在廣州地上商業(yè)遍地開(kāi)花的同時(shí)，地下商業(yè)日益呈現(xiàn)井噴的態(tài)勢(shì)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年200多萬(wàn)平方米的商用物業(yè)供應(yīng)面積中，地上占150萬(wàn)平方米，地下占76萬(wàn)平方米。著名房地產(chǎn)專家謝逸楓表示，經(jīng)過(guò)千年商業(yè)文化和商業(yè)歷史的沉淀，廣州商業(yè)格局朝著內(nèi)圈精、中圈實(shí)、外圈強(qiáng)的模式發(fā)展，不僅地上商業(yè)稱霸，地下商業(yè)也要稱霸。更有業(yè)內(nèi)人士指出，在廣州地上商業(yè)供應(yīng)及競(jìng)爭(zhēng)格局越來(lái)越大的情況下，無(wú)數(shù)投資豪客已轉(zhuǎn)戰(zhàn)地下“要空間”，正在掀起一股地下商業(yè)開(kāi)發(fā)高潮，欲與地上商業(yè)爭(zhēng)奪和瓜分廣州商業(yè)地產(chǎn)這塊“大蛋糕”。那么，地上商業(yè)和地下商業(yè)將鹿死誰(shuí)手？

　　供應(yīng)

　　150萬(wàn)vs76萬(wàn)　地上稱霸

　　據(jù)規(guī)劃顯示，廣州市規(guī)劃中的19條地鐵線，在中心城區(qū)有14條，外圍有5條，總里程是751公里。記者調(diào)查了解到，隨著地鐵一號(hào)、二號(hào)、三號(hào)、五號(hào)線的呼嘯而至，新老城區(qū)地下商業(yè)迎來(lái)新的飛躍，目前廣州大型地下商業(yè)項(xiàng)目不少于20個(gè)，如天河商圈有天河又一城、東方寶泰購(gòu)物廣場(chǎng)等，江南西商圈有江南新地等，廣州火車站商圈有地一大道，上下九商圈有康王商業(yè)城，北京路商圈有動(dòng)漫星城等，較場(chǎng)西商圈有流行前線、地王廣場(chǎng)等。

　　而目前地上商業(yè)更是遍地開(kāi)花。據(jù)了解，今年廣州將崛起多個(gè)地上商業(yè)項(xiàng)目，如太古匯、萬(wàn)菱匯、太陽(yáng)城廣場(chǎng)、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、5號(hào)停機(jī)場(chǎng)、西塔等等。其中，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、太古匯、5號(hào)停機(jī)場(chǎng)將于今年10月份左右開(kāi)業(yè)。此外，珠江新城富力盈泰廣場(chǎng)等多個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目也將于今年推出市場(chǎng)。

　　據(jù)謝逸楓提供數(shù)據(jù)顯示，今年廣州商業(yè)總供應(yīng)量達(dá)到200多萬(wàn)平方米，占到廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)總供應(yīng)量的20%。其中，地上商業(yè)供應(yīng)量達(dá)到150萬(wàn)平方米左右，而地下商業(yè)面積供應(yīng)總量?jī)H占76萬(wàn)平方米，即地上商業(yè)供應(yīng)是地下供應(yīng)的兩倍。

　　亮劍

　　優(yōu)勢(shì)VS劣勢(shì)　各占一半

　　地上商業(yè)和地下商業(yè)各有怎樣的優(yōu)劣勢(shì)？謝逸楓認(rèn)為，地上商業(yè)項(xiàng)目往往擁有得天獨(dú)厚的黃金地段，最先獲得成熟商圈人流，投資回報(bào)大；同時(shí)，物業(yè)設(shè)施配套相對(duì)完善，空間寬闊，通風(fēng)和采光都比較好。此外，地上商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)成本相對(duì)較低。“但地上商場(chǎng)劣勢(shì)也很明顯，投資成本比較大、回本期長(zhǎng)，同時(shí)，競(jìng)爭(zhēng)很激烈，存在很大的風(fēng)險(xiǎn)。

