下面是高端對話環節，主題是：城市綜合體開發模式及風險規避，首先有請主持對話嘉賓上臺：萬商俱樂部主任楊澤軒；同時有請對話嘉賓上臺：中信地產集團副總裁禹來先生，東方偉業控股集團副總裁蘇恒先生，國華置業副總裁黎明女士，聯華國際集團地產運營中心副總裁李應聰先生，明發集團有限公司副總裁李美全先生，華潤萬象城副總經理鄭義先生，香港信地集團董事長助理黃邦德先生，廣東益華投資集團董事長助理兼首席商業顧問鄧國堅先生
【主持人楊澤軒】尊敬的各位嘉賓、各位朋友，下午好！感謝主辦方給這個機會來主持這場對話，之前大家分享了黃國雄教授、荀培路會長以及禹來博士關于城市綜合體不少真知灼見，有人預言2010年將是中國地產的“城市綜合體年”，比如說杭州政府就規劃了100個城市綜合體，所以我們本場的對話就圍繞今年的焦點展開。
在開發大軍中，我們也知道有國企，有民企，有專注于一二線城市開發的，也有深耕在二三線城市的，這里面既有上市公司，也有非上市公司，我們今天就把這些精英企業代表邀請到這里，跟我們一起分享關于城市綜合體開發模式，以及其中他們在開發過程中面臨到的或者體會到的風險，最后我們一起來對如何規避風險進行探討。
首先，把話筒交給舒恒先生，先就城市綜合體開發模式及存在的風險展開研討。
【蘇恒】謝謝主持人，我受東方偉業資控股有限公司董事長林端生先生的委托，東方偉業控股集團近四年來在發展中成長性企業，近年來已經在中國諸多地方也開始建設城市綜合體，我談一些感觸。
【蘇恒】城市綜合體最開始發展的時候，出現超級大賣場，也是沃爾瑪剛剛進入中國，我們有幸跟沃爾瑪公司進行合作發展購物賣場，接著第二代產品開始開發購物中心，不但與沃爾瑪購物終場同時，還兼很多的名品店，就是大型的購物中心。第三代再發展起來，現在大家感覺單純的購物不適合，所以在購物中心里面發展很多吃喝玩樂，同時單純購物商業的比重在下降，有一種俗話說起碼商業購物比重下降50%才是比較合適的。第四代就是城市綜合體，不單是有購物中心，也叫做shopping mall，同時還有酒店、住宅。城市綜合體的發展是伴隨著中國城市化的進程，以及我們現在城市里面，大量的新城區的建設，城市化建設，舊城區的改造，以及大量的工業企業退二進三，這種形式的需要，城市最合題的建設越來越顯的更重要，這個也是彰顯了在國內上非常熱門的說法就是城市綜合體的建設。我想今后也會出現第五代就是可持續發展的城市衛星區，也可以說未來也不是看不見摸不著，事實上現在已經開始出現了。低碳、環保成為全世界關注的話題，未來城市綜合體當中，將會更多注重低碳、環保和各種節能技術的使用。還要有高中低檔的結合，一個城市里面必然存在高端中端和低端，必須和城市發展相結合在一起，我們不能設想所有衛星城都是城市高檔區，這里面應該找到一個有機結合點。
另外，對城市可持續發展的概念，對越來越高檔化的城市綜合體，還要充分考慮到可持續的運營，要減少那里面運營成本，也是另外一個說法叫做瘦身計劃，要為經營者減負。城市綜合體發展有很多的課題需要我們共同去研究和探討。
【蘇恒】第二個方面是怎么樣規避風險？我們在實踐中有幾個這樣的感覺，一個是建設首先要符合城市建設的規劃，現在很多的城市里面規劃建設相對比較滯后，所以很難講是城市發展推動商業地產，事實上更重要的是經濟發展推動城市發展，城市發展推動商業發展，經濟發展前提又是我們國家主要的政策，所以說起來這不是單純孤立的問題。另外，在商業選址要適度有前瞻性。
第三個要有良好國際大賣場，也就是東方偉業發展過程當中，取得很大的推動力，要有主力店，要把主力店規劃好，安排好。第四個要適度超前。第五個還要有專業化，就是規劃要專業化，實際上建筑規劃方案當中，要提前把商業規劃包括商業經濟互動的規劃，整個區域里面要提前融合到建設規劃里面。所以我們互換不但是建筑規劃設計院，還有商業規劃設計院。第六個還有租售適當控制的原則，要注重建成以后可持續的運營，就是商業運營以及和物業管理的有機結合。第七要考慮風險控制，實際上風險控制和跟國內經濟發展大氣候，跟局部城市經濟，跟城市發展小氣候要同步。第八是可持續發展，城市建設的綜合體當中，一個很大的因素要考慮到在城市綜合體里面，適度引進住宅小區，引進人口，跟城市綜合體互相促進，在經濟規劃安排中，要有高中低的布局安排，要考慮到低碳、環保、節約，把它發展成為一個很和諧的，宜居宜商的城市綜合體。
