色。” “開業與運營是兩碼事。”上述南海某商業體運營團隊負責人稱，其正在籌備的商業體距離萬達不過十多分鐘車程范圍內。“萬達成熟的開業模式在數十個城市都獲得了成功，商業巨頭在開業之時大面積砸錢，但要觀察其在廣佛市場的表現，還要看春節前后。” 同樣的觀點來自于黃華軍：“業內衡量一個購物中心能否做好的關鍵是，它是否具備持續經營的能力。靠經營，而非僅僅靠開業的時候吸引多少人來定論。每一個商場新開張之后，都必須經過守場期、調整期，把一些不好的品牌淘汰掉，引進新的品牌，這都是正常的。我們需要更多地關注萬達在開張三個月后的經營情況。” 啟示2 破除同質化“魔咒” 招商“店大欺客”一去不返“裝修補貼”橫空出世 “萬達里服裝等零售業的人氣和超市、餐飲、影院的人氣差別好大！”家住城南，驅車要經過佛山大道、桂城海八路到達南海萬達的葉小姐告訴記者，她已經和朋友們去萬達消費了兩次，但她發現，和禪城很多商業體一樣，萬達餐飲商家門前常常要排起長隊、而品牌服裝則人氣不夠的情況再次復制。 “佛山未來5年商業體量將超過400萬平方米，但中心城區人口只有150萬左右。毫無疑問，人均購物中心面積已經超出理論上認可的安全性，這一定是過剩的。各大商家現在只能比拼自己的耐性，是否有做長線投資、蓄水養魚的心態。”業內人士黃華軍也并不諱言：萬達目前當然是佛山數一數二的商業體，但就進駐品牌來說，各大商場其實都是大同小異。 黃華軍認為，以往的商業運營模式中，作為“房東”的甲方處于優勢地位，更多的是“店大欺客”，現在在各大商場同質化經營的情況下，甲方也就是“房東”們和租客的心態都有所調整。如今，優秀的“租客”有更多的房東去找，由于禪桂商業體供應量過大，更多的“房東”商場面臨很大的壓力。 “以前是‘房東’挑品牌的心態，如今不行了，甚至要開出更具吸引力的條件去‘求客’。”一位商業人士提到，以百麗為例，現在百麗進場，會要求商場給予一定的裝修補貼。以前根本沒有可能，“裝補”這個概念只出現在國際一線品牌中，如今國內的一二線品牌都會向商場提出類似的要求。 “除了吃喝玩樂，還是要吃喝玩樂！剩下的鋪面寧肯空著，也要避開零售品牌同質化的問題。”祖廟商圈一家已經開業近半年的商業體負責人告訴記者。不難發現，禪城更多的商場都在絞盡腦汁去應對此類問題，“目前的探索就是通過少做零售的方式，多做休閑、餐飲、娛樂等品類，所謂體驗式消費，能夠留住客人的方式做一些改變，但這些品類也有很大的發展空間。”黃華軍直言。 隨著禪城、桂城陸續有數個商業體又要開業，禪桂的商業市場競爭開始白熱化，空間大了，部分好的、新銳的品牌脫穎而出，并以更低成本扎根市場。例如在肇慶起步的昌大昌超市，最近已經在珠三角各城市迅速布點發展。 作為傳統意義上穩坐“一哥”寶座的禪城祖廟商圈，面對以桂城為代表的周邊新型商圈群雄崛起，尤其是最近“土豪”商業巨頭的到來，又該以何種心態面對今后的復雜競爭態勢？而“萬達現象”背后，又給禪城多個即將開業迎客的商業體帶來哪些啟示？ 做好定位不拼“土豪” 禪桂商圈聚集效應漸顯 啟示3 在前往萬達觀摩的過程中，就職于禪城經濟部門的一名公務員就特別留心車庫的車牌——粵A很多。如果說二十年前的祖廟路百花廣場、興華等老牌商場曾經吸引了不少廣州客，那么這兩年來，走文化旅游路線的嶺南天地也開始吸引廣州客到來，而南海萬達，會再次掀起吸引廣州客的熱潮嗎？緊接著的問題在于，以萬達為代表的桂城商圈整裝待發，對于老牌的祖廟商圈是否構成前所未有的沖擊？ 第一商業網總裁黃華軍更愿意從佛山本體商業的整體體量談起。他把對比的視野放在了廣佛之間。 他認為，大家對于廣佛地鐵開通之初的“抽水效應”記憶猶新，2010年10月廣佛地鐵一開，大家都在猜測佛山商業能否吸引廣州客，但事實證明，廣州商業的磁吸效應甚至把更多的佛山人吸引到廣州消費。“目前好的現象是，隨著萬達等商場扎根禪桂，做大的佛山本地商業的體量，本地人選擇的余地更大了。”盡管一開始，有可能出現大家都“吃不飽”的情況，但長遠來看，住宅的興建必然帶來人口的增長，必然會給禪桂商業的聚集帶來很大的機會。 黃華軍分析，以前在南海萬達旁，這個區域原來就只有一個大型商業體，其實商場單打獨斗是不行的，獨木難支。有了萬達，加上以后的佳兆業廣場和京華廣場，這個片區的輻射力確實將更大。事實上，廣州的天河路商圈也一樣，不僅僅只有天河城支撐，還必須依靠正佳、太古匯、萬菱匯、維多利亞廣場等商業體一起發力，才能支撐起整個天河城商圈的體量和人流財流。 