| 第一部分：北京商業地產發展概況
1.1商業地產及類型劃分
商鋪分類：從商鋪的概念可以看出，其范圍極為廣泛，不對它進行有效分類是無法深入進行相關研究。
1.1.1按照開發形式進行分類：
（1）商業街商鋪
商業街指以平面形式、按照街的形式布置的單層或多層商業房地產形式，其沿街兩側的鋪面及商業樓里面的鋪位都屬于商業街商鋪。
商業街過去十年在國內取得了良好的發展，其中包括建材街、汽車配件、服裝精品街、酒吧街、美容美發用品街等�！ �
�。�2）市場類商鋪
在這里，“市場”是指各種用于某類或綜合商品批發、零售、經營的商業樓宇，有些是單層建筑，大多是多層建筑。這類市場里面的鋪位即我們所談的市場類商鋪。
市場類商鋪在零售業中所占比重比較高，在全國各地都有大量從事某種商品經營的專業批發和零售市場，比如，圖書交易市場、電子市場、家用電器市場、家具城、建材城等。
（3）社區商鋪
社區商鋪指位于住宅社區內的商用鋪位，其經營對象主要是住宅社區的居民。
社區商鋪的表現形式主要是1-3層商業樓或建筑底層商鋪，有些鋪面可以直接對外開門營業，但多數屬于鋪位形式。
�。�4）百貨商場、購物中心商鋪
百貨商場、購物中心商鋪指百貨商場、各種類型購物中心里面的鋪位。百貨商場及各種類型購物中心的運營好壞對里面商鋪的經營狀況影響直接而深遠。
�。�5）商務樓、寫字樓商鋪
商務樓、寫字樓商鋪指諸如酒店、商住公寓、俱樂部、會所、展覽中心、寫字樓等里面用于商業用途的商業空間。這類商鋪的規模相對較小，但商業價值很值得關注。商務樓、寫字樓底商商鋪項目經營業態主要包括服裝專賣店、超市、便利店、咖啡店、特色餐飲、銀行、美容美發店、旅行社、機票代理、干洗店、彩擴店、國際診所、娛樂項目等，其定位通常為中高檔消費者。
�。�6）交通設施商鋪
交通設施商鋪指位于諸如地鐵站、火車站、飛機場等交通設施里面及周圍的商鋪，以及道路兩側各類中小型商鋪。
1.1.2商業業態的分類的基本特征：
商業業態包括百貨店、超級市場、大型綜合超市、便利店、專業市場（主題商城）、專賣店、購物中心和倉儲式商場等。各主要業態選址和經營特征如下：
1、百貨店
百貨店是指在一個大建筑物內，根據不同商品部門設銷售區，開展進貨管理、運營，滿足顧客對時尚商品多樣化選擇需求的零售業態。
�。�1）選址在城市繁華區、交通要道。
（2）商店規模大，營業面積在5000平方米以上。
�。�3）商品結構以經營男裝、女裝、兒童服裝、服飾、衣料、家庭用品為主，種類齊全、少批量、高毛利。
�。�4）商店設施豪華、店堂典雅、明快。
（5）采取柜臺銷售與自選（開架）銷售相結合方式。
�。�6）采取定價銷售，可以退貨。
�。�7）服務功能齊全。
2、超級市場
超級市場指采取自選銷售方式，以銷售食品、生鮮食品、副食品和生活用品為主，滿足顧客每日生活需求的零售業態。
（1）選址在居民區、交通要道、商業區。
�。�2）以居民為主要銷售對象，10分鐘左右可到達。
�。�3）商店營業面積在1000平方米以下。
（4）商品構成以購買頻率高的商品為主。
（5）采取自選銷售方式，出入口分設，結算由設在出口處的收銀機統一進行。
�。�6）營業時間每天不低于11小時。
（7）有一定面積的停車場地。
3、大型綜合超市
大型綜合超市是指采取自選銷售方式，以銷售大眾化實用品為主，滿足顧客一次性購足需求的零售業態。
�。�1）選址在城鄉結合部、住宅區、交通要道。
�。�2）商店營業面積2500平方米以上。
�。�3）商品構成為衣、食、用品齊全，重視本企業的品牌開發。
�。�4）采取自選銷售方式。
�。�5）設與商店營業面積相適應的停車場。
4、便利店（方便店）
便利店是滿足顧客便利性需求為主要的目的的零售業態。
�。�1）選址在居民住宅區，主干線公路邊，以及車站、醫院、娛樂場所、機關、團體、企業事業所在地。
�。�2）商店營業面積在100平方米左右，營業面積利用率高。
�。�3）居民徒步購物5——7分鐘可到達，80%的顧客為有目的的購買。
�。�4）商品結構以速成食品、飲料，小百貨為主，有即時消費性、小容量、應急性等特點。
（5）營業時間長，一般在10小時以上，甚至24小時，終年無休日。
5、購物中心
購物中心指企業有計劃地開發、擁有、管理運營的各類零售業態、服務設施的集合體。
�。�1）由發起者有計劃地開設、布局統一規劃，店鋪獨立經營。
�。�2）選址為中心商業區或城鄉結合部的交通要道。
（3）內部結構由百貨店或超級市場作為核心店，與各類專業店、專賣店、快餐店等組合構成。
�。�4）設施豪華、店堂典雅、寬敝明亮，實行賣場租賃制。
（5）核心店的面積一般不超過購物中心面積的80%。
�。�6）服務功能齊全，集零售、餐飲、娛樂為一體。
�。�7）根據銷售面積，設相應規模的停車場。
6、倉儲式商場
倉儲式商場指以經營生活資料為主的，儲銷一體、低價銷售、提供有限服務的零售業態（其中有的采取會員制形式，只為會員服務）。
�。�1）在城鄉結合部、交通要道。
�。�2）商店營業面積大，一般為10000平方米左右。
�。�3）目標顧客以中小零售商、餐飲店、集團購買和有交通工具的消費者為主。
1.2北京商業地產發展過程
北京商業地產自2003年起突然爆發，據今已經快5年了。從最初的遍地開花，到后來的問題重重，再到今天，已經開始逐步趨向一些規律性的，有跡可循的發展模式，初步總結一下，可以大致總結分類：
1、住宅配套型商業模式
這類商業多由于住宅類開發商迫于規劃中"配套公建"的面積要求而建。
在前幾年開發商往往不考慮后期使用，采取集中大商場式的設計居多，造成后期無法銷售，與自身的現金回流目標沖突；同時，由于多數開發商對商鋪使用設備要求的不了解，造成商業業態滿足度低，使用價值降低。
最近幾年，隨著開發商的不斷吸收及相互借鑒，以及各大代理行商業操作經驗的積累，這種原始商場式的規劃越來越少的出現在配套商業中。更多的開發商開始依托顧問公司或自身對商家、投資人的了解，進行臨街式的配套商業建筑規劃，對商業布局、鋪位面積、配套設施設備等的考慮日漸成熟和合理。
這種趨勢逐漸集中化，可總結為“銷售型配套街鋪”模式。其建造目的主要用于銷售，來源是規劃或住宅配套需求，形式以臨街獨立店鋪為主，主要是迎合區域投資客群對商鋪投資的需求。
此類商鋪，如東湖灣、金都杭城商街等，由于往往依托于住宅項目，自身具有一定的消費客群支撐，商業目標業態多以社區服務類的便利超市、美發美容、中介、診所、藥房、養生保健、便餐等為主，投資風險相對較小，多數比較適合于初次進行商業不動產投資、投資規模不大的區域性投資客群。
2、大中型集中商業
這種商業最早似乎發源于政府規劃地大型商業項目或購物中心類開發，后隨著國際商業地產基金的介入開始發展，目前又加入了國內上市地產公司這一類開發者，這類著眼于長期收益的大中型持有類集中商業將會越來越多。
此類商業項目在發展之初，由于政府及相關開發商經驗和視野的欠缺，往往缺乏專業化、合理化的選址分析、商業定位、商業規劃、招商模式分析等前期大量深入的工作，導致項目定位不準、設計落后，某些項目甚至剛建成就已經落伍，造成了城市資源及資金的巨大浪費。
這一狀況隨著國際資金的介入、初期項目教訓的積累、開發商視野的國際化等等因素，開始逐步轉變。目前此類項目有兩個比較良性的方向性轉變，其一是集中商業的規模更加合理化，體現在兩點：更加符合市場的需要和更加具備風險控制的合理性；其二是對前期市場分析、商業定位、商業規劃設計的重要性認識日益深入。一些比較成 功的項目，諸如華貿中心、萬達商業廣場等開始出現。
這種轉變，根源于開發主體和開發動機的日益市場化，對于中國商業地產未來格局將會產生深遠的影響。此類項目在未來城市商業格局中，必然會充當市場發展主體和領導者的角色，可初步定義為"持有型集中商業"模式。
此類商鋪由于開發投資巨大，目前其受益者還只能局限在大型開發商及大型地產投資基金等主體，未來隨著國內商業地產資本化的速度加快，國內投資者才可能有機會通過購買信托、基金產品等分享這部分收益。
3、特色主題商業街
這種商業地產的成功目前主要出現在餐飲街、酒吧街等大眾休閑服務類商業以及建材、服裝等專業類商業范圍內。
這種模式最初可能起源于非配套商業項目的開發，由于開發商對資金回收的渴求及商業經驗的欠缺，因此，迎合投資人的要求，進行臨街式的商業規劃，意圖簡化開發前期的定位及規劃設計難度，實現商業的可銷售。
商業街模式也經歷了一個盲目定位到方向集中的過程。最初很多地方政府眼紅王府井商街、南京夫子廟商街等城市綜合性商街，脫離城市商業發展特點及階段，盲目打造商業步行街，一時間步行街規劃遍布全國，掀起“步行街熱”，北京著名的失敗案例大都市街，就誕生于此階段。好在由于此類工程均比較浩大，導致開發周期較長，因此多數項目在真正建設前期，就看到一些市場失敗的案例而被迫調整或取消，避免了更大范圍內的資源浪費。
目前隨著開發商的成熟和市場經驗的增加，此類項目在北方更多的開始走細分市場的路線，選擇消費過程中對周邊自然環境要求較高的餐飲、酒吧、休閑服務類零售商業方向進行定位，同時規模更加合理化，因此開始逐步出現越來越多的成功的特色街區開發案例，譬如好運街、中國紅街等。從未來發展看，這種特色街區作為商業中心、區域性商業必要的組成部分，將會進一步放量。
這種特色主題商業街目前收益模式比較靈活，從項目發展來看，由于經營難度較普通街鋪為高，因此，持有而后租賃的模式更容易獲得項目成功�？紤]發展商的資金需求，也可進行街鋪化的分割銷售，但此類項目的分割銷售，需要有強力的統一招商管理支持，或最好在項目成功運營后，進行帶租約銷售。
此類商鋪由于臨街鋪位特點，比較受投資人追捧，但由于其業態特點，一般單鋪面積較大，總價較高，投資門檻較高，比較適合有一定實力和經驗的投資者。
4、租售并舉類集中商業
這種模式多出現在大中型商業項目，之所以將這種模式單列，主要是這種模式具有兩方面的適應性：一方面滿足了大型商業長期運營的產權主體統一性要求；另一方面，也部分的解決了開發商資金回流的時間要求。因此，在很多未上市開發公司接手運作的集中商業項目中，這種模式成為一種改進式的開發策略選擇。
這種模式實際上形成于對歷史教訓的借鑒和改進之中。最初商業地產的開發商無論項目規模大小，均盲目追求銷售回款，導致很多集中式商業，或者大型商業的經營失敗，最典型的莫過“巨庫”、“碧溪”等。此后，萬達地產率先嘗試“主力店+商街”的模式，通過定制化的主力店引入，帶動周邊商鋪的銷售，但由于最初的摸索缺乏經驗積累和借鑒，對商業經營特點和規劃布局肌理認識不夠，因此一些初期的項目遭遇經營危機。
通過一系列案例的積累和教訓、經驗的總結，目前，一批具有創新特點、規劃的較為合理的租售并舉類商業地產項目開始投入市場并獲得好評。細分來看，此類項目又可分為兩種模式，一種可總結為“主力店+商街”模式，如望京“六佰本”隨便消費區，50%進行主力商家的招商，其余50%商街部分，進行分割銷售，創下望京商鋪單價新紀錄；另一種可總結為“主力店+街鋪”模式，典型者如大鐘寺商業廣場，主體商業租賃為主，臨街切出部分街鋪進行銷售，同樣創下北三環商鋪單價新紀錄。
此兩種模式能夠一定程度上兼顧開發商的資金要求和商業經營的要求，因而容易獲得青睞，但其前提是合理而專業的商業規劃設計和強有力的運營管理支持。因此，未來此類項目的成功，需要專業顧問公司更多的支持和配合。
這種主力店帶動下的商業項目，其投資的風險相對可控，但由于開發商試圖通過小量的商鋪銷售結局整盤的資金壓力，因此對單價要求往往較高，價值透支的風險需要投資者謹慎考慮。同時，規劃設計的專業化程度，也是決定此類商鋪未來價值的關鍵因素之一。
5、專業市場模式
這一地產類型區別于其他大眾消費類商業項目，主要以某一類產品的批零市場形式出現，早期的如京溫服裝市場、萬朋文體用品商城、木樨園世貿商業中心，以及現在的北京國際玩具城等，他們往往依附在已經成熟或成型，或者有一定市場基礎的專業市場周邊，通過硬件、軟件設施的升級換代，吸引投資客群和經營者。
此類項目由于依托現有資源，因此往往有恃無恐，多數采取主體分割銷售模式，回籠開發資金。在初期市場升級剛剛開始時，周邊相對成熟的項目，成功較多，猶以服裝批零、家居建材等為甚，但一些規模過大，周邊市場基礎不夠的，往往日漸蕭條。
針對需要一定培育的市場，百榮世貿商城先租后賣，通過租賃權的出售回籠一部分資金，再經過一定時間的培育，充分釋放商鋪價值，然后再進行產權銷售的模式，或許將是未來此類項目的成熟模式所在。但由于這種商業地產項目對周邊市場基礎要求高，因此，未來一段時間內開發空間相對有限。
采用此類"專業市場"模式的項目，周邊市場是否具有足夠的產業升級、市場繁殖潛力，是投資人需要謹慎考慮的問題，同時，此類優質項目普遍較高的售價，也是對商鋪投資回報能力的一個極大考驗。
綜上，從商業地產開發日趨理性的發展肌理來看，對于目前及未來市場主要的商業地產開發模式，可簡單分類如下：
合理的分類有助于更好的整理已有的市場資訊，借鑒成功的操作經驗，服務于未來商業地產項目的開發操作和成功運營。當然，不同模式的商業地產項目，其開發操作各有特點，關鍵之處往往不盡雷同，需要進一步分析總結，更需要行業同仁明辨前車之鑒，合理進行項目操作，減少社會資源的無為浪費，成就商業地產的長期繁榮。
1.3 北京商業地產發展現狀
作為國際化大都市以及中國北方的消費中心，北京需要大量的商業為人們提供服務，而此前城市商業一直處于供應相對不足的狀態。雖然近幾年商業地產投資開發量相對較大，但從中長期發展的角度來看，未來亦會逐漸被市場消化，不會產生絕對過量的問題。在進入2008年前的最后一年，2007年將可能是北京商業地產有史以來供應最為集中的年份，就目前市場表現而言，也并未出現過分異常情況，整體亦是在趨于利好。
一、奧運因素催化供需提前釋放
2007年北京商業地產項目集中放量，奧運會這一中國社會和經濟的大事件是最重要的催化劑。從政府方面分析，城市面貌要在2008年前呈現出完整性，提示各類地產項目盡可能在明年完工推出；對開發商而言，奧運會是一個難得對外展示企業形象與實力的機會，所以主觀上亦盡可能地將工期設置于2008年之前；而世界各地的零售商當然也不希望錯過奧運會這個世界經濟互動的大舞臺，因而會考慮借助更多的店鋪來展示自身的形象與實力，所以我們看到來自臺灣的新光三越已在華貿中心開業，韓國樂天百貨將于明年在王府井開出其中國首家店鋪，日本伊勢丹百貨也已確認入駐西單，而其它如日本高島屋、泰國羅賓遜等零售商也都計劃在北京設店。奧運概念實現了將各方面有利因素的充分整合，提升了市場的供需活力。