這是我們一點體會和感受，謝謝大家。
【主持人】感謝蘇恒副總裁的發言，他已經言簡意賅把后面的藥方都講出來了，我們前半段把開發模式講出來。接下來有請北京國華置業副總裁黎明女士，他們在北京成功開發了華貿中心城市綜合體，目前也廣受推崇。
【黎明】各位領導、各位同仁、媒體朋友，大家下午好！我用全程參與北京華貿中心開發經歷來跟大家一起分享一下華貿中心開發過程當中一些體會。
北京華貿中心是2003年開始啟動，只用了四年半的時間就在北京東長安街一個15公頃的土地上建造了100萬平方米建筑綜合體，今天我給大家分享建筑綜合體建設過程和建筑成果。北京華貿中心大家都研究過它，在當時的定位并不是建筑綜合體，就是一個住宅+超市，如果當時是這樣的定位，就不會有現在100萬平方米建筑綜合體，這100萬平方米建筑綜合體在長安街上有棟100多米寫字樓，都是5A級，在去年還包括前年年底金融危機情況下，仍然有良好的業績表現。現在有200多加跨國公司，特別是中國有150家世界500強企業，在華貿中心就有31家世界500強企業進駐，包括許許多多的銀行，如德意志銀行，蒙特利爾銀行，渣打銀行等等投資機構紛紛入駐，使高端物業的品質得到了彰顯。
我們其中還有20萬平方米兩座酒店，就是JW、麗思卡爾頓，兩個酒店在一起也是獨一無二的，特別是麗思卡爾頓在全球有51家，在中國特別是華貿中心兩間高端的酒店給商務人士提供很好的配套和服務。還有星光天地主力店，還有其它的商業面積將近10萬平方米，從開業半年以后開始盈利，2009整個年度百貨單店營業額超過33億元，在整個中國特別是去年金融危機情況下，業績也是表現的非常好。我們還有30萬平方米住宅。
我跟大家分享綜合體建筑四個業態，四個業態當中只有住宅賣掉25%，其余還留有25%，所以做綜合體的項目，特別是做綜合體地產商和開發商，我們所堅持的理念，我們所堅持的開發原則，就是享有物業的后續經營權利。通過物業的持有和通過物業的經營，使我們深深體會到這種綜合體，特別是在前期前瞻性的定位和品牌的維護、提升，有了良好的基礎和環境。這四個業態相輔相成，互相配合，寫字樓的租戶也是這個酒店的客人，酒店的客人也是寫字樓的租戶，還有我們的公寓，我們公寓有20%以上是前面寫字樓的租戶一些高管和CEO。整個華貿商圈的形成，也就是通過四年建設以后，通過兩年的營運很快達到了當時項目規劃和預期的效果。
項目規劃和預期的效果，當時要做一個品質高端的綜合建筑體，公司所倡導的和定的目標就是要做一個具有百年不落后的建筑綜合體，要做的像美國洛克菲勒，法國拉絲紡絲，這個目標我們實現了。通過我們的建設和兩年多的運營以后，整個建筑體在北京商業發展當中形成了很好的商圈。現在所有到北京去的人，都會說到華貿去，其實就是到華貿享受公共空間和商業氛圍，商圈的形成也會城市經濟發展起到了很好的推動作用。商圈形成以后，帶動了很多的消費、旅游、城市發展，北京CBD中心已經向東移，就是因為有了華貿中心，北京CBD有了更好的發展前景。北京CBD因為有了華貿，去年5月份北京CBD東移就確定了能夠實現的規劃方案，在接下來以后一些時間當中，華貿商圈會隨著北京CBD東移有一個更深更好的發展前景。
我們堅信只有我們在做綜合體建設和發展當中，堅定一個理念，就是當時做綜合體的時候，來自方方面面的壓力也很大，講規模和風險，首先是資金的壓力，同時是招商，包括后期的運營，也就是說華貿中心的成功就是很好的產業鏈的組合，上游有開發，中游有招商，下游有管理，整個產業鏈組合和優化是這個品質和品牌得到了提升，得到了持續向前發展的基礎。
