商業改變北廣州·花都商圈格局

　　暨雅居樂錦城城市綜合體發展論壇

　　主辦單位：楚睿商業機構

　　承辦單位：第一商業網

　　協辦單位：雅居樂地產、雅居樂錦城

　　畫外音：尊敬的各位來賓、女士們、先生們上午好，歡迎光臨我們的論壇現場，今天下午我們邀來花都區核心部門領導及一直關心著我們花都區發展大規劃格局的合作伙伴等等，在這里將進行一場學術屆的論壇。

　　首先介紹一下今天活動的流程，除了邀請了特約學者、領導、來賓做主題演講之外，還精心安排了一場沙龍，一起進行思維碰撞，今天下午的論壇可以說非常令人期待，希望大家熱情期待。

　　今天的主題演講將為大家分析一下城市商業格局及城市綜合體發展的不均衡對城市發展將會帶來怎樣的得與失，這也是花都區正在飛速發展的前提下，大家需要考慮的問題。今天論壇現場也為大家邀請到一些專家和學者，共同探討這樣的話題。

　　花都作為廣東未來的城市副中心，非常需要一個具有代表性的城市綜合體地標，稍候我們的專家和學者會有怎樣的結論，有什么思維碰撞，有什么精彩之處我們共同見證。

　　主持人：尊敬的各位領導、各位來賓、親愛的女士們、先生們及非常親切的媒體同行大家下午好。我是來自廣州電視臺和廣州電臺節目主持人，大家下午好。

　　今天下午炎炎夏日，也代表了大家的熱情，這次活動由楚睿商業機構主辦、第一商業網承辦、雅居樂地產、雅居樂錦城協辦的花都商圈格局雅居樂錦城城市綜合體發展論壇。

　　一提到花都，大家就會想到三山一水六平原和非常豐富的田園風光及非常深厚的人文歷史，少不了的是北部優化格局的大方向，花都正在飛速的發展，在飛速發展的背后給我們帶來的怎樣的思考。

　　一個新提法“城市綜合體”，怎樣才叫城市綜合體，隨著人們生活水平的不斷提高，需要購物、交通、飲食、旅游等等，如果提出花都會有一個綜合體，你想到的都會擺在眼前，真的是一個非常好的藍圖，也需要各位共同努力打造，所以也就有了今天的論壇。

　　首先為大家介紹一下今天來的領導和來賓：

　　國務院國資委商業網點建設開發中心副主任廖偉陽

　　花都區規劃局編研中心副主任江孟璋

　　廣東省流通業商會執行會長黃文杰

　　第一商業網總裁黃華軍

　　廣東商學院流通經濟研究所所長王先慶

　　雅居樂集團商業運營中心總監羅紅葆

　　廣州市廣百股份有限公司副總經理嚴盛華

　　蒙自源飲食開發中心譚天

　　雅居樂地產華南區域營銷中心副總監吳耀華

　　首先有請此次活動主辦方廣東省流通業商會執行會長、楚睿商業機構董事長黃文杰上臺為論壇致辭。

　　黃文杰：尊敬的廖偉陽副主任、尊敬的王先慶教授、尊敬的江孟璋副主任，尊敬的嚴盛華副總經理及各位嘉賓、朋友，大家下午好！

　　今天是個好日子，外面驕陽似火，我們這里高朋滿座，我們歡聚在一起，探討商業改變北廣州這樣主題的商業論壇。

　　首先我謹代表廣東省流通業商會及此次論壇活動的主辦方楚睿商業機構對各位的光臨和參與表示衷心的感謝！

　　花都作為廣州的北大門，是廣州“北優”戰略的重要一環，近年來花都呈現了快速、持續、穩定發展的勢頭，連續多年保持兩為數GDP的增長，花都的四大產業空港、珠寶、皮具、汽車已經成為經濟發展的主引擎。

　　與此同時，花都的城市發展也呈現了快速的發展勢頭，從交通路網及在建的9號線，還有更多新樓盤的呈現，一派城市化發展的快速進程。但與此同時我們也看到花都的商業發展相比經濟發展和城市建設發展，相對落后，那么今天的論壇就在關注商業的發展，就拿我本人來說，對花都商業最早關注從2003年廣百進駐花都開出第一間百貨店開始，我們認為去年11月廣百新一城的開業，應該是花都商業邁向現代商業發展進程的一個里程碑。從此之后我們看到花都的商業地產也呈現了快速發展勢頭。

　　雅居樂集團在花都正著手籌備開發的雅居樂·錦城，包括了17萬多平方米的城市綜合體，也讓我們業內給予了更多關注和希望。今天我們特意從北京和廣東邀請了業內的知名權威專家，和大家共同探討，進行思維碰撞，我們希望今天的這場思維盛宴能夠為花都的商業發展提供一些想法和思路，能夠進一步推動花都的城市化進程，能夠推動花都的城區，能夠在近期發展成為能和廣州天河相媲美的宜居、宜商的廣州新城區。

　　再次感謝各位朋友的參與，尤其感謝雅居樂集團及雅居樂錦城項目對本次論壇活動的大力支持，祝本次論壇活動圓滿成功，謝謝大家。

　　主持人：謝謝。真的要感謝一下廣東省流通業商會的鼎立支持，大家每天都在忙碌，不斷的重復手頭上的工作，前面的方向看到了，但是要適時的停下來來一個思維碰撞是非常有益處的，所以今天花了很多心思讓專家和學者好好坐下來聊一聊。

　　下面正式開始今天的論壇，首先為大家做主題演講的是廣東商學院流通經濟研究所所長、教授王先慶，為大家分析一下城市商業格局與城市綜合體發展如果不平衡不均衡帶來的得與失。