二、購物中心日漸成為主流
DTZ戴德梁行預計，北京2007年開業的商鋪面積將達到410萬平方米，其中以購物中心模式運作的約為280萬平方米，占總面積的68.3％。上半年新光天地、美羅城、銀座Mall、嘉茂購物中心等已陸續開業迎賓，而下半年預計開業的金融街購物中心、大鐘寺國際廣場、西環嘉茂等亦都是采用購物中心模式，購物中心已成為新商業地產項目的主流經營模式。購物中心作為適應市場需求變化的產物，得到了業主、零售商和消費者三方的共同認可。首先，在購物中心模式下，基本不涉及統一收銀、營業員管理培訓等復雜環節，對管理深度及廣度要求相對不高，因而易于被業主認可并推行。其次，隨著收入水平及文化素質的持續提高，人們的消費需求逐漸朝著復合式、感性化方向發展，而購物中心能夠連續實現購物、休閑、聚會等系列活動，可“一站式”地滿足人們多元化的需求，并且其空間規劃也更易為顧客創造愉悅的游逛體驗。第三，與百貨公司之敞開式賣場相比，購物中心通常能夠為租戶提供更大面積、更為獨立的店鋪空間，使入駐商家能夠更好地營造其品牌個性氛圍，促進形象價值提升，因而受到零售品牌、特別是強調感性售賣的中高檔品牌的高度認可。
三、商業外圍化發展趨勢明顯
在《北京城市總體規劃（2004年－2020年）》中，政府提出了構建新城市空間格局、實施多中心的新城發展戰略方向，而一個新城市中心的形成有賴于多種功能性物業及產業的均衡發展，完備的商業服務功能亦是城市分中心形成的重要一環。從今年商業放量分布區域來看，將會在傳統商圈以外逐級發展形成更多新商圈，這些新商圈所在區域均有相當大量的居住人口存在，具備較強的消費能力，但因歷史原因而一直缺乏相應的商業場所，新商業項目的建成可有效滿足其消費需求，提供生活便利。以望京為例，在望京國際商業中心、嘉茂購物中心的基礎上，隨著深國投購物中心、新世界、家樂福等項目的陸續開業，其作為獨立商圈的地位將得到有效確立。而亞運村、北苑等區域板塊亦將形成多個總面積超過60萬平方米的新商業中心，同時，南三環，南四環及東五環等區域，均有相當數量的大體量購物中心項目在前期運作。從政府規劃的角度分析，未來商業地產項目向外圍發展的趨勢仍將延續，2007年北京商業地塊的供應總量為200萬平方米，其中北四環以外的商業地塊供應面積約為100萬平方米，占據總體放量水平的一半，幾年后這些地塊建成又將會出現更多的外圍項目。
四、餐飲休閑業態表現活躍
隨著收入水平的持續提高，北京消費人群的消費需求正由“基礎型”向“享受型”的方向快速轉化，外出就餐、影院聚會、咖啡館交流越來越成為人們的日常生活方式，需求的增加為相應業態發展提供了機會。餐飲休閑業態商家日漸成為消化商業地產面積的重要角色，積極引入餐飲、娛樂等業態租戶已成為購物中心運營者實現提升購物中心人氣、對抗競爭的重要手段。目前諸多新建購物中心都傾向性地提升了餐飲、娛樂的面積比例，部分原有的購物中心亦在借助調整來達到增加餐飲、娛樂比重的目的。在此趨勢下的一個典型表現是，多廳影城幾乎已成為北京大型購物中心的“標準配置”，這是因為通常影城可顯著提高顧客在購物中心里的滯留時間，而且影城的主要顧客是消費力較強的年輕化人群，吸引其到達有助于帶動購物中心其他業態商家的銷售。
1.4重點商業空間布局
一、商業布局總體思路
按照城鄉統籌發展和市委、市政府關于區縣功能定位的新要求，加強本市不同區域商業發展和布局的分類指導，規范提升首都核心區商業，健全完善城市功能拓展區商業，加快發展城市發展新區商業，配套建設生態涵養發展區商業，形成符合區域功能定位的商業體系。
專欄3：功能區商業發展重點與布局
二、零售商業空間布局
總的原則是優化核心，延伸兩軸，發展新城，強化特色。
優化核心：以存量結構調整升級為主，集聚精華、突出特色，重點突出王府井、西單、前門-大柵欄三個著名商業街區的服務功能，提升核心區商業的吸引力、輻射力。
延伸兩軸：在兩軸延長線建設大型多功能商業設施，形成各具特色的商業集群。東西軸線上，東端重點發展滿足新型制造業和居民生活需求的新型商業，西端發展適應休閑旅游需求和現代時尚生活的新型商業。南北軸線上，北端奧運村地區以體育健身、體育休閑為主題，發展會展、商務及個性化生活服務組團型商業設施。南端重點發展專業市場和特色民俗民風商業。
發展新城：根據新城功能定位，建立體系完整、功能完備的新城商業，實現高起點、高標準、跨越式發展。順義商業要強化為現代制造業發展服務的功能，以空港物流基地和保稅物流中心（B型）、新中國國際展覽中心等建設為契機，配套構建生活服務體系和產業服務體系。通州商業要配合物流基地、商務中心區建設，強化現代服務功能。同時，加快發展運河沿岸休閑旅游商業。亦莊開發區商業發展也要適應區域功能特點，著力發展新型服務業。
強化特色：加快發展中關村科技園區、北京商務中心區和奧林匹克公園等三個產業功能區主題商業，充分發揮品牌知名度優勢，強化功能區商業特色。在城市新興繁華區、大型居住區、新城中心區開發建設一批反映北京傳統特色、民俗風情的特色街區。建設具有少數民族地區和其他國家、民族生活習俗、宗教、文化特點的專題購物、餐飲、娛樂街區，適應北京建設國際化大都市的要求。進一步完善層級型商業經營系統。
專欄4：層級型商業經營系統
三、專業市場空間布局
遵循“控制規模、調整布局、優化結構、整體提升”的指導思想，對專業市場進行“規范、調整、發展、提高”，對中心城地區內的市場逐步進行調整升級和外遷，在中心城外圍地區發展適應北京產業升級和為城市功能服務的具有強輻射能力的集散型專業市場，逐步形成布局合理、功能專業、滿足城市發展需要的專業市場體系。
農產品批發市場是重要的城市流通基礎設施。今后，在城市功能拓展區和重點新城主要提升改造豐臺新發地、順義石門等大型農產品批發市場。每個新城原則上著重發展一個區域綜合農產品批發市場。在具備條件的區縣發展產地型農產品批發市場。在城市外圍適當地區重點培育發展1-2個大型一級糧油批發市場。
小商品交易市場按照“控制數量、促進合并、發展專業、轉型創新、服務生活、完善布局、形成樞紐、擴大輻射”的原則，優化布局，提升水平。限制二環路以內小商品市場的發展，鼓勵現有的小商品市場改造、轉型或遷出；東西北四環路以內，南三環路以內嚴格禁止新增小商品批發市場；東西北四環路和五環路之間，南三環路與南四環路之間限制新建大型商品交易市場，鼓勵現有農貿市場升級改造，向社區菜市場轉型；郊區各類商品交易市場要以滿足新城發展和居民生活為目標進行升級改造。
汽車交易市場要根據產業發展和消費需要在相關區域適度規劃建設，繼續提升四合莊舊機動車交易市場、石景山北京國際汽車貿易園區、昌平回龍觀汽車交易市場、朝陽平房東方基業汽車交易市場等經營管理水平，加快建設豐臺汽車博覽中心。
規范提升汽配市場和建材市場水平，促進其適度發展、合理布局。
第二部分：北京市商業地產總體市場分析
2.1北京市商業體量分布情況分析
一、商業分布情況
隨著北京商業地產投資熱的升溫以及各商業項目的上馬，北京市商業地產市場已經進入一個集中供應的高峰期。根據偉業商業對北京市商業地產市場的跟蹤分析，截止到2007年11月，北京市商業地產總供應量約為1,600萬平方米，并且在未來的三到五年內，還將新增300—400萬平方米左右的供應量。如果按此增長速度計算，屆時靜態總量將基本滿足北京對商業地產的需求，但以發展的觀點來看，北京市短時期內不可能達到整體飽和。
從各區商業地產體量統計情況看，朝陽區穩居頭名，占到總體量的25%，海淀區緊隨其后，占21%。
朝陽區、海淀區面積最大，其商業放量也比較大。朝陽區主要商業放量位于幾大商圈內，包括CBD、建國門、朝外、燕莎、亞奧區域等，雖然看起來分布較散，但幾大商圈形成時間較長、輻射力強勁、相互之間能夠形成互動，未來四環內大的商業面積增加的可能性不大，放量基本圍繞這幾大商圈展開，東擴北進的趨勢明顯，北部區域的亞奧地區未來的商業放量巨大。
海淀區主要的商業放量位于中關村區域，包括中關村西區、當代雙安區域、世紀金源mall、公主墳區域、大鐘寺商業廣場等，主要以集中商業體形式出現。
東城區和西城區商業發展勢頭比較平緩，主要圍繞王府井和西單兩個大的商圈來進行，物業形式以集中商業為主，大部分物業經營狀況良好。東城區近期商業放量不大，西城區主要放量圍繞在西直門北大街和西直門區域。
豐臺區近期發展勢頭強勁，大紅門區域的服裝批發市場未來體量有望達到200萬平，同業態的集聚形成了規模效應，未來此地將發展成北京市最大的服裝批發基地，同時可輻射到整個華北地區。
二、各環路項目分布情況分析
根據我司2006商鋪大全中的統計，我們對北京市各環線的商業體量及分布情況進行了整理分析。
各環路分布情況表
各環路商業項目數量分布情況
為分析近年各環線的開發情況，找出區域熱點，我司首先對各環線間的商業數量進行統計分析。
如圖表，從數量上可以看出，各環路之間并無明顯差異。稍顯突出的，還是二環內商業項目，雖然北京市二環內寸土寸金，但新近開發的商業項目數量仍然較多，有67個，占到北京市整體數量的24%，這些項目以綜合性商業體為主，如金融街四季商城、崇光二期、新三里屯時尚文化區等。五環外雖然區域廣闊，但商業項目數量明顯低于其他區域，只有54個，占19%，由于近幾年，這些地區百萬平米以上大型社區漸成規模，如天通苑、萬象新天、大興亦莊等。隨著交通、公共設施的進一步完善，社區商業配套需求量也隨之增大，商業地產前景被看好。
各環路商業項目體量分布情況
項目開發數量并不能完全代表此區域的項目開發情況，為更清楚的反映整體開發情況，我司在下面將對各環路商業供應體量進行對比分析。
如圖表，從開發體量上可以看出，北京市整體上除二三環之間，其它各環路在體量上無明顯差異，二環內，1,779,000平方米；三四環之間，2,049,428平方米；四五環之間，1,961,600平方米；五環外，1,919,100平方米；這與這些地區面積呈反比，商業項目供應由中心向外環路逐漸減少。二三環之間項目開發體量明顯少于其它環路，只有911,288平方米，占總開發體量的11%，主要原因在于，二三環之間受整體功能的限制，項目多為商住公寓、寫字樓、或酒店底商形式，如建外SOHO、主語城、順馳?藍調、楓藍國際等。其它環路項目，在體量上并無明顯差異。
各環路商業項目分布情況
從圖中我們可以清楚看到北京市各環線的商業項目分布情況。
二環路內包含了西單商圈、王府井商圈、阜成門——復興門商圈、宣武門——前門——崇文門商圈等眾多已經趨于成熟的商業圈，隨著金寶街大型綜合性項目的興建以及東單“銀街”的改造，大面積商鋪將被推出，東單商圈更趨成熟，這必然加強了二環路內良好的商業氛圍。但同時我們也應該看到，由于二環路內的商業發展已經趨于成熟，這么多項目的興建，也使二環路內的競爭更加激烈。尤其以西單商圈和王府井商圈競爭最為明顯。
二三環路之間：東二環到東三環區域駐扎了各大金融機構和外資企業的辦公地點，擁有大片5A級寫字樓和高尚住宅區，隨著北京市政建設的進一步發展，這里將形成一個頂級企業聚居區、一個高品質的富人生活區。現階段此處可供大規模商業開發的面積極少，已基本飽和。而南部二三環間由于居民消費水平與商業發展環境都不太成熟，所以商業項目相對較少，沒有能夠形成強有力的商圈。二三環之間的西部區域隨著馬連道地區交通、教育及購物生活配套設施日益完善，以及馬連道商圈被規劃為中央采購區,其周邊的商業地產開發也日趨興旺。二三環之間的北部區域由于擁有東直門、西直門兩大交通樞紐商業和北三環沿線馬甸、雙安商業區的帶動，相對而言發展比較穩定。北部區域的大鐘寺地區將會建起體量較大的大鐘寺國際商業中心，此物業經營的成功與否將會影響到北三環商業區的經營與定位。綜上，二三環之間的區域東部已基本飽和，西部和北部平穩發展，南部屬于待啟動地區，未來可挖掘的潛力大。
三四環之間：南三四環之間依然是發展相對比較薄弱的一個區域，但是隨著木樨園商業圈的相成，百榮世貿的組建，給南城帶來了希望。南城的發展日益受到社會各界的廣泛關注，尤其是在政府建設南城，開發南城的大的方針政策指引之下，隨著南城開發建設的步伐正在不斷加快，京津塘、京石、京開等快速路相繼通車，地鐵5號線正在建設，若干條市政道路即將開通，加上城市環線、鐵路和南苑機場，南城已經形成便捷、立體的交通網絡，南城必將成為一個新興的商業區域。西三四環的發展則弱于北三四環，這是由于北三四環處于亞奧商圈，發展比較快，生活氣息濃厚，被稱為中心居住區(CLD)。以餐飲、娛樂、超市等生活配套 行業為主形成了亞運村獨特的商圈氛圍，并且規模正在日益壯大。當北京被宣布為2008年奧 運會的主辦城市后，此處更是商家的必爭之地，價格一路飆升。東三四環由于包含了CBD和燕莎兩個北京最大的商業圈，尤其是CBD商業圈，在他的周圍興建了大量的項目，例如萬達廣場、金地國際花園、華貿中心等，形成了CBD次商圈，并不斷延伸。
四五環之間：南四五環之間的商業項目主要集中在郊縣大興，東四五環的項目則主要集中在望京商業圈一帶和CBD的次商業圈一帶。北城則或以奧運為依托，發展奧運經濟；部分以中關村的巨大人流量為依托發展商業項目。而從商業項目的分布數量上我們又可以看出，同在四五環之間，北四五環就發展的比較好，項目數量眾多，這主要是受到2008年奧運會的影響，依托奧林匹克公園發展開了。
五環以外：可以看出北五環外的昌平和東五環外的通州發展較其他郊縣更好。其中尤其以北五環外項目最多，而其中的亞北天通苑，無論是在社區面積上，還是在建筑面積上都是最大的。
總的來看，北京各環線之間是以二環發展最好，三四環相對比較成熟，五環以外發展勢頭迅猛。同一環線之間，則是東部和北部優于西部和南部，在二環和三環之間，以及三環和四環之間以東部發展相對比較成熟與完善，項目眾多，競爭也相對激烈。而四到五環之間以及五環以外則以北部為最優。
三、各環路的商業發展與城市發展關系分析
根據《北京城市總體規劃》的部署，北京市將在市域范圍內，構建“兩軸-兩帶-多中心”的城市空間結構。下面我們將根據這一城市規劃來分析各環路的商業發展情況及將來的發展趨勢。
首先簡單的介紹一下這一規劃的主要內容：
(1) 兩軸：指沿長安街的東西軸和傳統中軸線的南北軸。
(2) 兩帶：指包括通州、順義、亦莊、懷柔、密云、平谷的“東部發展帶”和包括大興、房山、昌平、延慶、門頭溝的“西部發展帶”。
