南都漫畫：張建輝

　　周六下午五點(diǎn)半，與地鐵二號(hào)線江南西站A出口接駁的江南新地地下商業(yè)街里人流絡(luò)繹不絕，但人們大多行色匆匆穿行而過(guò)，駐足購(gòu)物的人數(shù)不足一半。步行街負(fù)二層人流稀少，開(kāi)門營(yíng)業(yè)的店鋪僅占50%，其余要么店門緊鎖，要么內(nèi)部貨物被清空，一堆籃球游戲機(jī)的貨架被碼在一邊通道的盡頭“今天要是有運(yùn)氣的話，可能才有生意。”該層一家服飾店的老板一邊理貨，一邊向自己的員工抱怨。

　　位于廣州市海珠區(qū)江南西商業(yè)中心地下的江南新地商業(yè)街曾被稱為繼北京路、上下九后廣州市的第三條商業(yè)街、海珠區(qū)的“流行前線”。然而近十天內(nèi)，南都陸續(xù)接到該商場(chǎng)小租戶的多起投訴。據(jù)他們稱，江南新地自去年3月開(kāi)業(yè)至今，超過(guò)七成租戶還在虧損，對(duì)此小業(yè)主曾多次提出自救方案，但物業(yè)管理方態(tài)度強(qiáng)硬。為此，當(dāng)初首批進(jìn)駐的小租戶在合同尚有一年多到期的情況下，忍痛“割肉”放棄5萬(wàn)多元進(jìn)場(chǎng)費(fèi)、裝修費(fèi)、押金等先后撤場(chǎng)。初步統(tǒng)計(jì)，退出江南新地的早期租戶約有20-30家，目前還有后續(xù)租戶在考慮撤場(chǎng)。

本網(wǎng)專題報(bào)道：廣州商業(yè)打響“地下戰(zhàn)”

　　多次推遲開(kāi)業(yè)，租戶大吃啞巴虧

　　江南新地貫穿江南西路全程，是江南西商圈唯一直駁地鐵及兩個(gè)公車站的地下商業(yè)街。商場(chǎng)由裕龍投資集團(tuán)投資開(kāi)發(fā)，貫穿江南西路全程，東接江南大道，西連寶崗大道。目前一期建設(shè)長(zhǎng)520米，建筑面積約為2萬(wàn)平方米，規(guī)劃有260多個(gè)商鋪，設(shè)有13個(gè)出入口直達(dá)地面，并與地鐵二號(hào)線江南西站無(wú)縫接駁。

　　由于業(yè)內(nèi)期待江南新地的開(kāi)業(yè)將給“江南西商業(yè)圈帶來(lái)新一輪發(fā)展機(jī)遇”，首批小住戶早在項(xiàng)目建設(shè)竣工后就與開(kāi)發(fā)商簽訂了租賃合同。“2007年，我們和江南新地的開(kāi)發(fā)商方龍置業(yè)簽訂了三年期租賃合同，當(dāng)時(shí)約定2007年10月1日開(kāi)業(yè)，但后來(lái)?yè)?jù)說(shuō)因消防不過(guò)關(guān)，不能按期開(kāi)業(yè)。”負(fù)一層租戶王玉向記者透露，2008年開(kāi)發(fā)商要求重新簽訂合同，并約定當(dāng)年開(kāi)業(yè)，同時(shí)第二版合同中簽約甲方也從開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)變成其委托的管理公司廣州市創(chuàng)高租賃服務(wù)有限公司，租期則從2010年順延至2011年。

　　創(chuàng)高公司接手后曾口頭約定，商場(chǎng)將于2008年9月開(kāi)張。據(jù)悉，當(dāng)時(shí)預(yù)期開(kāi)業(yè)時(shí)間臨近秋天，部分租戶提前預(yù)訂了秋裝。但商場(chǎng)最終未能如期交鋪開(kāi)業(yè)，導(dǎo)致租戶損失了幾萬(wàn)元。“當(dāng)時(shí)大家都盼著快點(diǎn)進(jìn)場(chǎng)，盡快開(kāi)業(yè)，而且物業(yè)稱不簽新合同不給租鋪，所以首批租戶基本都簽了第二份合同”，王玉透露。但正是這樣，再一次的延遲交鋪令小業(yè)主吃了啞巴虧。

　　記者從掌握的多份合同中看到，針對(duì)未按約定提供房屋給小租戶，有關(guān)違約金處罰的空白處填寫的內(nèi)容是“按補(bǔ)充合同約定”。而補(bǔ)充合同中也沒(méi)有具體處罰措施，對(duì)于延遲交鋪只顯示，乙方租戶“實(shí)際起租日以甲方的書面通知為準(zhǔn)，如與合同約定不一致的，則該商鋪起租日(試營(yíng)業(yè)日)和租期相應(yīng)順延。”

　　“按照法律規(guī)定，雙方簽署的多份合同應(yīng)以后期的約定為準(zhǔn)，小租戶既然在第二份合同上已經(jīng)簽字，之后是無(wú)法追究前面的責(zé)任的。”廣東正大聯(lián)合律師事務(wù)所律師李彪表示。