借今天的機會，我也跟大家講一講，因為華貿中心有了自己現有的品牌，就是華貿品牌，我們現在已經在布局珠三角、長三角，特別是惠州項目大家在門口也看見我們的易拉寶，在會刊倒數第四頁也可以看到華貿惠州天地，也就是華貿板塊第二個綜合體，也就是我們走向全國的一個開始。這個綜合體有71萬平方米整個建筑，現在商業面積規劃是15萬平方米，也就是像今天上午各位專家講的，我們要做一個生活綜合體，現在招商正在進行當中，請各位關注，我們希望在今年年底可以開業，現在電影院還有一些主力店正在確定和洽商中，品牌也在招商中。我們12月18號在深圳成功進行了第一次招商大會，預計在今年6月份還會做第二次招商大會。華貿有了向前發展基礎，我們在北京又有一個綜合體，我們賦予的概念是，那是一個真正名副其實生活綜合體，是建筑面積55萬平方米，事有住宅+7萬平方米商業。
【主持人】華貿中心是一個純粹的高端綜合體，當時你們存在哪些風險呢？
【黎明】最大的風險在于資金的安排，如果當時資金安排好的話就沒有后顧之憂。另外還有在招商推進，我們在當時也遇到一些招商的困難，比如說酒店的招商，照一個什么樣的酒店可以適合這個綜合體，適合這個區域的發展，也是很關鍵的。前面產業鏈資金，中間的招商，后續的營運整個是華貿中心的體會。謝謝大家。
【主持人】謝謝黎總的分享。接下來，把話筒交給聯華國際集團地產運營中心副總裁李應聰先生。
【李應聰】作為一個發展商，到底我們是否該做城市綜合體？我想說一個案例在香港84年經過股災，97年經歷亞洲金融風暴，08年經過全球金融海嘯，發展商都是靠著商業地產熬過去的，也就是我們所說的城市綜合體，這個對發展商有什么好處，可以把發展商的沉淀升值，或者保持比較穩定的租金收入，所以總發展商長遠角度來說，是應該發展城市綜合體的。
到底往下應該如何發展？今天早上黃教授也說了，中國是一個很大的國家，每個城市的發展速度和發展的重點也是不一樣的，我可以拿我們在東莞發展項目來說，我們在東莞發展100萬平方米星河傳說，商業部分占整個項目30%，寫字樓、酒店相對比較多，因為東莞跟北京不一樣，東莞寫字樓是工廠比較多，所以我們在寫字樓方面壓縮一點，東莞有一個特色我們有很多五星級酒店，我也不敢引進，我們現在跟萬豪洽談，因為他們還沒有進入東莞。我們會做30萬平方米購物中心，一個密封性的購物中心還是缺的，所以我們會做大型的購物中心。
這個案例我是想說，每個城市發展的速度，發展的模式也不一樣，我們應該按照每個城市發展模式去做我們該做的城市綜合體，當然要看發展商的實力。剛剛也說到資金的壓力也是很大的，除了資金的壓力，做商業房產有一個財，一個是錢財，第二個是人才，如果發展商沒有有經驗的團隊去做城市綜合體風險也是很大的。
第二個有城市綜合體內部交通如何連接，在香港也是很好可以借鑒的地方，在香港大概30年前一個沙田城市廣場建設成為了，后來太古廣場，太古城，所有的城市綜合體跟整個城市的交通，大量密集交通運輸工具是很緊密的連接，很簡單不能在沙漠里面做一個城市綜合體，所以當我們要做城市綜合體的時候，跟政府的配合是很重要的。
【主持人】接下來，把話筒交給另一個李總，有請明發集團有限公司副總裁李美全分享經驗。
【李美全】尊敬的各位同仁，各位朋友，大家下午好！很榮幸組委會邀請我們過來，很高興和大家一起分享交流商業和地產的話題。我今天坐在這里，是一個自由身，跟各位通報一下，從今年元月份起已經卸任明發集團副總的職位，所以我相信我今天的觀點是比較中立的。