(3) 多中心：指在市域范圍內建設多個服務全國、面向世界的城市職能中心，提高城市的核心功能和綜合競爭力，包括中關村高科技園區核心區、奧林匹克中心區、中央商務區(CBD)、海淀山后地區科技創新中心、順義現代制造業基地、通州綜合服務中心、亦莊高新技術產業發展中心和石景山綜合服務中心等
從1993年的“分散集團式布局”到如今的“兩軸－兩帶－多中心”，新規劃必然會改變舊有的北京城市空間布局，而城市空間布局的變化也必然導致北京房地產格局的變化，這種變化很可能將是質的變化。
新的城市總體規劃實施后，人們將不會再像以前那樣以天安門為中心生活，居住形態亦將發生重大變化， 從商業角度來看，此種規劃也將改變以往人們購物的習慣。在北京市新的功能劃分上，我們不能再把北京簡單地劃分為不同的功能區，造成吃飯的地方吃飯，睡覺的地方睡覺，工作的地方工作，大家在這些功能區之間疲于奔波，造成資源和人力的浪費。以后身邊的中型社區購物中心和郊區的大型shoppingmall可能將成為人們購物的首選。
新規劃中中心城市軸線及功能區分析圖
通過上面兩張圖的對比可以看出北京市現有商圈與新規劃中的兩軸并不完全相符，現有商業聚集區主要位于三環以內，并且表現出非常明顯的向東部傾斜的態勢，北部、西部和南部都是較分散的中型商業聚集區，屬于區域型商業中心。而在北京市新規劃中，三環以外的商業規劃被重視起來，CBD東部、大紅門區域、石景山區域、亞奧區域都被列入重點發展的部分，
可見在北京市未來的發展中，將逐步突出三環以外的大型商業的發展，按照多中心的規劃進行整體布局。商業發展將不再僅限于東部CBD區域的集中商業區，而是圍繞兩個中心軸，逐步在整個城區建立多個區域級商業中心。新的城市總體規劃實施后，人們將不會再像以前那樣以天安門為中心生活，環線將不再是考評房子的惟一標準，作為城市規劃的重要實施者，房地產開發商也會迅速順應這一形式。
四、北京交通干線和沿線商業的分析
從目前北京的交通系統看，由四條環線和15條快速聯絡線組成的快速系統是北京交通的骨架，連接主要交通干線的支線和次級道路構成道路網絡。近年來四環、五環已經建成通車，預計六環建成后，五個環線總長將達到431.3公里，到2008年，北京將建成五環加八射的高速環路系統。
北京市的商業項目主要分布在現有道路沿線，面積約800萬平米，還有400多萬平米商業集中在近幾年來建設的交通路線沿線，如地鐵十三號線、朝陽北路以及四環沿線，四環路被稱為“黃金大道”，這不僅因為四環工程耗資巨大，更因為其帶來的效益要10倍于產出。公路建設每投入100億元人民幣，將會拉動周邊的國內生產總值1000億元人民幣。四環路的開通，使分布在北京市區邊緣的中央商務區（CBD）、中關村高新技術園區、奧運村、大運村、亦莊經濟開發區等連點成線，起到輻射作用，以帶動北京科技、文化產業的高速發展。另外地鐵十三號線的開通也大大拉近了城鄉的距離，方便了居民出行的便利，同時也帶動了沿線商業的發展。
未來北京市將大力發展軌道交通，這是因為北京和它們的最大差別不是路的寬窄而是公共交通，尤其是地鐵數量的差距。像巴黎地鐵長度是三百多公里，莫斯科也是三百多公里，東京也是幾百公里，而北京只有幾十公里。這個差距是非常大的。大力發展公共交通特別是軌道交通，這是世界大城市解決交通問題的一個主要經驗。由于軌道交通具有很多特點如：沒有堵塞問題，而且很準時；它不受氣候氣象影響；安全系數高；它是環保，由于北京是個發展中的城市，原來道路比較缺乏，路面不夠寬，面積也不夠。受到北京古都風貌保護和其它方面的限制，道路增加是有限的，道路面積增加也是受到限制的在這種情況下，只能通過大力發展地下交通，才能夠既保護北京的歷史風貌，同時又解決了交通問題。
根據北京市規劃，到二零零八年之前，北京將建成八通線、地鐵五號線、十號線一期、奧運支線、四號線、九號線一期、機場線、亦莊線，加上已經開通運行的三條地鐵線路，二零零八年北京市區軌道線路將有望達到十一條。
地鐵的開發將帶來沿線土地的升值，地鐵站周圍的土地是開發商進行房地產的開發或者是商業開發的上上之選。
根據偉業商業資料統計，截止到2008年，北京市分布在原有交通干線的的商業項目共有289個，面積總計405萬平米；分布在未來軌道交通干線周邊的商業項目數量共有85個，面積總計231萬平米，軌道交通對商業帶來的增值效應由此可見。
根據目前地鐵的建設情況，5號線將于2007年6月率先進入運營，加上奧運的影響，毫無疑問，除了已經建立的“東西軸”與二環線地鐵，“南北軸”的5號線周邊商業將會逐步發展起來的。
五、已落成、正報規、待建項目情況對比分析
從1996年以來，為了改造舊城，徹底整頓遍地小商販，露天市場管理混亂的現象，北京市政府大力整頓商業物業，數量眾多的住宅底商，臨時建筑被勒令關閉、拆除，由此造成商業供應量銳減，由于消費市場的強勁增長，市場開始產生巨大的商業需求，商業地產的開發速度大大加快，僅2002—2007年的商業供應量就達1300多萬平米，其中已建商業面積700萬左右，占到總體供應量的60%多，另外還有200多萬平米在建商業，這些在建商業基本上將于2006年推向市場，因此2008年，將是商業地產供應激增的一年；正在報批的商業面積約150萬平米，占到總體面積的17%。
2002—2007年間，北京市城八區的落成項目以東城區為最，達到該區總體面積的72%，這主要是因為東城區商業比較成熟，以王府井商圈為核心的東城區基本上沒有多少新建項目；已落成項目最少的區是豐臺區，比例僅為43%，豐臺區由于歷史原因，整體商業發展水平較低，除了大紅門服裝批發市場外，其他零售商業落成數量遠遠少于其他城區；
在建項目最多的是是朝陽區，比例高達35%，眾所周知，北京市2008年將舉行奧運會，奧運的巨大商機帶來亞奧區域的商業地產大開發，同時，朝陽區的CBD地區及朝陽北路大量的寫字樓底商、社區商業都為朝陽區的商業發展添磚加瓦，發展勢頭如火如荼；
待建商業項目數量最多的是豐臺，因為豐臺區已落成項目數量相對較少，因此未來有大量商業項目規劃待建，主要集中在木樨園—大紅門地帶；規劃數量較少的是崇文區，僅為10%，這主要是因為崇文區的商業數量較多，尤其是近兩年來大量社區商業的投入使用使得該區商業放量過多，一時難以消化。
據統計，北京市現有商業面積1260萬，人均商業面積0.9平米，依據北京市2010年人均規劃商業面積1平米的規劃，未來五年在建及待建商業項目面積將達到200—300萬平米，因此預計到2010年，商業供應量每年都在五十萬平米以上。
六、商業項目物業形態對比分析（獨立、寫字樓底商、社區商業等）
北京市現有的商業地產中，以獨體商業比例為最高，達到35%；寫字樓底商越來越受到投資者和經營商戶的歡迎，這是因為寫字樓本身有大量的消費人群，這些人群提供了商業發展最基礎的盈利元素，是當今商業發展最快的商業形態，這部分物業占到總體比例的24%；臨街商鋪雖然占據比例不高，只有19%，但是以其貫有的地理優勢一向深受商家和消費者的喜愛，一直是最受關注的物業形態，發展前景良好；至于近年來發展迅速的社區商業，更是以立足于社區，面向周邊的的姿態在眾多商業形態中突圍而出，受到多方的注目，眾所周知，北京市的社區便利店遠遠低于上海市的社區便利店數量，巨大的市場契機被多個零售巨頭覬覦，快客、7-11、迪亞天天、聯合利華等世界知名連鎖巨頭目前在北京市的各大社區拼命擴張，以期搶先占領市場。
在北京市城八區中，獨體商業比例最高的是海淀區，占比54%，這要歸功于海淀區近年來一系列大的巨量商業陸續竣工，如世紀金源Mall,大鐘寺國際廣場等；寫字樓底商比例最高的為東城區，比例為25%；社區商業比例最高的為石景山區，比例達達到35%；臨街商鋪比例最高的為東城區，比例為23%。
第三部分、北京商圈規分析
3.1商圈的概念
什么是商圈？商圈是指以店鋪座落點為核心向外延伸一定距離而形成的一個方圓范圍，是店鋪吸引顧客的地理區域。它由核心商業圈，次級商業圈和邊緣商業圈構成。核心商業圈是離商店最近，顧客密度最高的地方，約占商店顧客的50％－70％，核心商業圈的外圍，則顧客較分散，市場占有率相對減少。一般講，商圈有四種形態：
一、 商圈的定義
商業是由消費者的購買行為和商業企業的經營能力所決定的，而商圈是商業物業吸引顧客的空間范圍，也就是消費者到商業場所進行消費活動的時間距離或者空間距離。確定商圈需要從以下幾個方面考慮：
第一，商圈需要從體量、目的、位置等方面定義。商圈是一個群體，它的層次是多元化的。第二，消費群體。一個商圈若沒有消費力，消費組合只是盲目地打造，也不能稱為成功的商圈。第三，位置。商圈的關鍵要素在于便利性和消費環境，所以位置非常重要。第四，目的。打造商圈肯定有一個目的，開發商的目的是如何體現商業價值。第五，城市規劃。通過商業的改造形成消費環境，聚集人氣，這也是打造商圈的重要目的。
二、商圈的要素
商圈必需的要素，包括消費人群、有效經營者、有效的商業管理、合理的發展前景和政府支持，此外還有商圈的形象、功能、建筑形態以及建筑成本等。
第一，消費人群。第二，有效經營者。這兩者需要有機結合。第三，有效的商業管理。第四，商業發展前景。打造商圈需要多方面的投資者和經營者入駐，商圈未來的形象、概念都是打造商圈的主要手段。第五，商業形象。商圈必須有自己的形象，有自己的特色。環境、包裝、對外宣傳都是商圈樹立形象的重要環節。第六，商圈功能。商圈按功能分為傳統商圈和主題、概念商圈。賽特商圈、王府井商圈等屬于傳統商圈，而像電子城等屬于主題商圈。
3.2北京市老商圈分析
王府井商圈：王府井商圈主要是由一條步行街帶動的，而且“客流量不小，外地人不少”，定位具有傳統色彩，北京市商業規劃中，王府井商業將由一條街轉為一個區域的繁榮。
西單商圈：氣旺盛，商鋪租金增長迅速；以“時尚、品位、休閑”為主題的青春型商圈； 西單商圈的消費者主要是35歲以下的北京居民，西單商業區是北京市居民眾所周知的購物消費場所，人流量大。
燕莎商圈：主要經營國內外高檔名牌商品和時尚精品；受CBD和泛CBD商業沖擊明顯，商業經營效益下降。 燕莎商圈是北京最為知名的國際化社區之一，是北京外籍人士主要居住地之一。燕莎商圈是北京較早形成的涉外商圈之一。由于該區域以燕莎商場為核心，東臨使館區，周邊聚集了許多北京最早的涉外酒店，燕莎商圈西臨東三環，東三環以內即為使館區。
公主墳商圈： 特色與發展方向：以滿足西城區社區消費需求為主的百貨商圈；主要經營服裝、日用品等，有一定的餐飲，但是娛樂配套相對較少。 手機市場是公主墳的一大特色，公主墳周邊大大小小的手機專賣店有幾十個，很大一部分的客流是機關單位和部隊，因為這里部隊大院非常多。部隊比白領的消費相對要低一點，消費的觀念也不太一樣。
雙安商圈：主要經營服裝、日用品等，有一定的餐飲和娛樂配套；百貨和超市兩大業態為主。
阜成門商圈：特色與發展方向：以滿足社區消費需求為主的商圈；主要經營服裝、日用品等，有一定的餐飲和娛樂配套；萬通轉軌后經營小商品批發零售，檔次較低。對北京西部的輻射能力比較強，消費人群以三里河附近的國家各大部委及西三環外的部隊人員比較多。
崇文門商圈：南城消費的滯后是本區域商業發展的不利因素，多種業態的國瑞城正式開盤。區域突圍的步伐開始明顯加快。
中關村商圈： 特色與發展方向：包括多個主題子商圈，如數碼商業街、圖書商業街等；大灶更加綜合的中關村科技園區，提升形象。中關村商圈特點：一是電子產品集散地，二是中關村高科技商務中心（中關村西區），三是高校集中地（北大/清華/人大等）。
CBD商圈：商圈分析：CBD集中了大量的金融、商貿、文化、服務以及大量的商務辦公和酒店、公寓等設施，國際上大量著名的跨國公司、金融機構、企業、財團在這里設立總部或分支機構。
望京商圈 ：望京區域消費是北京市平均水平的7倍。望京區域規劃總居住人口為35萬人，現常住人口近20萬人，外籍人士占常住人口的1/3。是韓國人居住集中的地方。
方莊商圈 ：方莊規劃的初衷是服務社區的社區商業，方莊是北京的一個高檔富人區，從整體上提升區域的吸引力，這也是方莊餐飲街目前的主流。餐飲競爭比較大。
亞運村商圈：亞運村地區目前的商業主要是一些生活配套：超市、便利店、百貨店、餐館等，其最大的特點是社區商業。區域內已形成一定規模的商業街，其中以餐飲業為主，居住人群較為固定、消費能力較強。
五道口商圈：消費群體高品位、高收入 ，周邊有高校師生、外教及留學生；甲級寫字樓，有1000多家科研機構、高檔住宅區；韓國留學生比較多的地方。
3.3北京新老商圈規模與變化分析
北京市由于其長期的歷史積淀以及深厚的文化底蘊，形成了眾多傳統的商業聚集區域，也逐漸形成了北京傳統的商圈格局，其總體發展狀況主要可以體現在區位分布、商業發展狀況業態分布等方面。
由上圖可見，北京的老商圈主要分布在商業比較繁華和地理位比較優越的地段，而且形成了固定的輻射范圍。北京商業市場在其自身多次結構調整的推動下，發展水平已明顯升級，現階段已基本形成競爭性商業格局，商業網點分布逐步由從城市中心區向邊緣區域發展，超市、便利店業態取得較大發展，商業市場開始逐漸走向成熟和完善，呈現出市場化、現代化、多元化的發展趨勢。隨著商業規劃的不斷發展，在新的商業項目帶動下，北京市新的商圈逐漸形成。
新商圈位置示意圖
木樨園商圈
交通：南中軸路縱貫木樨園南北；位于小區東側的地鐵5號線(宋家莊—太平莊北站)工程2007年全線貫通；規劃中的4號線(北宮門—馬家堡)、貫穿南北中軸路的地鐵8號線(辛店—南苑)在木樨園也設有地鐵站。
環境：涼水河治理后已建成一條旅游觀光河道，開通游船，在珠江駿景的南側將設有碼頭。
商業：永定門糧庫地區位于木樨園橋西北側，已規劃建設亞洲最大的現代化商品交易中心，吸引了包括家樂福、沃爾瑪、麥德龍、歐培德及上海聯華等連鎖業巨頭和來自義烏、溫州的眾多海內外商家。
馬連道商圈
交通：菜市口至南二環成為連接市中心和城市快速環線的交通要道，與廣外大街交叉形成一橫一縱的交通樞紐；南二、三、四環、麗澤路與正在建設的馬家堡西路、地鐵5、4、9號線縮短了與城區的距離。
環境：城南完成了廣安門內外大街危房改造，隨著兩廣大街通車，新商圈已初具規模。
商業：馬連道采購中心區啟動建設一年多已現出雛形，到2008年，這個都市采購中心將成為一批國內外著名企業中國采購總部的云集之地。
特色：北京全力規劃打造的國內外著名品牌商品的流通總部——宣武區馬連道采購中心區將成為以專業采購為支柱，以批量交易為主導，具備專業化、批量化、國際化明顯特征的現代商業區域。
