摘要：2010年4月，“新國四條”疊加“國十條”出臺后，住宅投資受到遏制：二套房貸首付不得低于五成，利率上調至1.1倍，三套房面臨停貸……各方報道大肆宣傳住宅投資不斷受抑制，國企、民企還有海外資本，齊齊將視線對準了商業地產，寫字樓等商用物業“價值洼地”的發展潛力逐漸明朗等。
2010年4月，“新國四條”疊加“國十條”出臺后，住宅投資受到遏制：二套房貸首付不得低于五成，利率上調至1.1倍，三套房面臨停貸……各方報道大肆宣傳住宅投資不斷受抑制，國企、民企還有海外資本，齊齊將視線對準了商業地產，寫字樓等商用物業“價值洼地”的發展潛力逐漸明朗等。為此，搜房網商業頻道專訪中國商業地產十大操盤手、雅卡商業運營機構董事長鄧國堅先生。
商業中心的集中井噴是多年沉淀爆發
根據統計在亞運會前廣州將有近41個購物中心開業，是近五年來的三倍。對于這種現象，鄧國堅表示，廣州今年商業中心的集中井噴，是有歷史原因的，在前幾年開發商瘋狂的儲地，而一個項目的開發周期是四到五年，到了今年商業地產井噴式的入市，其實就是近五年來廣州商業市場的沉淀爆發。
“但是這么大的體量上市對于商家來說，并不是一件好事。”鄧國堅說。“一個項目的發展和運營者的決策方向息息相關，過度開發和擴張必然會造成供大于求的弊端，在招商時期也會出現，賣場實際情況和既定規劃不吻合的現象，這勢必造成整個項目業態發生錯層的惡性循環，同時商家也將產生彷徨心理，對于整個平臺來說盲目的擴張將造成商家對平臺的信心不足，并會轉移投資對象，而資金必然最后撤離平臺，不利于項目的可持續性發展。”
副中心的出現有利于城市多層次的發展
今年廣州共劃出了十大“總部經濟功能區”，這十大地區將成為廣州未來經濟、生活的熱門區域。于此同時廣州也出現了如番禺、白云、花都、增城等區域副中心。“對副中心的出現，從城市運營區域來說，城市發展將進入一個多層次化的發展階段。”鄧國堅表示，“20年看天河，10年看珠江新城。一個區域的發展成型是要一個過程的，天河商圈各方面已經基本成熟，而珠江新城由于其初期規劃的問題，在以后的發展將會遇到配套和交通等困難。對于城市副中心來說，是有利于整個廣州大都會，多層次可持續的發展，也有利于城市的升級，帶動整體經濟進入一個良性發展階段。”
同時他也提到，一個項目在一個區域的發展，關鍵是看開發商怎么隨著市場的發展進行經營調整，及算是白云新城等副中心，項目發展都有一個運營過程，只有隨著市場的發展而進行調整，才能適應市場可持續性發展。
天河將成就廣州大都會夢想
萬菱匯、太古匯的等高端物業將進入倒計時，東方寶泰等購物中心陸續投入使用，亞運會開幕前，廣州天河商業圈面積將超一百萬平方米，超越上海徐家匯、北京王府井等成為全國最大商業圈。但是同時也看到，近年來廣州國際奢侈品牌進駐較少，太古匯和萬菱匯等高端物業是否能夠吸引到國際品牌進駐，并能引領廣州時尚奢侈品的消費潮流？
對于這一現象鄧國堅先生表示，“廣州天河商圈將來的發展，是可以比擬王府井和徐家匯的。廣州做為具有千年歷史的商業中心，發展空間是無限的，但一直受到地緣問題的局限。例如華北有北京、天津、唐山，華東有上海、蘇州、無錫，共同發展的城市群落互補共同發展。而華南只有深圳和廣州可以匹配和互通。同時從消費習慣來看，在北京和上海，消費習慣更為國際化，同時也容易接受高端奢侈品。而在廣州由于人們消費比較務實，不會過度的張揚，如果同時有需求也會過到香港去選購。這是廣州遲遲未有大批的高端品牌進駐的原因之一”
同是他分析道，更多的商場開業，將會促使天河商圈出現不同層次的業態分化，各商業中心將針對不同的消費習慣做主題性的分化，例如。現在天河城面對是新廣州人的消費群體，正佳更注重體驗式的消費，太古匯發展的是奢侈品牌消費理念，萬菱匯打造的是高端的消費體驗，而火車東站的地下商場東方寶泰，打造的是家庭式“非MALL”的消費理念。這些都是針對消費群和習慣劃分的主題性購物理念，這樣的劃分必然為將天河打造成一個國際化的購物核心，廣州也將承載其他更多的核心商圈和天河區，成為一個國際化的大都市。
投資建議：投資商業中心需謹慎獨立街鋪是首選
對于可投資的物業，鄧國堅先生表示在今年投資商業地產，商鋪更有投資價值，他建議最好投資獨立街鋪或獨立商鋪，賣場以及商業中心鋪位投資需謹慎。
如果投資商業中心鋪位需要看清，是哪一位操盤手，操盤手決定整個商場的運營和業態規劃，一個經驗老道的能夠把控市場動態，對商場經營進行良性的調整。而商場中的商鋪容易受到市場經濟的影響，所擔負的風險較大。獨立街鋪，尤其臨街旺鋪所受市場影響較小，獨立可操作性較大，是投資商用的首選。 |