【李美全】先談一下開發模式。開發模式在國企和民企當中，我認為有三個不同，第一個租售模式不同，國有企業主要是租賃，長期持有，民企是租售結合。在開發區域上，國有企業一般是在一二線城市，民營企業在三四線城市或者在區域城市。在產品形態上也不同，國有企業資金實力比較雄厚，長期持有，它的產品形態可能是室內街道式的，民營企業租售結合，保持投資和回報的平衡，主要是做街道連接式的，和庭園式的，就像我們所說的購物公園，明發就是街道連接式的，是有零售租賃店連接若干個步行街圍合而成。這種街道連接式有它的特色，便于銷售，沿街的獨立店鋪是便于銷售的。
另外，在民營企業開發模式上也有不同的地方，第一方針商業地產商萬達，他的開發區域主要是在一二線城市，其它全國商業地產開發商也主要集中在二三四線，現在在逐步向三四線城市擴散。他的產品形態也是不一樣的，所以它要保持投資和回報的平衡。
【李美全】實際上,我認為城市綜合體不單要把以商業為核心功能的城市綜合體，以商務、酒店、會展、旅游為核心的城市綜合體，甚至是交通，以居住為核心功能和其它產品組合的也可以稱為城市綜合體，單單是商業、酒店、商務、會展、旅游。很多城市特別是三四線城市的政府對于先期的開發要求進駐的開發商務必要帶酒店，甚至很多四線城市開發，政府規定要進駐五星級酒店，所以現在可以說千軍萬馬奔商業，但是我認為這也不是主動的，實際上是社會、經濟、城市發展到這個階段的必然要求。
城市綜合體的風險，我概括不外乎有兩個方面：第一個是系統風險，包括行業風險，市場風險，政策風險，還有一個政扶風險，特別是在三四線城市做開發，往往一把手的變動可能會給這個城市發展方向和發展規劃帶來一個很大的變化。還有是拆遷風險。
第二個是非系統風險，風浪是系統風險，船的結構，船的性能，掌船的舵手是非系統風險，也叫內部風險，實際上概括起來有幾個方面，財務風險，團隊風險，決策風險，最后要提到的老板風險，大家可以看到民企第一代大多數是創業性的開發商，所以在開發這么龐大，復合，復雜的城市綜合體當中，理念、觀念還有待于提升，他的創新意識，開放意識，競爭意識，還有超前意識，前瞻意識還不夠，唯一多有很強的成本意識。
作為專業的判斷衡量來講，短期和長期的平衡和結合。實際上我們說到成本的概念，不單有戰略成本，作業成本，固定成本和不變成本，同時還有兩個成本，第一個就是責任成本，第二個叫做目標成本，這是非常關鍵的，目標成本和責任成本如何作合城市綜合體是值得研究的。謝謝！
【主持人】謝謝李總，講的非常細，也非常系統。
最近，華潤萬象城推城市綜合體的速度也加快了，也是業內做城市綜合體的標桿之一。下面，有請華潤萬象城副總經理鄭義先生做經驗分享。
【鄭義】各位領導、各位來賓和各位同行，大家下午好！今天很有幸借這個機會跟大家做一點交流。
華潤集團從事地產行業主要是通過集團下面一個上市公司叫華潤置地，這個是在香港上市的來開發的，目前在國內有25個城市，有個別城市可能有幾個項目在開發當中。之前主要的開發模式還是以住宅開發為主，目前我們可能在商業地產這一塊會加強，商業地產第一個項目全部落成，就是深圳華潤萬象城，這個是我們自己把它定義為都市綜合體，也叫城市綜合體的模式來開發的。深圳華潤萬象城總共的體量是55萬平方米，其中包括一個商場，一期二期加起來大概20多萬的建筑面積，寫字樓4萬多平方米，包括一座五星級酒店就是君悅酒店，還有11萬平方米的住宅。
這個項目從商場、寫字樓和酒店都是長期持有的，自己來經營的，只有住宅是對外出售的。這種模式我們體會還是非常好的，因為本身項目內部，剛才黎總也講過，不同的業態比如說商場、寫字樓、酒店、住宅互相之間都有一些相互促進的作用，比如說商場的顧客，寫字樓的顧客，酒店的顧客，包括住宅住戶，很多時候是同一個消費群，這樣的話共同提高。從財務角度來說，很多民企不喜歡長期持有的，因為長期持有回報率比較低，回報期也比較長。所以都市綜合體在某種程度上可以解決一部分問題，比如說住宅，深圳住宅名字叫“幸福里”，一開盤用很短的時間就賣掉了，而且賣的也是非常理想的價格。剛才跟禹總也在下面交流，實際上很大的因素就是因為它在萬象城的旁邊，在君悅酒店的旁邊，在華人大廈的旁邊，這樣對資金的回籠可能會更好一些。