　　王先慶：尊敬的各位領導、各位企業家、各位朋友，今天這個話題很好：商業改變北廣州。

　　在過去一年中，我們先后參加了多次這樣的論壇，但是在花都還是第一次。早期我們在東部，在增城、新塘有“商業改變東廣州”，前不久萬達在番禺開業，又有“改變南廣州”，今天在這談“商業改變北廣州”。

　　這說明什么問題？說明廣州商業進入了一個新時代，在過去雖然廣州號稱千年商都，雖然廣州商貿在全國有很高的地位。但是大家很可能發現，在過去的歲月里，廣州的商業很被動的由開發商、物業商不廉潔的，比如廣百要租新一城，這個店原來是不是定好要開百貨店或購物中心，還不一定，而現在開發商、投資商雄心勃勃，一開始就以高起點規劃進入這種商業，而且規模都是以大的形式出現，進入了城市大商業時代。

　　今天講的主題是“新商業中心崛起與城市綜合體發展”的主題，主要講三個問題。

　　先從廣州的城市化進程開始講。城市化進程中后期與新興商業崛起，中國是農業花大國，城市化進程這三十年才開始，在過去傳統的商業格局下，都是以小農經濟的形式做小商業，沒有一種真正的都市型商業存在，都是由個體商業逐步做大以后，或者由更大的愿景演變而來，在這樣的背景下，商業很少被規劃，都是自發的、野草般的生長著，長到什么程度，發展到什么樣子都是不規則的，或者沒有人引導的，這種狀態和城市化的初期、中期相適應，因為在這個時期并不知道未來的城市需要什么樣的商業，而在城市化的初期和中期時，人均收入水平較低，同時由于工業仍然是主導，所以很多城市搞成工業城。

　　大家可以回想一下，過去三十年中，廣州的幾個城市規劃除了幾個新城是CBD，都是工業城的規劃。到工業化后期，城市化后期，工業逐漸淡出城市，留給城市的空間需要大量商業填補，這樣就需要新興的商業中心代替原來的一些工業區、工業城及功能不齊全的生活區、農業區。

　　城市化進程進入一個新階段，需要從過去的以點式集聚，從農村周邊向中心城，開始新扁平化，向城市的各個角落均衡發展。而均衡發展就是由各個商業中心新的商圈來維持，在這樣的背景下，新興商業中心就崛起了。

　　廣州的城市規劃不是十全十美的，我們也經常對此進行分析。每隔三五年就會提出一些新的發展方向和路徑，而且越來越符合現代城市的格局和發展方向。“一主兩城三副”的提法開始把廣州市變成一個真正的大都市，廣州過去是一個畸形城市，在于300多萬人口集聚在幾個非常密集的組團區，尤其是都市型的功能全部密集在天河、荔灣、越秀，本來很大的一個城但卻全部擁擠在一個小地方，過了員村、機場就成了農村，這說明過去是不均衡的，現在要重新改造，以一種新的城市格局，以主城帶副城帶衛星鎮的方式，這就是現在都市的框架。

　　這是在此次規劃中體現的發展路徑，廣州市從哪幾個方向使城市均衡化，過去雖然是珠三角的中心，但是廣州和周邊城市，無論是佛山還是東莞都是不融合的，缺少合作，孤家寡城一個。往西芳村就是農村，往東東圃過去就是農村，往北白云山周邊就是農村，把城和周邊隔得非常清，沒有城市圈。

　　新的珠三角規劃使這樣的城市圈開始清晰，同時給周邊帶來了機遇，一個城市成為一體化不是想做好就能做好的，必須有一個基本改變，就是交通工具的存在。軌道交通網絡，無論是地上地面，還是高速公路網絡、快速公路網絡，使周邊區域全部一體化，這就為新興的城市商業中心的崛起創造了條件。

　　城市發展催生新興商業中心崛起，這是我對第一階段的總結。

　　過去我們過度的強調老城區、中心城區的服務功能，特殊的地位，這樣的結果使大量機構、企業都擁擠在狹窄的主城區，這樣帶來交通擁擠、環境污染、人口密集、住房緊張。而現在要開始新興城市化的發展道路，告訴我們要均衡發展，在合適的發展需要發展新的商業中心來凝聚人口，凝聚人氣，把原來城市中心功能分散化，分散到各個區域中，這是一個新形態。

　　過去人們生活水平低的時候，有的就是時間，為了盡量少花錢到廣州市或香港買東西，但是隨著人們生活水平的提高，人們開始注重時間的價值，于是就地消費、便利消費將是一個新的要求，所以新的商業中心就在這樣的條件下才會得到發展。

　　新的新興商業中心的特點是什么，第一是新業態、以前東西不多，都是百貨，東西都放在一起，新業態更多是品牌店、專賣店；第二是新布局，需要低密度；第三是新業種，融入娛樂、休閑，這就是商業綜合體，需要綜合其他的；第四是新模式。所以不能用傳統的理念理解新的商業中心。

　　新興商業中心的功能，一是采購；二是消費中心，就近消費，不要千山萬水跑到其他地方去；三是旅游中心；四是展示中心；還有物流中心、休閑中心、娛樂中心，多重中心的融合構成新的商業中心，使命就是繁榮、繁華、便民、便利，以方便為基本特色。

　　在這樣的背景下，新的商業中心不能和原來的商業中心一致，原來的商業是小商業，是為本地服務的商業，新的商業中心還有一種功能是輻射。在規劃中，向清遠輻射，充當廣州作為千人商都，國際商貿中心向北輻射的窗口，這是我們在做商業規劃時做的定位。截流陸路向南的客流，吸納北京來客的商業帶。