石景山沃爾瑪商圈
交通：石景山區除了復興路、阜石路兩條貫穿東西的大動脈以外，一線地鐵更被無車族看好，加上五環路，交通優勢不遜于其他區域。
環境：擁有優越的運動休閑環境，石景山游樂園、雕塑公園、八大處公園、香山公園匯集于此。
商業：傳統項目有普爾斯馬特、華聯商廈、小白羊超市……現沃爾瑪建在西五環一側，五環取消收費，將進一步促進沃爾瑪的銷售。
特色：玉泉公園二期工程建成，凸顯蘇州園林式風格，保留了11棵百年以上的古柏。兩園共占地43.1公頃，成為長安街延長線最大的公園。
馬甸亞奧商圈
交通：地鐵4、10號線一期(含奧運支線)將與現有的地鐵1號線、環線、城鐵13號線以及正在建設的5號線在多個地點交叉并形成換乘站，2007年底建成通車后將打通城區大部分最繁華的地帶。
環境：緊鄰1215公頃奧林匹克公園，包括1300畝國家森林公園及200公頃人工湖在內、方圓12平方公里的2008年奧運會的核心會區。
商業：亞運村周邊已形成成熟的商業圈，奧運村周邊也已有普爾斯馬特、百安居、東方家園等一批知名企業進駐。社區周邊醫院、銀行、郵局、超市、藥房、餐飲、娛樂、健身場所等應有盡有。
特色：亞運村是京城首屈一指的配套服務設施完善的成熟大社區。2008年奧運會落戶北京，亞運商圈基礎上形成的奧運商圈，將成為北京新的城市中心，它對周邊區域帶來的巨大商機必將趕超當年的亞運會�！ �
高碑店商圈
交通：地鐵一號線、八通線、朝陽路、朝陽北路、東四環路、東五環路等多條交通要道貫通全區�！ �
環境：綠化率達到43％。占地1100多畝的興隆公園、80多畝的四惠花園、40多畝的街心公園、近50畝的高爾夫球場，還有800多畝的高碑店湖。
商業：作為東長安街延長線上的第一鄉，高碑店商圈緊鄰CBD，而相對于寸土寸金的CBD，高碑店進入成本卻更低更經濟。
特色：擁有興隆公園—中國紫檀博物館—高碑店湖—高碑店古家具一條街—高碑店污水處理廠等特色鮮明的旅游景區和環保教育基地。
3.4現代商圈及其動態發展
商圈又稱商勢圈(Trade Area)，通常是指一個零售店或商業中心的營運能力所覆蓋的空間范圍，或者說可能來店購物的顧客所分布的地理區域。一般可歸納為三點:第一、商圈是一個具體的區域空間，是一個大致可以界定的地理區域;第二、商圈是一個具體的銷售空間，同時又是一個具體的購買空間，而且，這個地理區域空間很容易在地圖上標示出。第三、商圈內各種銷售輻射力和購買向心力構成一個類似物理學中跳“場”的“商業場”，商業活動就是在這個商業場中進行。一個具體的商圈的構造應由“點、線、面、流”四個方面構成:
所謂“點”，是指商圈的輻射源，是市場區域的中心點。一家商店，或一個具體的集中交易的活動的場所就是商圈構造中的“點”，它決定商圈所在的具體地理位置。因此，科學選址是市場建設中十分重要的環節，選址正確，成功一半;選址錯誤，則從一開始就埋下失敗的禍根。其原因就在于良好的店址能夠使商店獲得較為持久的、不能為競爭對手所輕易模仿的競爭優勢。因此，零售店或大型購物中心已進行選址首先要考慮其業態特征。那些單位規模小、滿足顧客便利需要，以經營選擇性較低的日常生活用品為主的零售業態，如超市、便利店原則上應在距離顧客較近的地方，而那些商品種類齊全、單體規模大，以經營選擇性強的商品為主的零售業態，如百貨店(商場)、購物中心能夠從運處吸引顧客，原則上應選址于商業中心或四通八達的地方。而且，在考慮具體店址時，應充分考慮使商圈縮小的障礙因素和使商圈擴大吸引力的吸引力因素，綜合評估選址的可能性。
所謂“線”，是指市場區域內的各種買賣集存關系。顯然，依存關系越多，程度越高，這種線也就越強，商圈也就越強大。當然，由于交易成本的存在及其差異，隨著空間范圍的擴展，這種依存度一般總是遞減的，所以一個具體的商圈會有它自己的邊界。一個具體的現實市場只是這種“線”的集合的外在形式�！翱諝な袌觥彼杖钡木褪沁@種“線”。因此，重要的是培育當地市場經濟的發育，構建生成更多的“線”。地方政府應該調查研究分析比較當地各種相對優勢，制定政策措施充分發掘和開發這種優勢，地方優勢既是地方經濟發展的生長點，又是區域市場的生成點。因為正是這種優勢能夠生成商品交換的“線”。
所謂“面”，是指中心點的輻射所達到的范圍，是市場影響力的空間廣度。由于商圈構造中的“線”輻射隨空間范圍的擴展呈現衰退，因此，商圈構造中的“面”呈現層次性，可以依據理論成交數量或市場占有率等指標將商圈區分為:零售店(商業中心的)60%一65%的顧客來自核心商圈，20%左右的顧客來自第二層商圈—次級商圈，15%一20%的顧客來自于邊緣商圈，俗話說:“核心商圈�；�(生活必需品)，次級商圈靠服務，邊緣商圈靠特色”。所以合理規劃市場布局，消除市場建設中的盲目的重復建設是減少“空殼”市場的一項重要措施。在經濟活動中，不同的市場的商圈會呈現重疊、交叉等現象。對于這種情況要作具體分析。首先是在規劃市場布局時要分析市場商圈的大致輻射范圍，以及所在范圍內是否具有替代功能的同類市場。一般而言，商圈交叉會出現在“邊際商圈”，有時也可能是“次級商圈”或“邊緣商圈”，這里既有市場的互補關系，也有市場的替代與共存關系。商圈的相交或相疊如果功能定位相同會構成直接的競爭，從而分割交易量，使市場經營效益下降。但也有相當多的實例表明，競爭會形成一種共生關系，使市場具有更強的滲透力和影響力，共同構造出一個大商圈。根據以上三種情況，合理規劃市場布局有利于市場的健康發展，形成科學、合理的市場商業網絡，整合統一市場，減少市場建設中的盲目性。只有這樣才能使商圈勢力得到進一步的增加和拓展。
所謂“流”，是指商圈的動態性，是指市場區域職能的變化、動向。這種變化既受外部因素影響，也受市場內部因素變化的影響，前者如產業結構變化、競爭格局變化、以及諸如自然環境、產業環境、全球環境等變化因素。后者如市場管理方法、市場經營方針的調整，市場服務功能的變化等。
商圈的類型
商圈的類型包括微觀商圈、中觀商圈、宏觀商圈。微觀商圈，指不同的業態店或業種店的商圈范圍;中觀商圈，又叫區域商圈，指區域內的不同的商業業態聚集形成的商圈范圍;宏觀商圈是指一個城市的商圈范圍及其大小，它是由區域商圈所形成的。
西方國家的商圈計算的三種方法:
l、雷利法則—零售引力法則，是計算商業中心商圈大小的公式，只要知道兩個商業城市之間的距離，兩個城市的人口數量就能夠計算出每一個城市吸引顧客的距離，同時通過這一公式的延伸又可計算出某一個城市的商圈大小。當一個商業中心充分采用計算機和網絡技術后，形成某一商業中心，兩個商業中心之間信息交流的距離將會縮小，顧客將由網民來代替，兩個城市中心之間的商圈大小將由網絡力量及其輻射力量、網民及上網購物數量的多少來修訂。
2、市場飽和理論(RSI，Retail Saturation Index)—是計算每一平方米營業面積的某類商品所能實現的銷售額，當RSI呈現高值時，表明該市場尚未飽和，因此仍具有發展零售業的潛力;當RSI呈現低值時，表明該市場已經飽和，新的零售發展商不宜再進入此市場發展零售業。
3、購買力指數(BPI，Buying Power Index)—是估計經濟區域內可支配收人的大小，如果用購買力指數除以本區人口占全國人口的比重，就能得出市場質量指標(QI，Quality Index)。
商圈與商業區的區別和聯系
(一)傳統的商業區。傳統商學理論將城市商業布局稱之為商業區，它包括中央商業區、區域性商業區、社區商業區等。
1、中央商業區，應叫中心商業區。
2、區域性商業區。
3、社區商業區。
(二)現代商圈概念≠傳統商業區概念
商業區具有濃厚的計劃經濟痕跡，如“中央”商業區的“中央”具有計劃經濟的痕跡，正因為如此，就出現了“中央”或者“地方”之間的差異�，F代商圈的意義有兩個方面的創新意義:1、商圈的輻射范圍可以透過傳統的行政區域壁;2、兩個商圈也可以疊交形成“交集”，相互滲透行政區劃。
南城商圈定位及其特點
如北京商圈：(1) 3000多年前北京最早的南城商圈在宣武門、崇文門地區，具體來說后來形成前門一大柵欄中心商圈；(2) 20世紀改革開放初期形成王府井、西單、前門一大柵欄的“品字形”的中央商業區；(3)90年代以來隨著不同環線路開通形成多層次、分散化的商圈形成，由過去中心商圈集中于三環以內，變為分散于三環沿線至四環沿線甚至到五環外；(4)至今“大北京”商圈的形成，形成80多個市級商業中心、70多個區域商業中心，眾多的社區商業區，兩網三區、十城十街等，商品輻射力增強，形成京津塘環渤海經濟圈的核心，(5)但必須引起注意的是，2008年奧運會后北京商圈內部會出現某些“空洞化”的端倪，具體表現為：由于交通的改善，城市空洞化規律會逐漸發揮出來，多條新輕軌車的開通，城郊地鐵口會出現新的業態和新商圈。
“大北京商圈”內部商圈的動態變化，外部商圈也在動態變化，這也是客觀的，不以人們意志為轉移的。
商圈是動態發展的
一、北京南城及其范圍
北京南城是指長安街以南主要包括崇文區、宣武區、豐臺區在內的區域，它是由幾個區組成的商圈范圍。北京南城從外延來看是由北京的幾個行政區組成，不像王府井商圈，也不像西單商圈，不像東城CBD，也不像中關村，各屬于不同的行政區管轄，狹義的北京南城包括宣武區、崇文區、豐臺區，廣義的北京南城包括宣武區、崇文區、豐臺區、大興區等。
二、由于歷史原因，形成北京商圈形成傳統的“北重南輕”、業態布局“北密南疏”現象北京南城具有獨特的特點，歷史上有“東富西貴”、“南窮北賤”、“下風下水”……等描述，老百姓也有“東城富、西城貴，崇文窮、宣武破”的說法，在北京商圈建設中，長期以來形成“重北輕南”、業態“北密南疏”的格局。近幾年來，特別是2001年北京市委、市政府提出了實行政策傾斜、加快南城發展戰略決策，并實施了以基礎設施建設、危房改造和經濟適用房建設為主要內容的南城發展計劃，交通在變化，市政設施在變化，居民正在“置換”，大商貿產業已經形成為南城的先導產業，形成了北京南城特有的商圈。
三、北京區域商圈呈現“商圈南移”現象，北京南城商圈內部又具有自身的特點近幾年來，北京區域商圈呈現“商圈南移”現象，原因很多，歸納起來主要因素是交通變化和消費者居民的“置換”。
1、交通條件的變化起了大的作用。如菜市口大街開通，豐北路、麗澤路打通并拓寬，南四環近日與四環路全部連通，京開高速業已通車，廣安大街、南中軸路三四環間、亦莊開發區連接南四環路的道路也通車在即，地鐵五號線啟動……城南的交通正在變得更加通暢等等，交通的改善帶來地價的上升，引致市場人氣上升，名氣上升，商氣上升，財氣也開始上升。
2、“居民的置換”也起到重要的作用。如危房居民的“貨幣搬遷”，宣武區、崇文區十年來先后搬遷出9萬多戶，新建小區搬進一批新富裕的居民戶，原有居民收入水平的提高，外地居民，如浙江、福建、湖北等地的大批生意人集聚在南城，帶來了市場人氣。
四、作為南城危房改造，北京南城新建商圈應體現“政府引導、企業自主投資、市場化運作”的原則，一般而言，商圈的投資主體是房地產商，商圈的經營主體是商品經營商，商圈的消費主體是消費者，在現代市場經濟條件下消費者是商圈的主人。北京南城商圈定位及其特點:
五、形成北京南城與其他商圈不同的特有商圈
新世紀初，北京南城建設成為“國際性商貿港”，其內涵為：(一)北京南城成為連接中國與世界的商貿樞紐和“窗口”，把北京南城建成“外商區域性采購市場”—把中國的商品和服務賣到全世界，把世界的商品和服務賣到中國來的“窗口”；(二)奧運會的首都商貿支撐工程；(三)首都國際商貿城的重要載體；(四)把南城建設成為營銷中國的“大柜臺”、大商場、大批發市場；(五)把南城建成與北京其他區縣協調發展的經濟區域，成為“大北京”區域經濟向南滲透的“過渡商貿地帶”。具體來說：
1、外向型的民營為主體的商貿企業群體系，以區別于其他區的商業中心或區域商業中心，并形成互補的商業格局；2、多層次、專業化的市場體系，現有的各種類型的專業批發市場體系已經形成，需要進一步提檔升級，既有物流批發市場，又有商流批發市場，既有有形批發市場，又有無形批發市場，近幾年批發市場應大力推行網上交易和拍賣、商業品牌代理、國際采購等多種現代商業經營形式；3、現代物流和配送的支撐體系，北京市商業規劃中已經將三大現代物流基地之一規劃在南城的豐臺區 (即房山閏村—豐臺王佐)，其中規劃中的17個配送區之一以及有些配套服務體系也在南區，如大興大莊、豐臺王泉營、大紅門、豐臺五里店等；4、用特色步行商業街提升南城區域形象。如磁器口至珠市口之間南、北兩側將建設北京大家庭商業街，商業街全長1 .8公里，總建筑規模30萬平方米，將建設成具有北京南城特色的Shopping/Mall且，規劃中的專業化主題市場主要有奧林匹克精品走廊、時尚部落、數碼空間、珠寶一條街、國際汽車名品展示中心、現代醫藥城等；5、信息支撐體系，今年以來，南城已經引進外商投資于這一領域;6、形成統一的商貿規劃和發展戰略，打破行政分割，形成統一的經濟區域，按照經濟區域精細打造出北京特色的“南城國際大商貿區”。
就南城大商貿發展模式而言，南城可借鑒義烏模式、漢正街小商品市場模式、香港模式、中關村模式、以及中國(含臺灣、香港)現有的73個Shopping/Mall的模式，概括起來為：
1、民營經濟為主導型的商貿經濟；2、商貿旅游一體化，使南城形成商貿旅游一體化的經濟區域;3、以商興工，以商貿為龍頭，促進南城工業(如醫藥、建材、信息產業等)的發展；4、進行南城城市市場營銷，改變多年來形成的南城形象，改變南城經濟落后面貌；5、政府與企業互動，促進南城經濟發展，即“政府引導、市場化運作、企業化經營”。
第四部分 商業地產經營概況分析
1、整體分析
北京的商業地產發展得如火如荼，但是往往在經歷了銷售及租賃得火爆后，變成了經營的冷飯。當然，不可否認，商業地產的經營是需要一段時間養成的。但就目前市場形勢看來，北京商業地產市場的經營并不樂觀。
巨庫、第五大道的經營失敗極大的打擊了投資商的信心，從而使他們對待市場更加謹慎，商業地產的投資市場逐漸轉淡。而耗資上億的亞洲第一大SHOPPINGMALL－金源時代購物中心，在開業的一段時間里，客流量每日不過百人。搜秀、新秀水在開業后也面臨經營慘淡的局面。北京新興商業地產項目整體表現不佳，經營狀況難盡人意。