這個模式我們集團目前也會繼續按這個來發展，主要就是以萬象城作為主導產品和主力品牌，以萬象城為核心的都市綜合體，在全國繼續的復制。首先今年再過兩三個月杭州的萬象城就會開業，明年就會有沈陽，后年大概就會有成都和南寧。再接下來會有很多城市，比如說青島、天津、武漢、昆明、鄭州、長春、南京這些地方。
我們在初期開發速度不能說非常快，我們也是非常的謹慎，希望把一個項目做好以后再復制，這樣的話自己起碼有一點底氣。現在有了一點底氣，未來幾年內開發的速度會再加快。這是從都市綜合體概念的一些體會，因為時間關系，不展開說了。
說到風險，風險有很多方面，我旁邊的李總也講的很詳細，歸納起來，我個人覺得都市綜合體風險有幾個，第一個是政策的風險，商業地產跟整個國家房地產政策是息息相關的，這個風險還是比較大的。第二個是財務風險，比如說成本、地價的問題，現在城市綜合體這個概念吸引了眾多的投資者，確實是千軍萬馬要搞城市綜合體，這樣的話地價相應會有所上升，這個風險相對來講比較難控制的。還有一些財務風險，未來的經營風險，包括團隊，回報，都存在各方面的風險。突出的就是幾個，特別是政策上的風險，還有在決策的時候選址，還有定位這方面的風險要特別引起我們注意的。謝謝大家。
【主持人】謝謝鄭總的分享。
接下來把話筒交給香港信德集團董事長助理黃總。信德在合肥做了一個打標桿的項目，未來還會有更多項目拓展，在這個過程當中應該會有很多心得。有請黃總。
【黃邦德】尊敬的嘉賓、朋友們，大家下午好。我是黃邦德，楊總你今天的課題非常大，與其說來講講我的看法，不如說我把個人思考的一些問題請教各位嘉賓朋友，這樣可能更有意思。
城市綜合體這個問題涉及到城市運營的層面，一個項目做成了給一個城市帶來巨大的改變，產生重大的影響，例如我們公司在15年前在安徽合肥做了最大的商品市場是250畝地，現在年交易額有100億，其實我們是常盡了酸甜苦辣，在前面培育了五年時間，每一年要拿出1000多萬，基于這種風險要考慮每個企業自己戰略發展定位，這個是有關系的。其實首先要問我要什么，因為這種風險相對每個企業來講是不同的。剛才很多嘉賓都講了，風險有來自這樣和那樣的，客觀的和主觀的都有，但是其實都是跟我們自己想要什么很有關系，如果要高的利潤，又要快，風險也相應的增加，所以這個事情是要來算帳的。要思考好。
還有我覺得跟開發模式和策略也有，這么大的體量有人一下子整個做了，一年兩年就做完了，就像今天禹來總介紹的，看香港的那些項目，太古城差不多做了十幾二十年，現在才做三期，北京的國貿現在才做三期，有十幾二十年了，就做精品，但是有的公司一年做7、8個也有，說誰的風險大，很難說。十幾年做一個項目不能說沒有實力，沒有經驗，是各家有各家的想法，所以我覺得要把控好風險，有幾個方面，我們經歷了這個階段有一些體會。
一個一定要承擔責任，要敢于向政府承擔責任，你答應的事情一定要做好。
第二個要跟客戶承擔責任，不能說今天把這個租出去，賣出去就總人，撇下商戶不管，那肯定你要失敗。如果這個項目只追求現金然后走人，肯定就會失敗，所以一定要承擔責任。
第三個就是共贏，我們有一個很好的理念堅持了十幾年，怎么樣讓客戶賺錢，今天有很多的品牌商和企業跟我們有一些交流，大家都很擔憂，包括今天早上大地院線的朋友也提出這樣的問題，商業地產商給我挖了一個陷阱，等到我搞好了把人流給你了，你要把我踢出。這個問題也是開發商要有這種誠信和共贏的思想去做。
作為經營商來講，作為商戶來講也必須有這種共贏的心態，如果自己沒有這種能力，單單靠開發商給你低廉的定價，這個也不行，大家都應該做你應該做的事情。這樣的風險就會規避。
還有一個要創新，因為綜合體沒有固定的模式，既有模式又沒有模式，可能他有不同的組合，我很容易黎總的觀點，可能有高端，有中端也有低端的綜合，是根據城市發展的需求還有前瞻性的思考，你需要什么樣的業態，一種什么樣的商業區去做，那是有不同的方式組合。這種組合也是決定于你公司的發展戰略。謝謝。