他舉例說，位于廣州白云區的萬達廣場目前也是孤城的狀態，隨著凱德、綠地等陸續進入該區域，區域就會更大，輻射力也將逐步增強。這跟萬達所處的佛山區域是一樣的情況。天河城也將駐扎佛山的金融高新區，“我們可以預見的是，佛山這一個片區的商業將更集中和輻射力更強。” 他還提到，事實上，佛山很多本土商場也做得很好，每個商場都有自己的強項，尤其是禪城商圈更不要妄自菲薄，要放平常心去看待這個巨頭的到來。 業內人士葉輝宇也認為：“談到競爭的應對，我們無法跟南海萬達拼大，無法拼‘土豪’，也不夠拼。但誰也不能坐以待斃！我認為，現在的關鍵在于，每個項目的特色是否能給人眼前一亮的感覺。” 葉輝宇進而談到，行業內一致認為，毋庸置疑的是，商業地產開發過快并且無序，各地商業地產開發熱的問題難以解決。目前的熱錢還是會更多地流向商業地產，隨著住宅限購的放開，住宅市場的開發量上升，未來應該會有一個平衡點。“這諸多問題不是僅僅靠一個企業、商場、商圈就能解決的，政府要做好規劃，供應商和商場定位都要做好。不能看一時，要放長遠的眼光來看待佛山商業整體的發展。” 社區，還是社區！ “商業體胃口不能太大了” 啟示4 面對頭版文章開頭的“佛山萬達式”問候，如果你回答說“還沒有”，對方十有八九會張大了嘴巴。但記者發現，此間也有市民很淡定：“中秋假期，我就在自己家門口的商圈消費，家門口已經能滿足全家的需求了，吃個飯、看個電影、逛個街，我為什么還要開車跑到祖廟商圈或者桂城萬達去啊？”家住樂從的市民鄭小姐告訴記者，樂從的商圈也逐步成熟，“在禪城能消費的餐飲娛樂，家門口全部都有。沒可能買個面膜、洗發水之類的再跑到祖廟商圈或者桂城去了。” “我們5萬平方米的街區式商業，就是要找準定位，定位于社區商業。”一位不愿透露姓名的商業人士，正在忙于旗下另一個商業綜合體開業前的準備工作。這位從廣州帶了七人團隊來到佛山開拓的商業人士，目睹了萬達開業的盛況。在與他的交談中，記者感受最深刻的是“務實”二字。 “一定要找準務實的定位，我們的商業綜合體業態布局與萬達形成什么樣的錯位，在輻射范圍上我們的胃口不能太大，只要做到周邊社區居民人盡皆知就滿意了。”說著這些話，他的語速習慣性地非常快，在他看來，來到佛山運營該項目兩年時間，佛山此地的商業競爭殘酷程度不輸廣州，而桂城商圈上規模的購物中心的競爭已進入白熱化階段。 而在黃華軍看來，與廣州不同的是，禪桂的人口基數本來不大，人口構成與廣州也大為不同，禪桂人口隨著制造業大量外遷，外來人口的補充量并不夠。而廣州則有著大量的新移民支撐消費。再者，許多禪桂本地人的消費理念，是傾向于到省城和香港等地消費，還沒能接受“就近購物”的心態，不過，這種消費理念也將隨著社區商業的崛起而明顯改變。 商業綜合體“傍上”本土文化 文化攜手商業共舞 啟示5 13日上午，佛山的天空東邊日出西邊雨，很是悶熱難受。在嶺南天地的鯉魚廣場上，佛山剪紙傳承人饒寶蓮正不顧天氣炎熱，出現在一商業公司的公益活動現場，身著旗袍的她來回走動在人群中，指導現場的數十位小朋友和家長一起動手剪紙。類似這樣的商業活動，近年來幾乎占據了她大半時間。 “感覺這兩年吧，從開發商到各大商場，都在爭取我們的參與，也都是以本土文化為商業增加文化氛圍。”事實上，饒寶蓮團隊的表演排期已經非常滿，從以前在工作室里教授孩子們學習剪紙，到現在，幾乎每周她的團隊都要參與這樣的活動。在她看來，“饑渴”的商業體運營商“嗅出”了佛山獨特的本土文化味，都在滿世界尋找文化資源。 “開業也好，平時的活動也罷，依我看就是兩板斧。”一位商業體負責人認為，不論是“萬達現象”，還是眼下他們正在籌備的商業體開業，都是要以送實惠加本地文化特色來賺人氣、賺眼球。而萬達選擇邀請明星、獅舞助陣，他們就要在本地文化上另辟蹊徑了。 值得注意的是，木板年畫主題餐廳概念館已經落戶南海區桂城萬科廣場5樓，占地面積2600平方米，目前正在緊張裝修，10月份就要露出真容，嘗試把餐飲與傳統文化結合。據介紹，餐廳在設計上，墻壁、燈飾、餐具等都有木版年畫元素，而菜譜都是按照現有木版年畫的故事而烹飪，主題餐廳也將以“年畫菜”回應廣佛人的期待。 但此間認為，也有商業人士持不同觀點，認為不能跟風傍上本土文化。“很多商業體都希望搞上幾場這樣的互動活動，貼上本土文化的標簽。”一位商業人士就表示，“但我認為，最重要的是，現代商業體的中庭空間、廣場空間、下沉廣場等等確實是越來越大，中間要裝什么，拿什么給人看，成為一個運營團隊不得不思考的問題。具體打出什么樣的文化主題牌，關鍵是要與商業自身的品位格調和氣質相適應。” 本文來源：南網 |