雖然整體狀況欠佳，也有少數項目經營火爆，例如幾年前興建的東方廣場、新東安市場以及近期上市的君太百貨，都取得了不錯的市場業績，營業額年年攀高。東方廣場的最高租金甚至已經達到260美元/月/平方米。
總體看來，北京商業地產發展迅速，但是后期經營問題較多，主要有以下幾個方面：
1、選址不夠準確。對交通、周邊環境、消費半徑沒有深入的研究，造成項目經營慘淡。
2、前期定位不夠準確。許多商業項目不進行充分的市場調研，在沒有充足的市場支撐的情況下，盲目定位，盲目拔高，不考慮實際情況，無法吸引到目標客戶，造成項目經營失敗。這一點在巨庫項目及北京的首都時代廣場表現的較為明顯。
3、商業配套設施較為缺乏，休閑娛樂設施較少，無法長時間留住客流，同時也無法營造舒適輕松的購物環境。這一點在許多商業地產項目中都有所存在。
4、前期規劃設計不夠合理，造成后期的經營困難，同時難以招到主力商鋪。
5、業權不統一，無法進行統一管理，無法對商戶質量進行把控，同時由于一些業主急需資金，低價出租商鋪，拉低了整體商業的租金價格。
6、經營中對外宣傳不足，項目知名度無法打出。開發商及管理者與商戶互相依賴。
2、商圈分析
CBD商圈
概況：
北京商務中心區位于朝陽區東三環路與建國門外大街交匯的地區，距長安街約5.8公里，距首都機場高速路出入口約5.8公里。西起東大橋、東至西大望路、南起通惠河、北至朝陽路，區域面積約四平方公里。北京中央商務區現有工業、企業用地149公頃，居住用地84公頃，公建用地55公頃，市政用地13公頃，教育科研用地14公頃，道路及其它用地84公頃，區內共有居住人口約5.4萬人。有房地產開發新建和待建項目14個，總建筑面積約330萬平方米。目前正在建設中的CBD核心區位于長安街與東三環交匯處東北，占地38.28公頃，規劃建筑面積超過100萬平方米，將建設包括國際一流的寫字樓、酒店、商場、會展中心等現代商務設施。
[CBD總體規劃]
功能布局規劃 北京商務中心區4平方公里的用地面積，前期規劃在綜合比較國內外已形成的CBD的基礎上，提出建筑規�？刂圃�1000萬平方米之內，其中寫字樓約50%左右，公寓25%左右，其它25%左右為商業、服務、文化及娛樂設施等。主要的商務設施將沿東三環路、建國門外大街兩側布置，確定位于"金十字"東北角面積約30公頃的地區為CBD的核心區。
空間形態規劃 超高層建筑集中于東三環路兩側布置，主體建筑的高度均在100米以上，部分商務建筑高度在150米-300米之間，主要的標志性建筑沿寬敞的東三環路兩側成序列展開，產生一種強烈的震撼力，使東三環路成為展示CBD形象的一個窗口。國貿橋東北角的CBD核心區，是超高層建筑集中的區域，它將形成CBD的標志性建筑群。整個CBD將成為體現新北京現代化城市形象的最重要的區域。
[CBD功能定位]
城市功能定位：建成北京市走向現代化國際大都市的新城區，建成環境優美、城市功能齊全、基礎設施完善的現代化新城區。經濟功能定位：建設成為集辦公、會展、酒店、居住及文化娛樂為一體的國際商務中心區；成為現代化超高層建筑集中，國際知名公司云集，知識、信息、資本密集，具有規模效應與集散效應優勢的區域；成為金融、保險、電信、信息咨詢等行業的公司地區總部與營運管理中心。
[未來標志建筑]
目前商務中心區正在建設中的國貿大廈（三期）、央視大廈、銀泰中心、財富中心、北京電視中心、國貿三期等高層建筑。它們建成后將是北京商務中心區的標志建筑，也是未來北京的標志建筑。
商業概況分析：
CBD今年新供應的商業總面積將超過25萬平方米，以大規模商業體為主。包括中環世貿中心2萬平方米的底商、世紀財富中心1.5萬平方米的商業、華貿中心20萬平方米的大型商業及萬達廣場南區3萬平方米。而去年CBD的商業新增項目多為分散在各項目的底商和社區商業街，如溫特萊中心1.2萬平方米底商、建外SOHO9萬平方米商業街，北京財富中心、富爾大廈及尚都國際中心共計4萬平方米的配套商業。
從經營方式和類別來看，CBD目前主要以綜合型商業體和項目底商為主。體驗式消費所能帶來的愉悅感在某種程度上超出了定點式消費，但CBD受到地價的制約，使得體驗式商業的開發幾乎不可能，這就給泛CBD區域，如蘋果社區、四季華僑城、四季東方城等著重休閑、體驗的商業經營項目以很大的市場，它們的定位及客戶都是與CBD相關聯的。在這一情況下，強調商業的個性化經營管理對CBD這個高品質需求區域而言十分必要。
上圖是對CBD區域的一項消費者年齡調查，調查顯示，青年人員（35歲以下）達到了55.5%，占總數的一半以上；而中年人員（35-50歲間）達到了35.0%，而50歲以下的占到了調查總數的90.4%。說明本區域的消費人群以年青人居多，兼有時尚消費。
CBD作為北京中央商務區，一定程度上就是北京潮流的風向標志。是商業頂級消費地段，這也就造就了CBD昂貴的商業租金和商品。CBD的商業經營所面向的群體較為小眾，主要滿足高消費人群的消費需求，主要是滿足CBD區域內高消費人群及辦公人群的需求。其商業經營整體狀況由于有了有力的市場消費力支撐，發展的較為平穩，但始終脫離不了作為商務配套的地位。這也是CBD商業最顯著的特征。
目前CBD內的購物中心及百貨基本已經飽和，未來CBD商業發展趨勢將以旗艦店、概念店、精品店的發展方向為發展主流。
匯聚著朝陽門、建國門、燕莎等商圈的CBD高檔商業區，帶有典型的時尚性、高品質性和文化契合性。與其他商圈的形成歷程不同，它們抓住了上世紀九十年代我國經濟高速發展的良好契機，以最快的速度，在東二環、東三環一帶成功打造了京城最高檔次的繁華商業中心區。隨著這里日趨成熟，擁有大量的著名辦公大廈、購物中心、豪華酒店、高檔公寓等設施，集金融、商業、貿易、信息及中介服務機構多種業態共存的CBD大商圈，已經成為了北京經濟實力和商業水準的標志。
商圈地位：中流砥柱
朝外商圈
概況：
朝外商圈聯通二環和三環中間，朝外大街規劃面積是100萬平方米，現建64萬平方米，還有三分之一將在未來兩年內出現。朝外商圈作為CBD區域的延伸，其本身就帶有濃厚的CBD氣質，商務發展迅速，商業配套完善，商業的發展依賴于商務的發展，并且相互作用形成商圈。同時，其濃厚的涉外氣質也是其發展必不可缺的因素，朝陽門附近集聚了各大外國使館區，涉外商務辦公居多，整體商務氛圍濃厚，商業檔次較高。
經營分析：
朝外目前現有的商業物業有經營主流高檔服裝服飾的豐聯廣場、大型百貨華普大廈、旺市百利數碼生活用品超市、錢柜旗艦店、麥樂迪、燒鵝仔等餐飲娛樂商業。商業物業的供應較為充足，主要客戶為寫字樓辦公人群，客源穩定，商業地產租金逐漸攀升 ，現平均租金為11－12/月/平方米。商業地產整體租售、經營狀況較好。
未來的朝外商圈在現在的基礎之上，在朝外大街中南部逐步形成以昆泰國際中心為軸心，自景升東街、朝外南輔路、日壇北路、神路街至朝外大街中段的國際品牌環繞步行商業街，建設一個民族特色街，區域的商業將逐漸與CBD商業相聯接，形成商業走廊。本區域將是具有現代化、國際化大都市風采的商業、商務、文化、娛樂綜合功能品牌商業街區和高檔住宅區。是北京未來繼王府井、西單商業街之后國際化的“北京第三商業街”。 朝外商圈正傾力打造北京CBD的第二戰場，特別是周邊云集的使館區，為朝陽門商圈帶來了無盡的高消費能量，各國使節、往來的商賈、世界各地的商務人士云集于此，消費動力無可限量。
商圈地位：小CBD商務區，CBD第二戰場
亞運村商圈
概況：
亞運村商圈位于北京城正北部，在風水學理論中處于上風上水的地位，包括自然環境、地質、水文等狀況都是比較適合居民生活和居住。20世紀末，隨著北京經濟的不斷發展和城區外擴，京城北部逐漸發展成為又一新興居住區。由于亞運會的影響，京北發展迅速，人民生活水平不斷提高帶動商業及房地產業的發展，該地區建立起大量的中高檔商品房，吸引了北京高端人群遷入此地，亞運村逐漸成為京城“富人區”。
經營分析：
商業經營種類及經營狀況
�。�1）、百貨業
百貨業是亞運村地區主要的經營業態，盡管本區域內百貨檔次偏低、數量較少，但是，由于本區域住宅建設速度較快，目前已經成為北京市重要的交通主干道。加之周邊百貨數量較少，沒有出現惡性競爭帶來的負效應，且幾家百貨分布集中，群聚效應較為顯著，商業區域逐步形成。受這些大環境的影響，目前，本區域內幾家百貨物業總體經營狀況良好。同時，百貨的良性經營更加帶動了其周邊的商業發展。
�。�2）、大型超市
該區域內幾乎沒有家樂福、易初蓮花、沃爾瑪、樂購等大型知名品牌超市，僅有旺市百利、物美超市、家和超市等連鎖經營的品牌超市。同時，存在百貨店自行設立經營的超市，但品牌知名度和市場認知度不高，無法以商業龍頭項目引導并帶動消費人群對其商品的認可。
�。�3）、休閑娛樂業
由于該區域餐飲業發展迅猛，特別是在目前的亞運村商圈內，數百家餐飲供應體量大、分布集中，因此，在就餐后對休閑娛樂的需求自然較高。而本區域內休閑娛樂業態稀缺，目前區域內幾家大型的娛樂場所即使檔次及內部環境、服務水平較低，但由于消費人群的選擇空間較小，因此，不論是哪家商戶，其經營狀況都基本良好。而目前隨著青鳥、錢柜這些品牌商戶的陸續進駐，解決了區域內相當一部分娛樂消費者的消費需求，受到了大家的歡迎，區域內娛樂休閑業的整體發展水平直線上升，經營前景十分樂觀。
亞運村商圈屬于典型的餐飲、娛樂、超市等生活配套商圈的氣氛，但鑒于周邊未來龐大的商業地產規模，該區域的競爭風險會很大。商圈的消費規模雖然在增加，但與商業地產規模的增加相比似乎有些失衡。
商圈地位：新興旅游、娛樂、酒店服務配套商圈
3、個案分析
東方廣場（王府井商圈）
概況
東方廣場位于東長安街一號，是北京市的中心地帶。占地一百萬平方米，劃分為“東方經貿城”和“東方新天地”兩部分。是集購物、餐飲、娛樂休閑等一站式消費的綜合性商業群，其中“東方經貿城”擁有八幢辦公大樓、一幢五星級豪華酒店“東方君悅大酒店”及四幢酒店式服務公寓（東方豪庭公寓）�！皷|方新天地”包括五個不同風格的商場：都市新天地、繽紛新天地、庭苑新天地、寰宇新天地、活力新天地和一個中央噴水泉廣場、多個四季常綠的花園和一個龐大的三層室內停車場。其中商業營業面積為10萬平米左右。
商業分為地下和地上兩層，業態豐富，全部為國內外知名品牌；寫字樓分為8棟，每層面積達3000平米，靈活分割，既適合國際大型企業租用，也適合隔斷成為小面積租用；“東方豪庭公寓”共有四幢住宅大廈，包括“尊萃豪庭”、“君匯豪庭”、“金悅豪庭”、“匯賢豪庭”四個主題，全部為豪華公寓，甲級服務；東方君悅大酒店為5星級酒店，提供各種配套完善的設施和服務，迎接中外賓客。
�。�1） 商業業態分布及所占比例
東方廣場業態齊全，種類豐富，總體定位在高檔世界名牌產品的經營和銷售。匯集全世界知名品牌服裝、餐飲、珠寶首飾、娛樂休閑、化妝品等。整體經營業態分為：女裝、男裝、百貨超市、娛樂圖書、美容個人護理、休閑裝內衣、珠寶、皮鞋飾品、餐飲、銀行、服務及其他。其中女裝品牌38個、男裝品牌16個、珠寶首飾及鐘表類品牌22個、娛樂圖書類品牌18個、百貨超市類5個、休閑類服裝21個、餐飲40家、鞋帽禮品類36個、個人護理及化妝品類10個、公共服務類18個，其中銀行7家。商場分為地下一層和地上一層。
商業部分營業面積高達10萬平米，其中一層主要經營餐飲和休閑類服裝，二層主營服裝、娛樂、美容等，每層各業態均有分布。其中女裝經營面積為4619平米，男裝2726平米，百貨超市11159平米，娛樂圖書等8866.23平米，美容及個人護理936.74平米，珠寶類2156.24平米，休閑服裝及內衣5499.82平米，皮鞋飾品等1870.87平米，餐飲13683.1平米，公共服務類1458.56平米。
東方整體業態分布較為均勻，種類齊全，在王府井步行街上比較凸現特點，吸引的年輕人較多。娛樂休閑占有比例相對于其他商場比例較高，各個方面綜合服務整體水平較高，比較符合王府井的整體規劃定位。
（2） 商業、寫字樓、公寓及酒店的租賃方式、租金價格及支付方式
東方廣場租金平均價格在100美金/月.平米。大部分商鋪只租不售，租金的支付方式為壓三付一；一般情況下，餐飲的租金收取比較低，化妝品和服裝類商品租金較高。
�。�3） 營業狀況及客流量
東方廣場商業營業狀況較好，人氣很旺，由于地理位置的優勢，日客流量高峰時可達百萬人。商鋪平均日營業額為8000－9000元，甚至到數萬元。客流量如前所述，日均客流量20－30萬人，高峰時達到百萬。商業部分年營業額高達10億元左右。
�。�4） 總結分析
東方廣場位于東長安街一號，王府井步行街的東端，地理位置極佳，借助王府井長期以來形成的商業中心區地位，成就了東方廣場的國內最大的商業航母地位。東方自開業以來，營業狀況良好，日營業額平均為1000－2000美金左右。
由于王府井地區主要客流量為外地旅客，從而對東方廣場的客流問題形成了極大的挑戰和考驗�，F代大型購物中心的選址，必須同時具備三個條件：一是地理位置能代表城市商業發展的新趨勢；二是交通便利；三是必須擁有相當數量的中高收入的消費群體。前兩個條件沒有問題，但是第三個條件確實是東方廣場發展的挑戰。
東方新天地采取只租不售的方式入市，經過管理層的精心培育，租金連年上漲，最高租金達到260美元/月/平方米。平均租金為30美金/月/平米左右。
為了改變王府井客流與東方廣場不相融的問題，東方新天地在開業的第一年就花費1100多萬元用于商場推廣，以盡快提升商場的知名度，同時改變北京市民不去王府井購物的思想。
此外，自2003年起，東方新天地開始對租戶進行10％的清洗，一些不符合東方新天地理念的租戶被退約。東方新天地之所以愿意堅持高檔商業場所的定位并愿意為之繼續投入的原因，就是對招商不利原因的分析和判斷。經過一年的經營，東方新天地里本地消費者與游客的比例為50：50，第二年已改變為75：25，第三年就變為80：20。目前這個比例已經逐漸穩定。目前東方新天地擁有租戶逾200家，其中經營面積在1000平方米以上的主力店鋪逾12家。2004年東方新天地日客流量10萬人，最高可達23萬。
東方廣場成功原因：
準確的市場定位
東方廣場被定位為國際性經貿中心，酒店每年要召開很多國際性會議，30萬平方米的寫字樓租戶大部分為世界500強企業，公寓里的住戶多為外企員工。因此，東方新天地的定位標準就是東方廣場的配套服務商業。
東方廣場一直在經營理念上堅持“協同效應”，其城中之城的設計為租戶帶來極大的便利，許多公司不僅式東方廣場寫字樓客戶，也同樣是東方新天地的消費者與東方豪庭公寓的租戶。注重整體的營銷策略，使得東方廣場的用戶能夠有機的融合起來，增加東方新天地的忠實用戶群。