【主持人】謝謝黃總的分享。接下來，有請廣東益華投資集團董事長助理兼首席商業顧問鄧國堅先生做經驗分享。
【鄧國堅】我是廣東益華投資集團董事長助理兼首席商業顧問鄧國堅，剛才很多前輩和老師也談了城市綜合體的模式和風險的規避，我是這樣看的，正因為城市綜合體綜合性，所以導致本身的模式肯定是綜合性的，多樣化的，這個勿庸置疑。投資者、開發者、經營和運營者可能不同的人，做出來的形式也不同。正因為有不同的模式，風險也是綜合性，多樣化的，我自己認為，只要有投資，肯定就會有風險，所以今天這個題目說規避風險，我個人認為風險是規避不了，風險只有控制，在你能力范圍內把風險控制在你可以接受的分為就成功了。
【鄧國堅】我今天從實際操作的層面給一些啟發，下面在做操盤的老手或者經理。我在做城市綜合體是怎么樣控制風險呢？要把這些風險控制住，最大的問題是規劃和運營，怎么把城市綜合體規劃做好，之前禹老師也談很多城市綜合體規劃和運營層面規劃和理論，只要把我們這些可以控制的風險，通過合情合理的手段，平均化整為零，分攤到參與到城市綜合體風格投資者和經營者，怎么樣可以做到合情合理平攤下去，最主要把精力和焦點放在城市綜合體最終端的消費者身上，因為只有把你的精力和焦點放在他們身上，就是剛才講到享受這些城市綜合體的居留或者服務那一幫消費者，實際真正的需求在哪里？然后把他們的需求研究透了，不但是研究他們的需求，而是要把整個消費的行為，規律找出來。
城市綜合體在一線城市，二線城市，三四線城市，甚至是一些區域性的城市不斷冒出來，一個小小的中山未來兩三年有超過100萬平方米城市綜合體，每個都是40、50萬平方米，那個風險是很高的，怎么控制，關鍵是研究透這個區域的消費者行為是怎么樣的，而且要把這些行為綜合起來，形成一種習慣，把這種習慣引領好，控制好，整個招商、經營甚至售賣都會做好。具體怎么做，接下來大家可以跟我聯系。
【主持人】因為時間關系，我們把話題轉移到規避風險問題上。對很多開發商而言，終歸這些做過的人對風險的認識要比很多剛開始做的人強很多。接下來，進入最后一輪對話。各位嘉賓提出最主要的規避風險的辦法。首先，從禹來總開始。
【禹來】關于城市綜合體開發和規避的問題，這個詞不用計較，首先要解決做不做的問題，城市綜合體第一個風險是產品性質的風險，勿庸置疑大家都知道，做城市綜合體同樣的面積顯然比做其它的建筑成本高很多，另外一個在城市化過程中間，而且集約化過程中產生的，所以在中國現在這個階段，不是在什么地方都需要做城市綜合體的，也不是在什么地方，任何時候都需要做的，所以在很多地方大家不一定要選擇城市綜合體的產品。這是第一個要規避，不一定隨便去做。
第二個風險就是經營模式的風險，這個風險的規避經營模式一定要遵循商業地產的規律，當你你以拆以賣為主，想通過賣來做城市綜合體為主經營籌措資金，怎么做的問題也是不應該這么做的。
第三個關于經營團隊的風險，在整個城市綜合體來說，我要想到顧客做什么，要通過經營團隊來解決，把經營風險分擔到每個人頭面，分擔到風格環節上面去，這個風險對于企業特別是出租做城市綜合體的團隊一定愛選好，一定要穩定，不要天天換一個，明天換一個風險非常大。
第四個就是開發周期的風險，在國外通常做城市綜合體開發周期比較長，慢慢做不著急，但是中國不一樣，中國城市化進程很快，經濟也發展很快，第二個地方官員論題也很快，第三個土地的使用跟國外不一樣，不是終極使用權，開發周期太長之后，政策風險是比較大的，而且中國的金融渠道也不是很多，資本市場也不是很全，所以開發周期的風險應該要避免，我覺得一個大城市綜合體的時候，像華貿比較快的做是比較可取的方式，中國資源也是特別多，做了這個還可以做另外一個。