　　與地上商業(yè)相比，地下商業(yè)回本期相對(duì)較短。據(jù)了解，地下商業(yè)的投資成本相對(duì)少，主要是免去了地價(jià)成本，并且共享成熟商圈人流。同時(shí)，隨著地鐵一號(hào)、二號(hào)、三號(hào)、五號(hào)線成熟運(yùn)營(yíng)和巨大人流及購(gòu)買消費(fèi)習(xí)慣的改變，依托地鐵開(kāi)發(fā)，交通相對(duì)暢通無(wú)阻。此外，地下電影院等娛樂(lè)設(shè)施也可給消費(fèi)者帶來(lái)全新消費(fèi)體驗(yàn)。但是，地下商場(chǎng)劣勢(shì)也相對(duì)突出。謝逸楓認(rèn)為，首先，地下商業(yè)的開(kāi)發(fā)比地上商業(yè)開(kāi)發(fā)難度高，工程造價(jià)成本和營(yíng)運(yùn)成本較高；其次，地下商業(yè)的空間相對(duì)閉塞，通風(fēng)和采光較差，存在較大的安全隱患，部分消費(fèi)者和品牌商家會(huì)抗拒地下商場(chǎng)的消費(fèi)或經(jīng)營(yíng)模式；第三，地下商業(yè)的過(guò)道式人流居多，隨意式消費(fèi)也多。

　　地上商業(yè)與地下商業(yè)誰(shuí)更有優(yōu)勢(shì)？謝逸楓認(rèn)為，根據(jù)商場(chǎng)的位置、規(guī)劃設(shè)計(jì)、交通網(wǎng)絡(luò)布置、商圈是否成熟等方面來(lái)看，廣州地上商業(yè)的優(yōu)勢(shì)要比地下商業(yè)大。

　　懸念

　　造城VS圍城 誰(shuí)主沉浮

　　廣東省連鎖經(jīng)營(yíng)協(xié)會(huì)商業(yè)地產(chǎn)首席研究員吳傳鯤日前接受媒體采訪時(shí)表示，地鐵和成熟的商圈是地下商業(yè)運(yùn)營(yíng)成功的兩大要素，地下商業(yè)沿地鐵開(kāi)發(fā)，無(wú)異于再造一個(gè)地下廣州。“目前，地下商業(yè)分布于各大成熟商圈內(nèi)，沿地鐵逐漸形成圍城之勢(shì)。”

　　而今年廣州的地上商業(yè)也呈現(xiàn)造城之勢(shì)，在天河、番禺等區(qū)域遍地開(kāi)花。尤其是在天河商圈，太古匯、萬(wàn)菱匯差不多同時(shí)拔地而起，不僅給天河的商圈添磚加瓦，更是提升了商圈的整體面貌。

　　在這種地上造城、地下圍城的態(tài)勢(shì)下，地上和地下誰(shuí)將占據(jù)主導(dǎo)并稱霸市場(chǎng)？有業(yè)內(nèi)人士分析指出，地下商業(yè)供應(yīng)僅僅是地上商業(yè)的二分之一，再加上廣州人習(xí)慣了“地上消費(fèi)”，地下商業(yè)想通過(guò)圍城方式稱霸廣州商業(yè)市場(chǎng)有點(diǎn)“天方夜譚”。

　　中地行傳播市場(chǎng)部陳揚(yáng)表示，不管從廣州的商業(yè)現(xiàn)狀還是長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來(lái)看，地上商業(yè)都將占據(jù)主導(dǎo)市場(chǎng)，畢竟地下商業(yè)體量有限。謝逸楓同時(shí)表示，未來(lái)3到5年，廣州商業(yè)地下商場(chǎng)還不能完成取代或超越地上商場(chǎng)。首先，地下商場(chǎng)的開(kāi)發(fā)和投資未形成熱點(diǎn)；其次，地下商業(yè)所占市場(chǎng)比例還較小；第三，地下商場(chǎng)的商業(yè)氣氛和商圈目前沒(méi)辦法和地上商場(chǎng)相比較。另外，由于地下商場(chǎng)目前處于起步和發(fā)展及擴(kuò)張階段，還需要市場(chǎng)培育。“地下商業(yè)的經(jīng)營(yíng)關(guān)鍵點(diǎn)都在于“一是如何聚集人流，二是如何將人流變?yōu)樯塘鳌！?/FONT>