獨特的設計理念
綜合建筑群體的概念在2000左右較為少見，其一站式的消費方式全面迎合了人們的生活模式，同時為店鋪提供了龐大而穩定的高消費客源。
成功的地產運營模式
東方廣場整體經營面積逾10萬平方米，全部采用出租形式對外經營，統一的業權使其能夠有力的控制租戶的質量并進行必要的清洗，整體把控商場的運營方向，及時調整運營策略。為了和商場整體的形象吻合，東方新天地對于商戶有著嚴格的要求，和商場定位不符的商戶被嚴格排除在外，進駐商戶也要收到嚴格的監督。如果商戶違反規定，就會被立即退約。
專業的管理服務
優質且細致周到的服務，為東方新天地培養了一種管理文化，而這種文化會滲入商場的每一個角落，同時有效的培養了顧客的忠誠度。
多元化的商業經營
因為有很多外籍員工住在東方廣場，新天地特地招進高檔幼兒園和外資口腔診所，這些特色調整，均取得了非常熱烈的市場反應。
適當提高餐飲比例
商業運營中，商場的餐飲應該維持在22％－25％的比例，但東方新天地已經達到27％。原因有兩個：
一是商場辦公樓群的體量是別的項目無法比擬的，30萬平方米的辦公樓等于國貿的兩倍，辦公人群對餐飲的消費需求很強。
二是東方廣場靠近王府井，每天30－40萬的人流量，雖然與不興街風格不同，仍有不少人會逛到新天地，并進行餐飲消費，加大了對餐飲的需求。
SOGO（莊勝百貨）（西單商圈）
概況
SOGO位于宣武門外大街，是由日本SOGO集團提供SOGO標志的百貨商店之一。 是北京南城為數不多的大型高檔商場。該商場面積84000平方米，地下3層，地上6層。地下2至3層是可同時容納1200輛車的停車場。店內設計以“彩虹”為主題，店內各處通過水、光展現“彩虹”，地下一層的小吃街有一條貫穿東西的長達70米的人工河流，兩側配置著可容納800人的快餐席位，是一個輕松愉快的快餐場所。商場正門入口處懸掛著一面“迪士尼”時鐘，當每一個整點，伴隨著“一個小小世界”的曲子，身穿民族服飾的小娃娃就會出來跳舞。商品的銷售區不僅有寬闊的面積，而且每一層都采用了“一目了然”的顧客流動線的設計，保證很多顧客通暢流動。
經營狀況分析：
定位準確
SOGO以高品位、大眾化為其經營理念，店內擁有多款世界級品牌服飾專賣店，也有不少大眾化的中檔品牌。6層還設有特賣場，以日常用品為主，低價銷售，并且每周更換內容，給顧客以新奇和留念。
SOGO 的人流量在普通的日子里平均為3—4萬人，節假日曾經達到過20萬人以上，在2002年曾經創造了單日全國冠軍銷售額4360萬。SOGO的經營是比較成功的，市場定位相當準確，管理水平在同類商場里要算是名列前茅。
開拓新業務
商場還進行了新的業務嘗試，進行貴重及大件物品分期無息銷售，率先走出了信用銷售的腳步。
配套設施完善
SOGO的購物功能及休閑配套較為完善，雖然處于西單商圈的邊緣，但其新穎獨特的商品，準確的市場定位，依然能夠吸引大量的消費群體前往。甚至形成自身的獨立小商圈，帶動周邊商業的發展。
積極的宣傳推廣
每逢節假日及周年，SOGO都會舉行店慶活動，同時，SOGO商品折扣率的幅度比較大，所以往往吸引到很遠地方的顧客前往購物。
成功的商業運營模式
全部鋪面只租不售，牢牢控制業權，從而進一步把控商戶質量，及時調整商場的發展方向，維持較高的租金和良好的經濟效益。
中友百貨（西單商圈）
概況：
中友百貨于1999年元旦隆重開業，當年全年營業額為2.9億，2000年全年營業額為5億，同期同比增長67.77%，2001全年銷售額更是飆升至7.9億，同期同比增長57.26，2001年10月份，中友百貨在原有經營業種上又陸續添加了餐飲、量販式KTV、酒吧、網吧、休閑茶藝館等多種業態。
北京中友百貨營業面積近40000平方米，坐落于西單商業區黃金地段，南臨西單文化廣場，西對中國銀行大廈，東匯北京圖書大廈，成為西單北大街距長安街最近的百貨公司。
經營狀況分析：
中友百貨的成功除了地利之外，經營策略謀劃得當是其大發展的主要原因，它目前是西單地區最活躍的商場，商業促銷活動不斷，良性運轉，成為該地區商業企業中的貴族。
西單地區的顧客多半是收入較低的年輕人，他們雖然收入低，但花錢并不吝惜，因此商品價格在這里起著十分微妙的作用，它既不是決定性因素，但絕對不可或缺，而中友的商品層次正恰到好處。
中友百貨目前商品的折扣率較高，雖然銷售業績增長迅速，但利潤水平卻有所回落。
第五大道（亞奧商圈）
北京第五大道的商業規劃理念源于美國紐約著名的第五大道精品Shopping Mail 為主題概念設計，集時尚精品、娛樂休閑、美食餐飲、文化步行廣場為一身，是亞奧商圈首家移植紐約第五大道的精品旗艦購物中心。"精品與特色匯集，繁華與品質相聚"，以滿足周邊高收入居住區的高品質生活需求，開發商規劃其將成為未來北京亞奧商圈繁榮的引領者。
然而，擁有最時尚的Mall概念，地處最有投資潛力的北京亞奧區，卻無法改變第五大道的慘淡開局，言猶在耳的10%年回報率已成泡影，這些足以為熱衷于商業地產開發投資的人們又敲了一次警鐘。
位于亞奧核心商圈的高檔精品購物中心--第五大道于去年“五一”正式開業至今已9個多月了，但顧客稀少，經營慘淡，難見前期理想規劃中的熱鬧景象。到目前為止，第五大道地上一、二層共有76家店鋪，只有47家正常營業，12家停業維權，另外的17家空置。而整個購物中心，只有地上的一、二層店鋪對外營業，可見招商率大大低于50%。據初步統計，位于地面一層鄰街的主要店鋪，如寶島眼鏡、星巴克咖啡、全聚德、歐伯萊等知名品牌在營業高峰時段尚有一些顧客，而購物中心的二層就更加顯得死氣沉沉，鮮有顧客出現。
星巴克咖啡廳里沒有一個顧客，只有一個服務員無所事事；二層幽靜得怕人，只有不到５家的商戶營業；多數商戶大門緊鎖，玻璃門被一根長長的鎖鏈鎖住，只有門口貼著統一格式的《第五大道購物中心商戶致業主的一封信》和統一字體的“停業維權”四字標語，由于對業主和商場不滿，位于第五大道的２０多家商戶已自關店門一個多月。
停業維權的商戶們表示，第五大道的宣傳很不到位，就連大廈本樓的租戶和北辰附近的人們都不知道第五大道是個商場，并且招商時對開業日期存在著誤導之嫌，致使商家無法正常經營，蒙受了巨大損失。第五大道商戶成立了“商家聯誼會”，用集體訴求、停業維權的方式向第五大道開發商首創置業以及其物業經營公司樺達物業提出了免租期延長半年的要求，并表示未達成協議之前商戶集體停業。
首先，從該項目的地理位置上來講，第五大道位于亞運村北大屯路與安立路交叉路口，交通便利，多條交通線路和規劃中的地鐵路經此地�；鞠M區以高知識、高收入的消費群體居多，消費能力較強。36000平方米的體量相對較大，可以滿足相對更大的消費區域的消費者。
針對上述的區位狀況，可以看出，第五大道投資開發商的商業定位相對合理，即綜合考慮到項目的位置、交通狀況、消費能力及項目的體量等諸多方面優勢，把項目定位為滿足周邊高收入居住區、高品質生活需求的精品購物中心。
�。�1）第五大道從規劃、招商角度看不到商業業態規劃的準確性和合理性，商業規劃并沒有得到投資開發商的真正重視；
（2）“產權式”的開發模式無法保證未來的統一經營和管理，同樣無法保證統一的招商，即無法按照營業水平、業態、及知名度等方面鑒定、篩選和確定商家，最終導致商業規劃難以實施及招商無力。
�。�3）規劃設計不夠合理。從商業物業產品本身來講，第五大道將臨街一層盡可能分割為有獨立門面的商鋪，而將一層部分和二層劃分為室內小商鋪。不論是如何劃分，只要是出售了就不可能統一經營。一層臨街的黃金鋪位都被分割為獨立門面，在商場內部沒有設出入口，這部分商鋪的客流無法直接進入商場內部形成互動；同樣，商場內部的客流要想逛臨街商鋪也必須從商場內出來，臨街店鋪與商場內商鋪人為地被阻隔，沒有有效的人流動線，無法形成互動。
�。�4）在經營管理方面，開發商在規劃前期只注重商鋪的租售價格，一味地以租售高價作為目標，忽略了商場的后期經營，這也是導致第五大道現在慘淡經營局面的原因之一。
第五部分 商業地產項目選址研究
不同業態搜狐網的商家對商業設施的要求各有不同，開發企業很難做到逐一把握。什么是商家對商業地產的核心需求呢？在不同的商業業態的選址要求中，它們的共性是什么呢？我們通過對零售商業選址技術的剖析，難題就會迎刃而解了。
5.1店址是現代零售商業的核心競爭力
現代零售商業的生命力，源于商家對消費者需求的滿足。
早期，消費者對零售商家的需求是：能買到需要的商品。商家要滿足這一需求，主要是依賴自身擁有的商品經營技術，其中包括對商品種類、商品質量、商品價格等要素的管理。
隨著市場經濟的發展繁榮，商家的數量不斷增多，消費者對商家的選擇機會也就相應增多了。同時，隨著人們生活節奏的不斷加快，時間的價值也在提升，促使消費者對零售商家的需求已經不僅僅是滿足于能買到商品，而是逐漸上升為要能盡可能便利地買到商品，增加了對購物便利性的需求。要滿足這一需求，除了商品經營技術的作用外，主要是依賴商家的選址技術。
可以說，商品經營技術和店鋪選址技術構成了現代零售商業競爭力的兩大支柱。
對于商品經營技術，由于其早已被商家普遍重視而得以不斷改善和提升。時至今日，隨著各商家的學習能力和復制能力的加強，隨著人員的流動，商品經營技術已經和商品本身一樣具有了極強的流動性。昨天你有的新商品，可能今天我就也有了；今天我采用的銷售新策略，可能明天他就也采用了。不同商家之間在商品及商品經營技術上幾乎已是無秘密可言，相互的差異日漸縮小，商業競爭愈演愈烈。
面對激烈的競爭，商家滿足消費者便利需求的能力，將會愈來愈成為商家保持常勝的核心競爭力，這種核心競爭力集中體現于商家運用店鋪選址技術正確選擇出的店址。因為店址是商業經營的基礎平臺、是難以改變的實體、是無法克隆的資源。對于一家已建成的商場，要對其硬件進行任何改造都會付出大的代價，更不必說要想改變商場所在的位置了。由于受地理、環境、人文等多種因素的綜合影響，任一處店址都不會是完全一樣焦點房地產網的，當一個商家先機占有了一處位置很好的店址并取得經營成功后，盡管其他商家可以全套模仿它的商品和技術，甚至可以挖走它的人員，幾乎所有資源都可能被共享，但唯一做不到的是無法得到完全相同的店址。
5.2便利性是零售商業店址的第一特性
連鎖經營商業的店鋪發展，已經逐漸形成一門新的獨特的邊緣性學科，它涉及了商業營運、法律、財務、工程、信息管理、公共關系和項目管理等多個學科領域的專業知識。科學地運用店鋪選址技術選擇商業店址，則是店鋪發展工作的首要內容。
店鋪選址技術自身包含了諸多具體內容，選址的操作過程中也會面臨各種不同的實際情況。如何在各種因素交錯之中把握住稍縱即逝的機會呢？常言道：“萬變不離其宗”。只要抓住商業選址的宗質和基本屬性，就能夠在眾多各有千秋的商業設施項目中，駕輕就熟、合理取舍，高效率、高質量地選出滿意的店址。
零售商業店鋪選址的宗旨是：為消費者選擇便利。
購物是否便利，往往是消費者選擇商家的重要因素，特別是當各商家的商品及其質量、價格趨于近似的情況下，便利與否幾乎起到了決定性的作用。因此在選址中，一切都要立足于消費者的立場，著眼于能否使消費者在購物中感到便利。消費者購物的便利性已經成為零售商業店址的第一特性，也是衡量店址優劣的首要標準。
消費者對購物便利性的訴求是貫穿于購物全過程的。這個全過程并不僅僅是從消費者進入商場開始，而是從消費者的出發地（多為居住地或工作地）開始的。為確保選出的店址能最大限度地滿足消費者購物的便利性需求，通�？蓪①徫锶谭纸鉃榇摰奈鍌�階段，依次進行分析研究，設身處地找出消費者在每個階段相應的便利性需求，并分別確定出為滿足這些需求所應達到的條件及其標準，這些就構成了零售商業店鋪選址的基本法則——便利法則。
5.35A法則是商業店鋪選址技術的核心
5A法則即“便利法則”�！癆”是Advantage(便利)圖行天下的英文字頭，由于便利法則的基本內容包含了五個層次的便利，所以便利法則也稱為“5A法則”。
5A法則主要應用于針對某個城市或區域、為大型零售商業選址所進行的工作。
5A法則的基本理念是：以消費者為本，為消費者購物提供全程便利。以消費者為本，就要站在消費者的立場為消費者著想，明確選址工作是“為何做？”；提供全程便利就要對消費者購物的全程進行分析研究，明確選址工作該“如何做？”。
5A法則是商業店鋪選址技術的核心，它主要涉及了五個方面的內容：1、交通便利；2、確認便利；3、趨近便利；4、進出便利；5、選購便利。圍繞這五方面的內容，以購物便利性為主線，5A法則囊括了店鋪選址工作中的各個主要環節，為確定店址的各項標準和指標提供了依據。
交通便利——是指讓預期數量的消費者能便利地從其出發地到達商場所在的地域。對交通便利性的研究，是以商家對消費者的預期數量為基礎的，這個預期數量又源自商家對周邊人口分布及其消費水平的調查分析。不同商家在同一地區、或同一商家在不同地區，對消費者的預期數量都可能會有所差異。對于大型零售商家而言，目前對有效商圈常住人口的預期數量一般不會少于20萬人。交通便利性研究主要涉及了消費者對交通時耗的便利需求，并由此引伸出消費者對不同交通方式、不同交通道路等方面的便利需求以及由于一些自然障礙因素對便利性的影響。其中包括：
交通時耗：針對大型綜合超市，單程5分鐘內—滿意，10分鐘內—可以，15分鐘—勉強。
交通方式：自駕車、出租車（的士）、公交車（巴士）、自行車、步行。
交通道路：主干路、主路、支路、環路、快速路、高架路、高速路、單行路、步行街。
自然障礙：鐵路、河流、封閉路、城墻、丘陵、廠（院）區、公園。
確認便利——是指讓消費者能便利地找到目標商場。即使是已被消費者熟悉的商場，由于其周邊社區、道路和其它相鄰建筑物的發展變化，也會不可避免地讓人一時“難找”甚至“找不到”。特別對于自駕車xm.focus.cn的消費者而言，在行駛中尋找想去的目標商場會更困難，商家為此需要增強商場建筑物的可視性。而且，加強確認的便利性還會增加消費者即興購物的可能性。主要措施為：
遠距離確認：500米外，高位店標，指路牌。
中距離確認：200米外，建筑臨主路，建筑臨街長度至少60米以上，外墻大型店標，無遮擋（樹、其它大型標牌等），周邊開闊。
近距離確認：50米外，商場入口標牌，電梯入口標牌。
趨近便利——是指讓消費者能便利地靠近到商場門前。不同交通方式有不同的趨近便利性需求：
