| ——成功商圈構成的四個主要因素 當代，商場如戰場。商戰更是無處不在、無刻不在。企業都明白得“地利”者得財富。一個能左右商戰格局的商圈，便理所應當地成為“兵”家必爭之地。近日，大創百貨同時登陸廣州的花城匯及中華廣場。在試營業的幾天中，中華廣場店因生意火爆,因顧客人流多，有時需排隊才能進入購物，甚至出現因補貨不及時而導致暫時閉店的情況。然而在珠江新城花城匯店卻是另一種景象，門前冷清到一天的消費者不足幾百人，只能用門可羅雀來形容。為什么同一百貨店同時開業的兩家門店會出現冰火兩重天的狀況？《服裝時報》記者就此事采訪了廣東商學院流通經濟研究所所長王先慶，他向記者詳細分析了其中緣由。在他看來，店鋪所處的商圈起到了決定性的作用。有時，地段差一步就相當于差百步，決定著投資的成功與失敗。本文由服裝時報 記者 賈榕采寫，發表于該報2012年6月15日第A6版，原標題為：商圈“圈”住的是什么？ 《孫臏兵法 月戰》：“天時、地利、人和，三者不得，雖勝有殃”體現出地理環境對行兵作戰的重要作用。 當代，商場如戰場。商戰更是無處不在、無刻不在。企業都明白得“地利”者得財富。一個能左右商戰格局的商圈，便理所應當地成為“兵”家必爭之地�！ � 近日，大創百貨同時登陸廣州的花城匯及中華廣場。在試營業的幾天中，中華廣場店因生意火爆,因顧客人流多，有時需排隊才能進入購物，甚至出現因補貨不及時而導致暫時閉店的情況。然而在珠江新城花城匯店卻是另一種景象，門前冷清到一天的消費者不足幾百人，只能用門可羅雀來形容�！ � 商圈的重要性 為什么同一百貨店同時開業的兩家門店會出現冰火兩重天的狀況？《服裝時報》記者就此事采訪了廣東商學院流通經濟研究所所長王先慶，他向記者詳細分析了其中緣由。在他看來，店鋪所處的商圈起到了決定性的作用。有時，地段差一步就相當于差百步，決定著投資的成功與失敗。 “一個成功的商圈需要的構成因素主要有四點：第一點是人流量，從商圈路過、經過，可能帶來的人流的多少。隨著人們流動性的增長，光顧店鋪的顧客來源會更加廣泛，邊際商圈因此而擴大。第二點是商圈在城市化作用中的地位，這需要多方面的投資者和經營者的入駐，給商圈帶來生命力。第三點是商圈周邊的交通條件，必須考慮各個交通設施的匯集狀況，便利的交通是影響商圈規模的一個主要因素。第四點是當地的人均收入水平。”王先慶向記者介紹。 經營一家成功的店鋪所需要的條件很多，商圈的優劣永遠居于關鍵的地位，作為商業生態鏈的重要一環，商圈是否成熟，構架是否完整，都與百貨店的經營情況息息相關。商圈的生命力、發展潛力、容量都制約著百貨店的發展。如果店鋪能做到與商圈的業態、消費環境協調，就容易聚集人氣，吸引顧客。 分析大創兩家百貨店迥然不同的境遇，不難發現中華廣場商圈成熟，顧客消費習慣已經形成，人流有保障，加之大創百貨提供的服務適合該商圈的顧客群，所以生意興隆。反之，花城匯項目剛剛起步，所處商圈遠未形成，宣傳力度不足，周邊的配套設施也不成熟，無人問津也是情理之中的事了�！ � 新商圈PK老商圈 商場在選擇店址時，總會力求以較大的目標市場來吸引更多的目標顧客，這首先需要經營者選擇一個適合自己的商圈。大創百貨在選址方面肯定也是經過了深思熟慮。據《服裝時報》的記者觀察，雖然不少當地居民對花城匯還比較陌生，但部分業內人士認為花城匯周邊的甲級寫字樓啟動后，客流量將迅增，同時白領對大創百貨的認知程度較高，所以商圈前景還是比較理想的。邦魏理仕華南區商業服務部董事嚴思慧也認為，任何商業都需要人流量的支持，而花城匯所在的珠江新城的商業氛圍仍在成長中，未來仍有發展的潛力。 王先慶分析大創百貨落戶花城匯正是做了長遠的考慮，看中其商圈未來的前景，提早占領高地，為日后的發展打下良好的基礎。 舊有成熟商業圈所具備的優勢依靠于人們的生活習慣和消費傳統。從商業發展潛力方面考慮，購買潛力和現有商場經營情況這兩個因素對百貨店影響最為直接。相比于成熟商圈，新商圈在發展初期往往顯得人氣不足，需要較長的培育期。但正因如此，商鋪的升值潛力也越大。在商圈飽和度低的地區建店，其成功的可能性必然超過商圈飽和度高的地區。 從規劃上剖析，老商圈已經定性，店址也十分緊缺，發展難免受限制。店鋪只能按照規劃對其進行微調，創新性一般。其次，成熟的黃金商圈除了寓意包含豐富的資源、知名的形象、完善的服務外，寸土寸金的租金似乎也映射其中。而新商圈作為后來者，面臨著人氣不足、設施不完善的諸多挑戰，但它們多數提供了比其他競爭對手比較實惠、合理的租金，利于吸引有潛力的商鋪與商場共同成長。 進駐新商圈需謹慎 在日趨激烈的市場競爭環境中，不成熟的商圈往往像一個大火坑，貿然進駐會給企業帶來致命傷害。稍有不慎就會讓投資者“血流成河”。例如北京建外SOHO，地處于CBD核心區，剛開業的幾年中，雖然外表看來十分繁榮，但由于周邊公寓多數用于投資，商圈人口供給嚴重不足，商業方面供大于求，導致最初開業的商鋪多數都已經易主。 王先慶表示，店鋪進入新商圈需要適應期。品牌宣傳，加強與顧客之間的溝通和周邊的環節融合都需要一個過程，掌握客流的性質、了解顧客的需求。通過觀察，采取針對性的經營策略，贏得顧客的信任。 打造一個成熟的商圈需要三到五年時間。消費者不熟悉新商圈，商鋪開業后要做好相當長一段時間會賠錢的預算，投資回收期一般比成熟商圈長一年左右，店鋪要有足夠的資金和耐心支撐到開始賺錢的時候。因此，對一些中小品牌來說進一個不成熟商圈時一定要掂掂自己的錢袋，以防投入的資金血本無歸。如果資金不夠雄厚就不要冒險，否則難免是死路一條。 |