　　銷售未達(dá)預(yù)期，租戶大面積虧損

　　在多次推遲開(kāi)業(yè)后，2009年3月，江南新地試營(yíng)業(yè)，商場(chǎng)于4月底正式開(kāi)業(yè)。“當(dāng)初招商中心擺的模型和招商中心高管推介的各區(qū)域效果圖都強(qiáng)調(diào)，江南新地負(fù)一層規(guī)劃為水域、風(fēng)谷、金礦、竹林、柳園五大區(qū)域。”不愿透露姓名的A租戶在電話中向記者表示，他們所在的C區(qū)金礦原本定位高端女裝，而且招商人員也強(qiáng)調(diào)了進(jìn)入門檻，為此有家租戶甚至進(jìn)了幾百元一件的高檔服裝。但開(kāi)業(yè)后他們發(fā)現(xiàn)，C區(qū)的定位與此前規(guī)劃相差甚遠(yuǎn)，其中還混雜有童裝、男裝、幾十元的低價(jià)商品，而原先效果圖中每個(gè)店金色的門柱及水晶燈飾都不見(jiàn)蹤影。“進(jìn)高價(jià)女裝的租戶，連續(xù)很長(zhǎng)時(shí)間都沒(méi)有開(kāi)過(guò)單。”

　　記者調(diào)查了解到，開(kāi)業(yè)之前每個(gè)租戶都付了2萬(wàn)-3萬(wàn)元的進(jìn)場(chǎng)費(fèi)、2-3個(gè)月的押金以及裝修費(fèi)，前期投入基本在5萬(wàn)-8萬(wàn)元不等。而在江南西商圈的概念下，江南新地除大家樂(lè)、大和壽司、水果撈等大品牌租戶，其它租金基本在450-500元/平方米左右，而金礦區(qū)則在600元/平方米以上。而根據(jù)公開(kāi)資料顯示，江南新地每間商鋪間隔在25-80平方米。

　　“我去年虧了5萬(wàn)元，算是虧得少的”，A租戶表示。而據(jù)一位4月份才剛撤場(chǎng)的服飾租戶W小姐透露，她6個(gè)月竟然虧了26萬(wàn)元。而據(jù)其它首批租戶透露，他們一年的虧損在10多萬(wàn)元左右。“據(jù)我們所知，現(xiàn)在場(chǎng)內(nèi)除了大牌餐飲所在的A區(qū)銷售人氣最旺外，大約有七成以上的小租戶都是虧損的，D區(qū)賺錢的只有一家，而且店鋪面積和租金是最小的。”

　　而 記 者 在 負(fù) 二 層 區(qū) 域 看到，40-50家店鋪每天開(kāi)業(yè)的比例只有半成，有1/3的商鋪已經(jīng)閑置。雖然在經(jīng)營(yíng)的租戶將部分商品擺在過(guò)路的通道上，但周一至周五，該區(qū)域的客流量是個(gè)位數(shù)。

　　小租戶自救方案被否決

　　由于持續(xù)虧損，去年6-7月，負(fù)一層有部分租戶抗議要求降租。“我們提出了降租申請(qǐng)，要求物業(yè)管理方限時(shí)答復(fù)。但對(duì)方?jīng)]有答復(fù)，而我們過(guò)了交租期，商鋪被關(guān)掉了。”已經(jīng)退場(chǎng)的林姨表示，她的40平方米商鋪每月租金2.5萬(wàn)，如果加上水電、租金、管理費(fèi)、人工、配貨，每月至少要做到4.5萬(wàn)元，但自開(kāi)業(yè)至今，她都沒(méi)有做到過(guò)這個(gè)數(shù)，“我們每個(gè)月大約虧7000-8000元”。由于物業(yè)管理方要求其補(bǔ)交租金和滯納金，她覺(jué)得不劃算，連商鋪內(nèi)的收銀機(jī)、貨架都沒(méi)有拿回，就退了場(chǎng)。

　　對(duì)于上述問(wèn)題，一位創(chuàng)高租賃服務(wù)有限公司的人士向記者表示，雙方在補(bǔ)充合同中有約定，“乙方須對(duì)自身經(jīng)營(yíng)自負(fù)盈虧，一切債權(quán)債務(wù)及糾紛均由乙方自行負(fù)責(zé)，與甲方無(wú)關(guān)。”租金已經(jīng)事先約定，雙方白紙黑字簽名蓋章，相信很多小業(yè)主也咨詢過(guò)律師，甲方在法律上并無(wú)責(zé)任。

　　不過(guò)，即便如此，物業(yè)管理方對(duì)小租戶自己的自救方案卻也不配合。據(jù)悉，一家租戶由于原來(lái)產(chǎn)品線較短，希望增加同一品牌的產(chǎn)品。但由于涉及到增加貨架及柜臺(tái)，被物業(yè)管理方拒絕。“我們的商鋪因?yàn)槲飿I(yè)方爆水管，墻體已經(jīng)發(fā)霉，很多衣服從架上拿下來(lái)都有味道。”已經(jīng)退場(chǎng)的W女士表示，他們?cè)�提出�?duì)商鋪重新裝修，但對(duì)于他們提出的二次裝修申請(qǐng)，物業(yè)方一直都沒(méi)有答復(fù)。“你可以寫個(gè)書面申請(qǐng)，但不一定會(huì)批。”記者冒充租戶再次向廣州創(chuàng)高租賃服務(wù)有限公司打去電話，一位經(jīng)理同樣這樣回復(fù)。

　　“租金這么高，又不批準(zhǔn)裝修調(diào)整。我們只有過(guò)年期間的一個(gè)月，虧損縮減到了1萬(wàn)，平時(shí)最少虧2萬(wàn)。平時(shí)很難開(kāi)單，周末有次銷售額60多元，還有一次89元。這樣下去，我們很難堅(jiān)持下去。”W女士表示。記者調(diào)查了解到，今年春節(jié)后，部分早期簽約的首批租戶撤了場(chǎng)，現(xiàn)在還有一些租戶也在考慮是否撤場(chǎng)。