對于自駕車、出租車、自行車：需有對應于來向不同車輛的道路出入口、允許車輛倒頭的路口、無路障、無綠化隔離帶；
對于公交車：需有若干條公交線路的車站點距離商場不超過200米，其每日的運營時間不少于商場的營業時間；
對于步行者：需有跨越公路的人行天橋或過街人行道。
進出便利——是指讓消費者能便利地進出商場。對于建筑面積超過1萬平方米的大型超市，考慮的主要因素包括：
多組并聯的外門構成的商場主入口，總寬度不宜小于12~16米，其中有1~2組自動門；
門口外的臺階盡可能少且不宜超過4級，防滑，有手推車通行坡道及殘疾人無障礙通道；
門口外有較大的雨棚，門口處有充足的照明；
超市不設在首層且對首層無使用權時，應有直接通向超市的自動步道且步道的入口盡量靠近首層商場主入口；
機動車停車位宜達到200個以上（倉儲式商場宜達到300個以上）。室外停車場應靠近商場主入口，購物小推車可到達每個車位；室內停車場應設在超市商場的同層或鄰層（不宜隔層設置），并應設置自超市直通室內停車場的自動步道；
有出租車上下乘客的場地及出租車排隊候客的場地（不宜少于5個車位）；
有自行車存車場地�？蓪奢啓C動車停車位與自行車存車場地相鄰。
購物便利——是指讓消費者能便利地在商場內辨認、選擇、拿取、攜帶所需商品以及結算付款。為此，需要將選址技術與商品經營技術高度統一和匹配。前者通過選擇或設定相關goodfeel的建筑條件滿足商場硬件方面的需求，后者通過提供經營服務滿足商場軟件方面的需求。通常，根據顧客的便利性需求和商品經營技術的需求，大型超市商場對建筑條件的相關要求為：
適宜的商品展放空間，滿足特定商品數量對展放空間的要求。對大型綜合超市，通常需要約1萬平方米建筑面積，其中60~65%為賣場經營面積。建筑層高通常宜大于4.80米。建筑柱距利于商場平面布局，通常柱距9~12米為宜；
適宜的通道，便于推購物車的顧客通行。涉及其寬度、地面飾層、建筑柱距等因素。通常主通道寬4~6米，次通道寬2~4米。通道地面平坦，飾面材質防滑、耐磨、抗碾壓；
適宜的樓層，首層為佳，盡可能避免跨層，必須跨層時，超市總層數不宜超過2層�？鐚訒r應設雙向自動步道，其出入口前需有4~6米距離的緩沖區；
適宜的收銀區域和適量的收銀臺。約1萬平方米建筑面積的大型綜合超市，收銀機不宜少于25臺，通常為30~40臺，個別商家會超過50臺。收銀臺前應留有足夠的停滯區，通常需留出3~6米長度的排隊區域；
充足的照明，通常照度大于800勒克斯，生鮮區應有適當的輔助照明；
舒適的空調，通常夏季室內設計溫度26攝氏度，冬季室內設計溫度17攝氏度；
小推車及其存放區；
服務臺及存包處；
配套經營的小商鋪區，通常為10~40個不同品類的小商鋪。
另外，除了滿足消費者的五種便利需求，選址中還需要注意滿足商家自身在經營管理中對店址的便利性要求。例如貨運通道、專用卸貨區、貨梯、庫房、辦公房位置等等，這些是消費者便利需求之外的商家內部的便利性需求。
綜上所述可知：5A法則，即“便利法則”是大型零售商業選址的基本準則�？梢哉f，商家選址就是在選便利，商家競爭也將會更多的是對店址便利性的競爭。
對于商業地產開發商而言，當你掌握了以上所述的5A法則后，還有必要擔心自己開發建設的商業建筑不符合商家圖行天下的需求嗎？我相信，如此開發出的商業建筑，一定會成為品牌商家追捧的“香餑餑”。 依照5A法則要求的便利性原理，同樣可以開發建設出符合經營者需求的賓館、酒店、影劇院、展覽館、餐廳、歌舞廳、健身房、美容廳、及至干洗店、便利店、銀行、郵局等各類終端消費的商業和服務業經營場所。
對于各類業態的商家而言，當你熟練運用了5A法則后，面對千差萬別的商業設施還會無從下手嗎？還會擔心自己選的店址能否滿足經營需求嗎？我同樣相信，你必將成為行動最快、效率最高的選址高手。
5.4商業店面選址要求
一、經濟型酒店選址要求：
1、區位要求：鄰近主要公路（或高速公路）的交叉道口，交通便利，有通往商業區及機場、火（汽）車站的公交線路；市郊結合部。
2、建筑要求：獨棟，周邊有停車場。
3、面積租期：建筑面積3000—6000平方米，基本年限10年以上。
4、合作方式主要有三種：特許經營、租賃、共同投資。
二、咖啡店選址要求：
1、商圈要求：商住樓、高檔住宅區、飲食街、大酒店附近，人流充足。
2、建筑要求：層高4米以上，要有適合裝修的招牌位及廣告懸掛點，排污、排煙管道鋪設方便。有充足的停車位，至少10個以上。
3、面積和租期要求：一般在300——500平米之間。房租控制在4.5元-5.5元/平米/天，租房年限5年以上，一般至少7到9年。
三、超市選址要求：
1、商圈要求：市口較好，位于市中心，新老城區結合部或大型住宅小區內的門面房；對于大型超市消費者步行到達店址所需時間在10分鐘以內的范圍為核心商圈，所需10--30分鐘的范圍為邊際商圈，商圈內具有固定住所的常住人口為主體的現有及潛在人口總數，要求在 15-20萬人，且周邊人口具有一定的增長趨勢；社區型綜合超市
商圈要求：消費者步行到達店址所需時間在20分種以內的商圈范圍，商圈內具有固定住所的常住人口及潛在增長人口總數要求在5--8萬人，且周邊人口具有一定的增長趨勢。
2、建筑形態：最好框架結構，期房、現房都可。樓層不超過三層，層高凈高不低于3.2米，柱距以8米×8米為宜，物業縱深以30--50米為佳；
3、面積和租期：便利店面積80~120平方米、標準超市面積800~2000平方米、社區店面積2000~5000平方米、大型賣場面積5000~20000平方米；購買用房面積一般為10000-20000平方米。
4、合作方式：租賃、聯建、購買
四、火鍋店選址要求：
1、商圈選擇：選址于人口不少于5萬人的居住區域或社區型、區域型、都市型商圈。
2、建筑要求：框架式建筑，廚房可小于餐廳營業面積的三分之一，其余同餐廳。樓上商鋪亦可。
3、面積和租期：150~500平方米，租期至少2年。
五、普通餐廳、快餐連鎖等。
1、商圈選擇：商務型的普通餐廳以商務酬賓為銷售對象，一般選址在商務區域或繁華街市附近，或其他有知名度的街市；大眾餐廳以家庭、個人消費為主，一般選址在社區型或便利型商業街市。而快餐連鎖一般選址在客流繁忙之處，如繁華商業街市、車站、空港碼頭，以及消費水平中等以上的區域型商業街市或特別繁華的社區型街市。
2、建筑要求：一般連鎖餐飲要求框架結構，層高不低于4.5米。配套設施：電力不少于20千瓦/100平方米，有充足的自來水供應，有油煙氣排放通道，有污水排放、生化處理裝置，位置在地下室或一、二、三樓均可，但忌分布數個樓面。而普通餐廳因餐廳為個性化裝飾、布置，各種建筑結構形式均適合開設餐廳，但剪力墻或承重墻擋門、擋窗除外，餐廳門前須有相應的停車場。
3、面積和租期：一般要求不得少于三年，面積快餐店要求200~500平方米；大眾型餐廳80~200平方米，商務型餐廳150~10000平方米。
第六部分：北京商業地產市場預測
6.1北京商業地產展望
隨著中國對外資零售限制的取消，國際零售商得以有機會進入中國這個世界上最大的消費潛力國。一方面，大量的零售商進入中國市場，為推動我國商業地產的發展提供了基礎，而另一方面，大量的商業地產項目正在興建之中，呈現出供求兩旺的表面現象。而事實上，從實際項目規劃、招商、運營等多方位、深層次看，中國商業地產仍然存在很多問題有待探討。
以北京市場為例，體現在：散售現象依舊存在；規劃策劃缺乏專業性；不強調運營管理。這三方面現象說明北京市現階段的商業地產發展尚未進入一個較為成熟的時期，項目在發展過程中摸著石頭過河的現象將進一步推升商業地產的空置率。
數據顯示，2006年北京市大型商業地產供應量約有500萬平方米，2006年1-9月北京商業地產空置率同比2005年上漲1.5倍，目前商鋪空置面積高達143萬平方米。而動輒數萬甚至數十萬平方米的商業面積也在推高北京市商業地產的空置率。
2008北京商業地產展望
根據北京市商業地產近幾年的發展情況，我們綜合判斷其發展趨勢，認為2008年北京市的商業地產市場將主要呈現如下特征：
（一）供應量和空置率會不斷提升
有關媒體統計數據顯示，2007年商鋪供應量將超過620萬平方米，業界預測空置率將超過52%，而隨著2008年奧運會的來臨，眾多開發商寄希望于能夠把握奧運商機開發新的商業地產項目。
有關報道顯示，2008年體量在一萬平方米以上的物業將達到300萬平方米以上。面對連續數年的放量增長和空置率的快速上升，我們認為2008年北京的商業地產市場競爭將進一步加劇；同時，伴隨著空置率的上升，我們預計空置率面積將超過350萬平方米。
�。ǘ⿰W運只能帶來短期繁榮
北京成功獲得2008年奧運會的主辦權，無疑給商業地產市場打了一針強心劑，刺激了我國，特別是北京市商業地產的發展速度。
但是，從最近舉行過奧運會的城市及國家經濟發展數據來看，除了巴塞羅那的零售市場出現了20%以上的攀升外，其他城市都沒有跡象表明奧運會為當地帶來了巨大的、長期的零售增長和發展空間。
然而從商業地產的利潤獲取模式來看，一般的商業地產項目都是要經過9～10年的成功運營才能夠收回成本進而獲得較為可觀的經營利潤。因此，單是奧運效應所能夠產生的商業市場需求放量對于北京市商業地產的發展可謂是杯水車薪。
�。ㄈ┏墙蓟l展趨勢日益明顯
2006年北京市的城市發展規劃新鮮出爐（2004—2020），其中幾個重要的思路引起了我們的關注：一是城市的多中心發展；二是城市人口的有機疏散。
而從目前來看，北京商業地產的現狀是總量供過于求、空置率增高，2005年人均商業面積就達到0.9平方米，但是我們也應該看到，各區之間的人均商業面積差異是巨大的。到2008年，一方面是朝陽區商業面積將達到2.19平方米/人，另一方面則是城郊區縣商業面積依然不到0.3平方米/人。
據不完全統計，近幾年北京已有超過10萬人跑到河北燕郊、涿州置業，大城市人口向郊區擴散的現象已經開始成型，新的居住區隨之形成，并產生新的消費需求。
伴隨而來的是具有遠見的發展商在北京市多個城郊居住中心開始興建社區型購物中心項目，如龍德廣場、通州區的瑞都國際就是類似的代表項目。隨著人口疏散這一現象的日益明顯，商業地產開發熱點逐步向郊區化發展將成為2008年的重要特征。
競爭與機遇并存
從2008年北京市商業地產的發展特征來看，明年將是一個機遇與挑戰并存的年代。
縱觀國內外眾多商業地產項目的成功發展，我們認為成功運作一個大型購物中心項目，應該秉持長期經營的觀念，摒棄短線開發的心態，以引入專業化管理團隊為關鍵，創立正確的經營目標和科學的管理體系。
明確的經營目標
從眾多成功的商業地產項目的發展經驗來看，一個專業管理團隊在商業價值創造過程中能夠實現的經營目標具體包括以下幾個方面：
一是要為消費者創造舒適、愉悅的消費場所；二是要為商戶創造富有效率的經商環境；三是要成為投資方（發展商）與商戶之間的紐帶，建立相互聯系的利益體系，共同來提升商業物業的價值以至三方面的利益。
專業化的管理體系
在建立了明確的商業目標后，還需要用專業化的管理體系來保證目標的實現。首先，是要創建良好的租戶組合和體系，并在經營中注重對租戶進行適當的調整，以適應不斷變化的市場需求。
其次，是要建立有效的營銷推廣體系，在引起消費者關注的同時，也增加租戶的經營信心。
再次，是要通過創建有效的營銷環境，創建完善的客戶服務體系，來建立顧客忠誠度，不斷維護核心消費群體。
最后，是通過建立高標準的物業管理體系，來創造安全、舒適、整潔的購物環境和人性化的購物感受。
總而言之，在所有業態中商業地產的專業性和操作性要求最高，而其所獲得的利潤也相當驚人，因此很多開發商即使從未涉足也愿意花重金投入。然而，要抓住機遇贏得競爭，獲得商業地產項目的真正成功并非一個短線過程，必須放在一個更為長久、宏大、科學的目標及運作過程中實現。
6.2北京商業地產“拐點”？
奧運歸來，商鋪前景是喜是憂？集中投放，商場空置是利是弊？
“長期持有”能否一統天下？“產權散售”末路真的來臨？
“外資”與“內資”孰高孰低？“大腕”與“散戶”如何“奪食”？
“實體運營”和“資本運作”，哪個更有利可圖？
二、三線城市商戰“攻防”，到底鹿死誰手？
歷經近6年的高速發展后，我們擁有了一片浩瀚無邊的商業地產海洋；而“成長的煩惱”也如期而臨：“持有”和“散售”之惑，“基金”與“上市”之難，“飽和”與“空置”之辯，而這一切，都匯成一個疑問：商業地產，明天會怎樣？
毫無疑問，2008年，隨著奧運盛典的舉行，北京商業地產將進入全盛時代，在其帶領下，全國商業新開業面積、銷售總額、新進品牌數量都將出現令人驚喜的增長。然而，與一時的輝煌相比，我們更期待商業地產持續、穩定、健康的發展，期待商業地產回歸到沉著、理性的價值增長。
因此，《地產》遍訪行業專家，為2008年新春獻上15大預測。希望它能為您撥去一層迷霧，更希望它能弘揚一種理性、客觀、全面的觀察視角！
奧運歸來不看鋪？
預測要點一：奧運盛典讓北京商業進入全盛時期。 預測要點二：奧運后集中開業現象幾率將會減小。
2008年，全中國乃至全世界的焦點都對準了北京的奧運盛典。如今，夢想化作現實，激動之余，我們不由得躊躇：頂峰之后，是否難以為繼？偉業商業公司副總經理姜黎明直言：“奧運盛典是讓北京商業進入了全盛時期，而商業地產借勢奧運則是幾年前的事了�！�
北京中原房地產經紀有限公司進一步認為，考慮北京市居民收入的持續增加所帶來的消費力不斷提升，奧運會后商業地產的開工量、竣工量不會大幅度減少，但出現明顯的集中開業現象幾率將會減小。但隨著后奧運經濟的發展，商業經營將逐步調整，投資將趨于理性化。所以，長期來看，商業地產仍有充分的發展空間。
無所不在的空置？
預測要點一：2008年空置率偏高的局勢將持續。
預測要點二：一定的空置率有利于商業地產的良性發展。
回顧2007年，該年度是北京商業地產市場有史以來商業面積供應最為集中的年份，2008年奧運前也將有大量商業投入市場，整體商業零售市場競爭空前激烈，空置率持續上升勢將成為必然。
北京中原房地產經紀有限公司預計：2008年空置率偏高的局勢將持續。造成這種現象的主要原因是北京商業的短期集中放量，市場消化需要時間。從市場表現來看，隨著商鋪供應量的增長，結構錯位逐步顯現，無效商業面積供應亦呈現出了進一步加大的趨勢，諸多建成的物業未能符合商戶的需求，在招商時遇到較大的困難。
