關于番禺商圈的幾點見解 關于番禺商圈的討論是第二次，三年前也搞了一次，今天再看這個，我想我們討論這個課題的時候，我個人認為把第四商圈的概念要搞清楚，三年說還可以，我認為作為番禺，作為第四商圈的命名，我把廣州市如何變成四個商圈，應該是整個東三區、荔灣區、越秀區、海珠區是一個商圈，第二個商圈是天河圈，第三個是河南為代表，第四個是番禺商圈。 如果再有第五商圈，我就認為是白云山一帶，因為它現在不成功，特別是萬達那個商圈還沒有成功。第六就是黃埔，芳村不可能成為商圈。我認為這幾年發展最好的是番禺商圈，除了天河、河南，因為廣州市是一個商圈，外省說廣州沒有商圈，廣州跟重慶相比肯定沒有商圈，重慶一個區搞得多好，政府從來沒有搞過，因為廣州是騎樓商業，騎樓商業是沒有空調而已，廣州是歷史上有街就有鋪怎么沒有商圈，北京、成都沈陽從來就是有街沒有鋪的，都是圍墻的，廣州不存在這個問題，廣州就是天河、荔灣、越秀，所以評判第四商圈的時候把商圈的概念搞好。 在商圈里面分三個，大學城、市橋，大學城南站離市橋很遠。 我從三個地方分析商圈，因為新商圈、新機遇。 第一，剛剛商圈的定位已經說了。 第二，關于商圈的消費特點，我認為有三個特點，“相結合，交替、碰撞”商圈的消費特點目標的消費群是原著居民和新居民的相結合，這個是很多商圈沒有的，天河商圈沒有原著民，全部是新居民。現在天河密度很大，因為人行道窄，人們出不了馬路，密度是很大的，新居民是很大的特點，所以一定要明確居民的構成，再明確商場和購物中心的定位。剛才說到GDP，真的搞商場拿這些來搞嗎？老板不信你的。我在珠江新城上班，旁邊就是石牌，城中村的農民、征地的農民錢相當多，消費相當低，搞商場靠不了他們，真正的消費人群是工資5000元以上的白領們，5000元以下沒有付款力。 第二個是交替，交替就是固定消費和流動消費交替，這個就是商圈的用意和特點。天河商圈流動商圈占很大比例，天河城每天旅游巴士一來40個人，一下35臺，現在從北京沒有到南方大廈了，一來就是到天河城和正佳走走，現在還有太古匯，這個是交替。 第三個就是目前的商業狀態，實際上現在的商業和舊商業模式的一個碰撞，現在商業模式最現代的就是天河城百貨，還有海印又一城這都是很先進的，包括將來萬達的出現和永旺的出現，但是它還有一個原來市橋的商業。市橋商業就是番禺友誼那一帶的碰撞很厲害，這個時候消費者可以有很明確的選擇。飛機場的萬達沒有很明確的選擇，北京路沒有購物中心，名勝(音)廣場失敗了，天河城百貨很辛苦的過日子。搞清楚特點才知道怎么辦。這個商圈實際上交通是很便利的，比如說有地鐵，路面交通沒有橋過這個就是很好的，白云機場的萬達，我們經常到機場一過就走了，但是番禺至少搞了幾個立交橋還看得清楚天河城百貨和萬博。但是如果走飛機場走下面很生氣，在上面很舒服，加一個油門就過去了。所以現在的交通，比如說天河路的交通和天河城一帶的交通就是相當的難搞，相當的不行。這里有很多的大學、過江龍和500強永旺敢來呢？首先就是看到地鐵和交通。 我感覺到在番禺商圈做商業的，一般商業是研究消費群，有多少固定消費者，能來多少人，我們一般是三個15分鐘，走路15分鐘多少人？騎自行車15分鐘多少人，開車、打的、大巴過來多少人，但是番禺是半個小時，天河城這個數也可以算，但是天河城要算三個小時車程，因為它是輻射全省，輻射整個珠江三角洲，番禺是半個小時，一劃把南沙和廣州天河算進去，我就是天河人，我經常到番禺過來消費，所以我們就定了一個半小時商圈。15分鐘步行是品牌消費，自行車15分鐘是吸引消費，開車打的的15分鐘過來就是特色的、定位的、輻射力，都是一樣的東西，人家為什么要來，所以搞購物中心的人都會研究這個東西，為什么會來。 在這個情況下，我認為番禺商圈應該是這樣說的，不知道對不對。應該以市橋商圈為基礎，我們把這個商圈三個合在一塊，以迎賓路一帶為龍頭，就是萬博是龍頭，這個商圈必須輻射廣州市和珠江三角洲，如果不是這樣輻射，去年組織三萬，明年組織三萬，那還搞什么，你不輻射那么大的地方，養不活人。因為購物中心和商業要有基本的人流問題，靠番禺100多萬人養不住200萬的商業，所以就要輻射廣州市以及珠江三角洲。 怎么辦呢？還是三條，第一個繼續增強交通便利性，交通的便利性在于幾個大馬路的攔截，互相的互動動不了，你不開車人是走不過去的。 第二個強化停車優勢，停車優勢是番禺做商業的很大的優勢，萬達一來搞5000個車位，最好5000個都停在地面，這個是停車優勢。 第三個就是強調差異化經營，豐富業態組合。在GOGO新天地里面吃還是不吃，這個見仁見智，實際上在番禺的購物中心里面沒有必要考慮番禺現成的偉大的餐飲業，因為我們來番禺就不去購物中心吃，到處停車停得好好的，買完就走了。羊肉是番禺的特色，你不要把羊肉搞到購物中心，你還是搞肯德基、麥當勞就算了，因為人家搞得好好的。 我再說說鉆匯寶廣場，實際上職業經理人也好，經營商場也好，購物中心也好，你永遠記住百貨中心的購物公司變化是永恒的，不可不變，你不要以為賣鉆石就永遠是賣鉆石的，它是跟著市場走的，生命是有限的，為人民服務是無限的，這個是昨天習近平說的。你調整好了，撤了一半，又招，招了一半又調整。天河城這么棒500元租金，不行，明年600。這個是危機管理，做商業地產不是定位，不是建筑，也不是水平，什么都不是。我做了三個場，做了三十年，總結一句話，就是商業的特點與投資者的收益回報的反差是最頭疼的問題，其他的問題不是問題。 |
