| 在同行敏言慎行低調過日子的時候，近半個月萬達的高調使其被推向了輿論的風口浪尖：20億底價奪下佛山金融高新區“地王”被疑“內定”、5·12災后由香港援建的綿陽紫荊中學拆除被指是為萬達商業項目“讓路”、花30多億美元收購美國第二大院線AMC……羊城晚報記者調查發現，大連萬達集團在5月份之內拿地、并購耗資總額將近250億元人民幣，超過了其總資產的十分之一。到底這艘中國商業地產航母是運籌帷幄、胸有成竹，還是瘋狂冒進？廣東商學院流通業研究所所長王先慶認為：“萬達的商業模式是需要大整合的戰略，對內對外高度的統籌能力。這種商業模式的發展符合中國的國情、迎合了不少當地政府的發展需求，并且也具備科學的規劃。”本文由羊城晚報記者 孫晶采寫，發表于該報2012年6月2日 第A15版，原標題為：30天狂砸250億萬達式圈地是著險棋 。 房地產業行情低迷，對于大連萬達來說，這是最好的時代，也是最壞的時代。 瘋狂的“土地沖動” 事實上，萬達一直未曾停下拿地的腳步。 5月10日，萬達以14億拿下東莞東城一塊地。 5月28日，萬達以11億拿下昆明市西山區海埂路片區2宗地塊。 到底是什么原因讓萬達如此“瘋狂”？有觀察人士指，這是一種正常的土地沖動：地方政府有土地供應的需求而開發商則有土地儲備的需求。萬達“瘋狂買地”是為其上市做足夠的土地儲備。而另一方面，是緣于地方政府的賣地沖動。從多起案例來看，萬達成交的多幅土地都是長期與地方政府接觸后才成功到手的。 “萬達模式”無法復制？ “萬達的模式基本上就是低價拿地，然后快速建設溢價銷售住宅和部分商業物業，再持有部分商業物業來完成一個項目。”一位知情人士告訴羊城晚報記者，廣州白云萬達項目的溢價銷售部分相當可觀。萬達從拿地到開業，標準周期18個月，超過業內平均水平。而廣州萬達的相關負責人也曾經透露，白云萬達項目在開業第一年就實現贏利。 “這在商業地產領域幾乎是不可想象的。最關鍵是，萬達幾乎每次都能以很低的價格拿到地，這種模式根本無法復制。”有業內人士如此評價。今年5月24日，萬達以底價20.36億元競得佛山“地王”。只有萬達一家參與競標，且全過程不超過6分鐘，因此事后萬達被懷疑為“內定”。 不過，也有另一種聲音在肯定萬達模式。 “萬達的商業模式是需要大整合的戰略，對內對外高度的統籌能力。這種商業模式的發展符合中國的國情、迎合了不少當地政府的發展需求，并且也具備科學的規劃。”廣東商學院流通業研究所所長王先慶對羊城晚報記者說。 收購AMC前景未明 能在城市的中心區域或者規劃重點區域以合適的價格拿到土地，不能不說明萬達集萬千寵愛于一身。也許，這也是推動其密集展開出擊的底氣。 5月21日，萬達宣布收購美國第二大院線AMC，收購金額高達26億美元，并計劃另外追加5億美元的運營資金，交易總金額高達31億美元，成為中國民企海外最大并購。有業內人士說，萬達通過電影院線捆綁地產項目的模式，為萬達院線聚攏了很高的人氣。顯然，萬達此番收購AMC的目光自然放得更長遠。 然而，不少業內人士似乎并不看好這一次萬達的并購。有娛樂產業分析人士說，一方面AMC本身的狀況不佳，去年凈虧損1.23億美元。另一方面，美加電影市場的蕭條與國內的火爆形成強烈對比。 瘋狂擴張走了一著險棋？ 有資深商業人士認為，萬達的頻頻動作應該是為了接下來的IPO上市做準備。但從商業的角度看，隨著商業市場的升級，萬達如果不及時轉型，其優勢會逐漸降低。而且萬達的千城一面、缺乏特色的情況在一些地方已經非常明顯。“做優質的商業地產還是需要帶來新的商業氛圍，引進更多有質量的品牌”。 “萬達走了一著險棋，”中山大學嶺南學院教授林江對羊城晚報記者說，“當前經濟形式低迷，不少大企業都面臨重重困難，而萬達的策略是人退我進。如果市場在一定時期內不能向好，對于萬達此番全方位的大肆擴張肯定會造成巨大的壓力。” 羊城晚報記者還留意到，就在萬達以幾近瘋狂的速度奮力擴張同時，所表現出來的企業逐利本性似乎也難免招來一些質疑。5月19日，媒體報道原綿陽紫荊民族中學最后一幢教學樓開始拆除工作。這所在2008年5·12地震后由香港援建的中學，投入使用僅僅一年半就搬遷、拆除，原因是要為萬達的商業項目“讓路”。雖然萬達董事長王健林曾回應媒體稱事件與萬達無關，并指出是當地政府違規出讓土地。但有業內人士認為，此事件多少讓萬達的形象蒙上了一層陰影。 鏈接 解讀“萬達模式” 1.萬達用所謂的訂單模式，綁架了主力商家，據悉，商家給萬達提供了項目建設投入的約20%的資金量。同時，萬達自身也有眾多品牌，比如萬達影院，萬達百貨，萬達跟大牌公司合資的酒店，可以填充大量的物業，加上訂單模式的主力店，可以促使萬達很快速地擴張。 2、通常萬達的土地中，還有一部分居住類用地，可以給項目整體提供一定的現金流。萬達還規劃有部分可售商業物業，比如商業街，這部分也解決了現金流的問題。此舉幫助萬達快速滾動開發。 3、萬達一方面憑借品牌效應，另一方面從開發到建設一般兩年內就可以開業，這也正是政府撬動板塊區域開發的利器，所以政府愿意給萬達提供低廉的價格的土地。這也是萬達成功的重要法寶。 |