而華高萊斯策劃總監劉葳表示：人們沒有必要為空置擔心，商業的空置是很正常的事情�！吧虡I地產市場一定要有空置，才能在良性循環中循環得開。有一定量的空置，給了商戶一個很好的有彈性的調節空間，這也給商業未來往更好的方向發展提供了條件。”
劉葳進一步解釋，空置分兩種：選擇性空置和被動性空置。在運營商或開發商控制之下的空置，有利于商業升級。2008年，供應量突然增加，市場被動性空置一定會增加；但是慢慢隨著市場培育，選擇性空置就會逐漸多起來。對于一個項目，合理的空置比例在5％以下最為合理。面積上的空置數字并不能單純說明市場的發展是否出現泡沫。
“理性時代”是否來臨？
預測要點一：政府應該統一引導商業地產開發走向理性。
預測要點二：政府的理性與市場的理性結合，意味商業地產理性時代的到來。
被業內關注良久的《城市商業網點規劃條例》" 據說"年內出臺"。據了解，《條例》將會從商業地產的開發總量、新開發商業項目的規模和位置、現有的不合理的商業存量等方面進行規劃和調控。假使2007年《條例》果然順利出臺，是否意味著商業地產無序化開發宣告終結？商業地產"理性時代"是否將來臨？"應該是政府行為去統一引導商業地產開發走向理性。"漢博投資顧問有限公司董事總經理鄂麗華直言。因為商業地產健康有序地發展需要一個良好的空間環境，而這個空間環境是靠開發商本身或者商家本身無法達到的，只有靠政府行為去引導和創造。
不過，是否因為政府的介入，商業地產市場就會有理性的到來呢？"不一定！"劉葳告訴新地產。這里的前提是：政府的介入和引導是不是基于市場行為的判斷。也就是說，政府引導的政策也好，措施也好，不是單從一個模型化、模式化的角度出發，而是從市場實際角度，本身發展去考慮。政府與市場，一個是管理理性，一個是市場理性。政府理性體現在一個更長遠時期的發展，為的是更遠期的利益；而市場理性看重的是當前的利益，所以體現的是市場近期的變化�！爸挥羞@二者結合的時候，才是理性時代到來的時候�！�
6.3重點區域分析：CBD
2008年前CBD商業地產供應量分析
根據匯博行的調查與分析，截止到2008年，北京CBD的規劃建設項目共有38個，包括國貿三期、中央電視臺新址、北京財富中心、北京銀泰中心、北京電視中心等重點項目。預計到2008年，北京CBD總建筑規模將達到802萬㎡，其中寫字樓竣工面積達370萬㎡。這些項目中，將至少有19個項目包含有商業面積，新增供應量合計將不低于85萬㎡。加上2002年前已經營業的國貿商城1-2期和SOHO現代城等商業，總面積近百萬。如果加上與CBD馬路之隔的商業項目如：新秀水市場（28000㎡）、秀水二期（6000㎡）、首創呼家樓項目（商業100000㎡）、百富國家大廈項目（商業32000㎡）等，大約在120萬㎡以上。
CBD區域新增主要商業項目
項目名稱 項目位置 項目規模m2 開業或交房時間 租售情況
國貿三期 大北窯 60,000 2007 租賃
華貿中心 大望路 200,000 2007 水世界商城租賃；其它銷售
建外SOHO 大望路 93,000 2004 銷售
LG雙子座大廈 永安里 35000 2005 租賃
萬達廣場 建國路 70,000 2005 租售并舉
藍堡國際公寓 建國路 10000 2004 銷售
金地國際花園 建國路 19000 2007 銷售
溫特萊中心 大望路 10000 2005 銷售
陽光100 大望路 5000 2005 銷售
財富中心 關東店 37000 2004 銷售
新城國際 關東店 20000 2005 銷售
萬通中心 關東店 12000 2006 銷售
銀泰中心 大北窯 19500 2007 租賃
中環世貿中心 大北窯 8000 2007 租賃
SOHO尚都 東大橋路 59000 2007 銷售
光華國際 東大橋路 22000 2007 銷售
世貿國際大廈 光華路 100000 2006 租賃
怡和國際公寓 光華路 20000 2006 銷售
中國第一商城 朝陽路 55000 2005 銷售
合計 854500
資料統計：北京匯博行房地產經紀有限公司
3.銷售和租賃價格分析
作為CBD區域最早銷售項目SOHO現代城，在2001年銷售的時候，1-2層均價為22000元/㎡，時隔3年，建外SOHO銷售均價達到30000元/㎡左右。目前CBD區域銷售價格最高達到60000元/㎡，那些公寓底商和高樓層商鋪銷售價格即使便宜的也在25000元/㎡左右，整體的銷售均價達到30000元/㎡以上。
銷售價格直接決定租賃市場的租金水平，據匯博行商鋪租賃部調查，目前華貿中心、溫特萊、萬達廣場、建外SOHO等已經出售產權部分的商鋪，對外租金報價在50-70美金/月之間，合人民幣12-18元/天/㎡。LG雙子座大廈商場首層報價是租金170美金/月，合人民幣45元/天/㎡。拍賣的新秀水的10個商鋪，其使用面積4.83㎡，最低5年租金是130萬，拍出天價的是395萬，10個商鋪使用面積的平均租金在241元/天/㎡。
可以說，目前，除中關村電子市場外，北京商鋪租賃價格沒有哪個區域租金總體能達到CBD的水平。
二.CBD商業市場分析
CBD規劃和產業定位是充分發揮北京商務中心區的管理、集散、服務與交往功能，立足于首都，服務于全國，輻射亞太地區乃至全世界，是北京重要的國際金融功能區和發展現代服務業的聚集地。100多萬㎡商業地產如何承載現代商業流通服務業，使之成為北京發展現代服務業的聚集地，是業界人士應該重點思考的問題。目前已經營業和正在招商的商業項目，其商業市場呈現出以下特點：
1. 將形成北京最大的商圈
通過數據統計，我們發現，CBD不僅是中央商務區，也是目前北京最大的商業區，110萬㎡是目前北京任何一個商圈也無法比擬的，即使舉世矚目的王府井商業區也不過35萬㎡。目前正在形成的CBD商圈集中中有分散，分散中相對形成2個大的核心圈。所謂集中中有分散，主要是指110萬㎡商業分散在20多個項目中，尤其是受長安街、東三環交通主路的影響，使之不能形成一個有機的商業整體；而分散中形成2個大的核心圈，一是由國貿一、二、三期以及周邊銀泰中心、建外SOHO組成的國貿核心圈，規模在25萬㎡；二是由華貿中心、萬達廣場領銜的大望路核心圈，規模在28萬㎡以上。前者憑借10多年的商業積淀，繼續引領北京高端和時尚潮流，后者借助新光三越、西武百貨、沃爾瑪等國際著名品牌正在后來居上，不論他們之間競爭結果如何，都會對北京現代流通服務業產生巨大影響。
2. 商圈業態業種復合程度極度齊全
如果說業態業種復合程度是一個不好理解的概念，那么我們可以將CBD的100萬商業與金源MALL86萬（二期18萬）進行對比。CBD核心區高低不同的百貨、服裝市場有5家，分別是貴友商廈、晨曦百貨（國貿）、西武百貨（萬達廣場）、新光三越（華貿）、秀水市場，而金源只有燕莎和貴友；在CBD大賣場、綜合超市有華潤超市、沃爾瑪購物廣場、法寶超市等，而金源只有易初蓮花；至于餐飲娛樂酒肆茶房在CBD更是有上千家。未來CBD商業可以用專業術語這樣形容：業態業種的復合度極度齊全（全業態、全業種，表現出高度專業化與高度綜合化并存的成熟性結構特征），行業多、店鋪多、功能多，商品組合的寬度極寬深度極深（商品高中低檔齊備，商品品種齊全。商品組合的寬度極寬，不同定位的大型百貨公司、超市大賣場都有。商品組合的深度極深由無數各類品牌專賣店、專業的不同行業主題專業店。）
3.引領北京高端零售市場以及時尚潮流
根據商業地價理論，商鋪的租金直接關系到商業的經營成本和競爭力，也關系到商業能否在這個區域存活。因此，CBD內商業就不是一般概念里的商業了，除必備生活型業態以及解決人流和提升品質的主力店、電影院、溜冰場等以外，其它必然是經過高租金選擇的商業形態。只有能夠支付高租金的業態才能在這里生存，選擇的結果必然是高毛利率的商品、流行品以及一些高檔次、高品位和專業化、個性化很強的商業業態。同時，在CBD區域辦公、居住的主要是外企、私企、金融、傳媒等行業和企業的金領階層以及來自全國甚至全球的高收入階層。供給和需求兩方面的因素將最終導致CBD業態功能的特征必然是引領北京高端零售市場。
三.未來CBD商業發展面臨的主要問題
1. 商業快速供給與需求矛盾將非常突出
世界上其它發達國家的CBD建設少則10年，多則幾十年，而北京CBD核心區800多萬㎡的建設只用了5年時間，這不能不說是世界城市建設史上的一個奇跡。我們在自豪的同時，更應冷靜地分析：這100多萬㎡商業面積，將用多長時間才能真正經營和發展起來。如果按照目前北京高端零售和服務業市場，每平方米產生28000元產值計算，100萬㎡需要280億銷售額才能支撐它的經營，其總量占到北京市2005年社會消費品零售總額2900億元的10%，占到朝陽區2005年778億元的36%。因此，未來CBD的整體商業快速供給與需求之間的時間結構矛盾將非常突出。如果再考慮到CBD周邊3公里近百萬平方米的新增商業（珠江帝景10萬㎡、大成國際7萬㎡、CBD東都10萬㎡、優唐8.5萬㎡、富力城6.5萬㎡、日壇國際廣場28萬㎡、北京國際中心4萬㎡、沿海賽洛城15萬㎡等），這個矛盾將更加尖銳。
從我們現在調查的情況來看，包括國貿商城、銀泰中心柏悅生活Ｐａｒｋ Ｌｉｆｅ、LG雙子座商城、華貿水世界在內的很多商業走的都是高檔路線，而國際上奢侈品牌、一線、二線品牌總量有限，如果CBD每一個商業的定位都在這一層面，將勢必導致內部之間競爭激烈。其次，除典型案例國貿商城、華貿水世界等只租不售外，絕大部分項目商業都出售產權，產權出售后將不可能保證對業態業種的控制權和經營權，因此將更加劇競爭，影響物業的價值。早期想打造北京“新天地”的建外SOHO剛開始租金在15元/天/㎡，如今到8元/天/㎡，出租率不到70%，就是一個例證。而真正的上海新天地租金從開業時的6元/天/㎡，發展到現在的15元/天/㎡。
2.交通將影響商業的發展
根據最新調研顯示，目前有25％的人選擇自駕車或出租車進入CBD。有限的空間和大量小汽車的進入，使北京CBD平時有90％以上的道路都處于飽和或超飽和狀態，稍有事故就會造成大范圍交通擁堵。北京CBD核心區兩個大商圈，一是位于大北窯立交橋東北角國貿商圈，不僅包括商業，還包括寫字樓、酒店、會展中心等商務設施；二是位于大望路的華貿商圈，也包括酒店、寫字樓、商業。這兩大商圈，目前的交通已經非常擁堵了，可以想象當辦公全部入住、商業全面開業后，CBD交通將會是怎樣一種狀況。這樣的交通狀況將使CBD商業發展受到制約。
首都經濟貿易大學教授、CBD發展研究基地秘書長蔣三庚認為，CBD建設是一個企業生態群。所謂企業生態群，就是指若干個企業或者企業群在一定的生境條件下所形成的、并與環境相互作用的企業群體。對于CBD商業而言，無論是購物還是餐飲、休閑、娛樂功能，都是一個大的生態群。在這個大的生態群當中，應使業種、業態“相生”而不“相克”，整體功能分區和規劃布局能夠相互支持、配套、補充，使商業功能的生態群有機溶入CBD這個大生態群，共同去成就北京商務中心區的國際金融功能區和發展現代服務業的聚集地。
第七部分：北京市商業地產總結
2007年，北京商業地產出現了“井噴”現象，據統計顯示，2007年北京面世的商業項目27個，放量的初始值將達到237萬平方米。其中體量超過10萬平方米的商業有九個，面積達約162萬平方米，占到了總體放量的約70%。
5+1五合國際(WERKHART)集團總顧問劉力(劉力博客,劉力新聞,劉力說吧)博士在接受記者采訪時表示，新項目的集中上市將使北京整體零售市場進入空前激烈的競爭狀態，而新建項目主要聚集在傳統商業商務中心，使得這些區域的商業供給過剩。且這些新興商業的定位多以中高檔為主，定位上的雷同將使這些區域的競爭急劇加大。
商鋪租金持續上漲
伴隨著商業地產供應量的加大，北京商業地產租金也持續看漲。之所以出現這種市場現象，主要原因之一是國際零售商大舉進入北京市場。
年內，大多數零售商都計劃在北京奧運會前完成開店，這無疑成為北京整體商鋪租金價格上揚的重要理由。僅在今年上半年，就頻頻報出CBD區域的SOHO尚都售出12萬元/平方米的商鋪，一天銷售額突破13億元；馬連道的鼎觀格調商務茶院商鋪盡管售價高達3.2萬元/平方米，但推出100套底層商鋪僅七天就被搶購一空等案例，均成為所在區域內商鋪出售最高價的典型代表。此外，靠近地鐵沿線的sunny town商業街和明天第一商街，統統出現熱銷，而投資客包括來自山西、浙江溫州等多個外省人士，不僅僅限于北京人。
商業項目競爭空前激烈
“商業地產的競爭也將異常激烈�！眲⒘Ψ治龊蟊硎�，到2007年6月為止，北京已上市商業地產項目總建筑面積為110萬平方米，預計全年商業地產供應總面積達到600萬平方米。新項目的集中上市將使北京整體商業零售市場進入空前激烈競爭的狀態。而這些項目主要集中在幾個主要商業區：東部商業地產放量主要集中在朝外、燕莎、國貿等區域；西部主要集中在西單、中關村和金融街區域。
未來高端購物中心空間很大
面對競爭，劉力給出了解決之道：首先要注重主題性的突出，形成差異化競爭。如世貿天階以“全北京向上看”為主題，斥資2.5億打造的夢幻天幕，成為吸引人潮的世界級空中奇觀。其次，新建商業地產項目應從傳統商業中心向其他各區域、郊區擴散。以避免區域發展的不平衡性，在發展過程中也應注意地區、業態分布合理規劃，盡量避免一哄而上。另外劉力認為，未來的新開業項目中，大型購物中心所占的比重較大，說明以購物中心的模式進行運營在北京商業零售市場上逐漸占據了主流模式地位。在經營模式上，只租不售的形式得以進一步發展。定位于高端市場層面的購物中心是2007年商業地產供應中最大的亮點。從北京市商業總體供應形式上來看，目前商業供應面積不能滿足城市人口構成和消費需求，加之即將舉辦的北京奧運會帶來的巨大商機，都意味著今年開業的高端購物中心未來發展空間仍然很大。
主題商業逐漸獲得各方認可
劉力表示，隨著近幾年商業地產的市場供應量集中加大，導致市場供大于求，同質化競爭嚴重，空置率上升。在這種背景下，主題商業項目誕生了。具有主題的商業項目既細分了市場，也甄別了客戶群，可以很好地將目標客戶群吸引過來，成為商業項目的消費者。同時通過對產品的調整、同類商家的集中化或購物環境的營造，將很多隨機性較強的購物行為轉變為目的性消費，主題商業逐漸獲得各方認可。據記者了解，主題商業地產在國外早已形成趨勢，有別于綜合性購物中心的一站式購物，前者更體現了單個項目的個性化及特殊性。在商業供應充足的市場內，穩穩抓住目標客戶群。
（來源：中廣信） | 