第五個是避免資金風險，我剛才講避免這幾種風險按照重要程度來講，為什么把資金放在最不重要的地步，我是這么認為的，如果你根本沒有資金，靠賣房子，把商鋪切碎去賣根本就不適合做商業地產，這種已經排除在外，這個就不是風險，就是冒險，冒險是另外一種走法。實際上資金的風險有兩種，一種是資金鏈的風險，一種是資金使用的風險，資金鏈的風險把財務安排做出來，覺得通過籌資，自有資金，運作過程當中滾動把資金鏈平衡好，這個不能斷掉，要留有余地。我所工作的企業好像都很有錢，或者很容易拿到錢，對于我們來講，要把風險降到最低是對資金使用的風險，有錢用好是件難事，這實際上牽涉到你有沒有開發本領的問題。
對于資金使用的風險，對于我們這種大型國有企業，因為我們通常講錢不會跟人家談幾個億，一談都是幾十億，幾百億，一談到土地不會幾萬平方米談，都是幾平方公里談，在做這種事的時候，資金的風險主要就是資金使用有效性上面，所以我覺得這個風險回避，應該通過一個制度來控制。因為時間關系不多講，還是要強調一句，把第一和第五結合起來，不是搞城市綜合體的料千萬不要碰它，如果碰就等于風險，冒險成功的可能性是有的，萬一失敗就有可能是災難。
【蘇恒】規避風險的問題我再補充一下。首先，說城市綜合體有廣義的概念，有狹義的概念，廣義來講城市建設綜合體可以是一個城市的衛星城區，可以是一個城區很大的地方。狹義來說，現在理解為吃喝玩樂包括住宅，或者是高端商務結合在一起城市綜合地，城市交通綜合地，城市旅游綜合體，這個地方復合城市建筑規劃側重定位在哪一個。第二個一切都不能脫離實際，要脫離當地城市經濟來定位城市綜合體，雖然講發展城市綜合體，不能攤大，一定要把廣州、北京、上海城市綜合體搬到三四線這種理解就不好了，千軍萬馬奔城市綜合體，如果都這樣做的話就有泡沫產生了，一定要結合實際。
城市綜合體發展過程當中，肯定需要很專業高校的團隊來做，也要建立自己的品牌，我們東方偉業今年發展過程當中，在全部十多個省市開始發展城市商業地產，這個運營過程要有很專業化的團隊來做。這里面有很多事情是值得探討和研究的，我們就講一個城市商場的建設，在城市不但是這個區域的規劃，要把商業策劃，商業的運營，商業的設計提前介入到這個區域的建設里面去。商場的消防肯定要經過兩次驗收，一個是建筑主題的消防驗收，第二個是二次裝修消防驗收，如果我們把商業策劃成功運營到商場建設里面的時候，可以做到二次裝修跟一次主題建設一次性定位，我們這個消防主題驗過，二次裝修也過，一次定位過關，這是一個很深的課題，也需要很專業的團隊來進行運作。
【主持人】后面的嘉賓有不同觀點的請繼續。
【黎明】華貿在北京做的是最高端的了，是現在國內承認的最高端的城市綜合體。接下來，我們怎么復制和創新做這個綜合體，就是多元化還有適合這個城市，這個區域的發展，一定要做到區域能夠承載它，讓這個商場還有商家都能夠很好的實現共贏，這個就是我們的目標。至于在其他地方選擇綜合體都有取舍，不是完全照搬和原來的模式一樣，一定要有創新，一定要有新的思路。第二個就是前瞻性，在現在做的時候一定要考慮到，三年五年甚至十年以后的發展，我們做惠州就考慮到珠三城市一體化的發展，在這個基礎上來做綜合體。
【李應聰】簡單來說，我覺得作為發展商去做城市綜合體最大的風險就是看錯市場，建筑物在規劃里面已經出現錯誤了，又要改掉，怎么規避風險，最主要就是從源頭開始，剛剛說從消費者那里開始，我一般不用這個方法來做，我會跟很多商家溝通，做娛樂、電影演、超市、百貨，他們天天在這個市場里面，他們很清楚每個城市哪個消費能力，消費習慣，他們會反饋他們的意見，到底這里可以消化多少的面積，能做多大，有多少凈利潤額度，我在前期收集數據在規劃的時候就不會錯了。
【李美全】對城市綜合體的風險規避我主要談兩個方面：第一，要加大研究的能力。研究城市，研究商業，研究消費者。在中國2500多個縣級市當中，城市的個性，城市的特色，城市的文化是千差萬別，商業容量、商圈、趨勢和方向都要研究，包括現在倡導低碳經濟，綠色環保還有節能降耗，包括和未來互聯網、數字技術的結合。未來的趨勢網購對商業重大的沖擊，現在大家要看到在每個商業里面，在城市綜合體下面逐漸在減弱購物的功能，加大休閑、娛樂、餐飲的功能，這都是值得我們研究的。
研究消費者。每個城市消費的結構，消費的習慣，包括購買力都是不一樣的，所以只有研究好城市，研究好商業，研究好消費者，我們才能規范定位好一個城市綜合體。上午聽了星河灣梁總對星河灣跨界營銷的演講，我有很大的啟發，實際上住宅都在做跨界營銷，做商業地產，做城市綜合體更應該做跨界營銷和品牌營銷。廣州星河灣抓住了嶺南文化，北京的星河灣抓住了官場文化，太原的星河灣抓住了5000年晉商文化，未來城市綜合體打造，不單要在土地資源，產品種類和業態上進行打造，同時在項目品牌，在產品內涵上也要有很好的打造。
另外，歐美國家對于前期市場研究，項目規劃設計方面有充足的費用，還要有充分的時間，中國復制能力也非常快，加強市場的研究能力，給項目的市場策劃，規劃設計，多留出時間和費用，精確制造。
第二個方面是觀念的轉變。上午大家都提到城市綜合體不單單僅僅是住宅，是商業，也不單單是住宅+商業簡單的組合和復制，在于強大的資本功能和豐富多種資源的結合，集團企業在依靠綜合管理能力和投資平臺，通過市場組合和產業組合的優勢。
【鄭義】剛才各位都講了很多，我補充幾句話，主要是操作層面，首先選址的時候最好能代表一個城市發展方向，做一個合適的定位和合適的規模，要科學做好規劃設計和合理的業態組合，還有一個強有力的招商。
【黃邦德】我用一個實例來跟大家分享。我們在07年啟動100萬平方米的綜合體，這么大的體量如何規避風險？我們做業態合理的定位和劃分，目前做成兩個mall，一個是家基mall，還有一個shopping mall是20萬平方米，這個還細分室內和室外。我們做了三個酒店，包括五行還有一個是公益式酒店，還有一個是商務快捷酒店，還有三條街，26萬平方米住宅。通過這樣的開發策略把風險先消除。綜合體最大的優勢就是自己的資源可以互動，可以共享，對外來講有一個輻射作用。
第二個是尊重專業，我們個項目也聘請了像萬象城設計團隊，包括前期整個的策劃，自身的團隊打造都是要遵循，尊重專業，以及各個不同業態經營管理都會請專業管理公司，就像16.8萬平方米商場請上海紅星美凱龍公司經營管理，一年零20天把這個項目從凍土、招商、開業，已經全場開業了。如果沒有按照這樣一個原則去尊重專業的人做專業的事，肯定這個也是很難辦到的。
第三個是企業不要走捷徑。謝謝。
【鄧國堅】剛才各位專家和領導前面講的很精彩，很到位，我補充一句，讓我們把時間留給下面更精彩的演講和對話吧！
【主持人】鄧總代表了大家的心聲，畢竟這個話題還要跟大家互動，我們就留一位提問的機會。
【提問】各位嘉賓，各位老師大家好！我是來自江西南昌紫金城購物公園，我想請問一下鄭總，杭州萬象城會不會復制深圳萬象城的模式，還有您如何看待現今商業地產的發展？
【鄭義】杭州萬象城會復制深圳的模式，只不過規模更大一點。
【提問】我提問一個跟風險有關的問題，剛才鄧國堅先生和李總都提到城市綜合體規劃設計的重要性，我是深圳尺度的，我們是做研究的，我們是從第三方研究公司角度，最終消費者角度來核定都市綜合體的定位，我們就想問一下咱們從開發商的角度如何來確保我們規劃設計是符合未來區域或者城市發展的需要？
【李應聰】以前很多發展上做商業房地產的時候，本身發展商里面也沒有一些很專業，很有經驗的去把關，設計公司可能設計一個商業規劃出來，但是也沒有經驗去判斷好不好，所以這是存在第一個風險，發展商本身要有足夠的經驗，足夠的人才去處理這方面。剛才其他發展商也說過，可能我們會找一些很有經驗的規劃設計公司幫我們做相關規劃設計，這也是規避風險比較高的方法。還有我們做規劃設計之前，找不同類型經營者，去收集他們的意見。
【鄧國堅】要做規劃開發商就記住一句話：不管你選用什么樣的設計師，什么樣的服務單位，只有誰貼近市場誰才有發言權。 |
