8月4日，享譽(yù)全球的房地產(chǎn)服務(wù)及顧問服務(wù)公司戴德梁行舉辦“2020上半年中國內(nèi)地大宗交易市場回顧與展望線上分享會”，該活動匯集北上廣深四大一線城市投資精英，多維度解讀中國內(nèi)地大宗交易市場現(xiàn)狀、分享各城市投資亮點(diǎn)、并對未來發(fā)展趨勢進(jìn)行展望和預(yù)測。

   戴德梁行中國資本市場部執(zhí)行董事蘇暐婷女士首先就2020上半年內(nèi)地大宗交易市場“成交大數(shù)據(jù)”做了重點(diǎn)剖析，并與大家分享了戴德梁行資本市場部的成交喜訊，上半年由該團(tuán)隊主導(dǎo)促成的交易超過130億元人民幣，業(yè)內(nèi)遙遙領(lǐng)先。

圖片來源：戴德梁行

   關(guān)于全國數(shù)據(jù)，蘇暐婷女士提到，2020上半年中國內(nèi)地大宗交易市場共有884億人民幣成交，其中北上兩地合計成交約700億人民幣，占到內(nèi)地總成交額的80%；而廣州深圳區(qū)域成交額雖超過100億，但是與去年下半年相比，下降比較明顯。

圖片來源：戴德梁行

   物業(yè)類型方面，辦公/研發(fā)辦公物業(yè)受到買家追捧，而零售物業(yè)成交宗數(shù)則有所下滑，從2019下半年的17宗下降至2020上半年的10宗。

   從物業(yè)投資中投資者最為重視的一個指標(biāo)，資本化率來看，投資人對潛在投資項目資本化率要求進(jìn)一步提高，業(yè)主對價格預(yù)期也更加理性，一線城市的辦公及零售物業(yè)的資本化率相對于2019年平均上升了10-30個基準(zhǔn)點(diǎn)，倉儲物流資本化率相對于2019年平均上升10-20個基準(zhǔn)點(diǎn)。

   繼全國成交大數(shù)據(jù)剖析之后，資本市場部北京、上海、廣州、深圳代表也就當(dāng)?shù)厥袌銮闆r與投資熱點(diǎn)做了分享。

   中國資本市場部副董事總經(jīng)理、北區(qū)資本市場部主管劉兵先生表示持續(xù)看好通州。“2020年上半年三峽集團(tuán)正式簽約通州成大廣場，京杭廣場亦將打造成為北京北投愛琴海購物公園——商業(yè)與辦公大宗交易在通州的頻繁發(fā)生反映出市場對該區(qū)域的不斷看好。未來隨著這些項目的落地、企業(yè)的陸續(xù)進(jìn)駐，通州無疑將成為北京大宗交易的重要‘戰(zhàn)場’”。

華東區(qū)資本市場部執(zhí)行董事張維閔先生對于上海未來投資熱點(diǎn)提出了三大預(yù)測，他認(rèn)為：“有穩(wěn)定現(xiàn)金流、高出租率的寫字樓項目更受青睞；產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)將受到追捧；自用型買家將成為資產(chǎn)收購主力。” 

   華中區(qū)資本市場部主管、執(zhí)行董事蘇儉婷女士表示看好琶洲。她認(rèn)為，琶洲作為政府定位的互聯(lián)網(wǎng)電商總部集聚區(qū)，隨著唯品會項目的入市及阿里巴巴、小米、豐樹、國美等一系列項目的封頂，總部集聚效應(yīng)已初步顯現(xiàn)，未來琶洲或?qū)⒊薪又榻�新城，成為廣州下一個CBD。

   華南區(qū)資本市場部主管、董事陳俊儒先生認(rèn)為工業(yè)物流是深圳上半年一個別具特色的看點(diǎn)。他表示，上半年深圳出現(xiàn)3宗工業(yè)物業(yè)成交，貢獻(xiàn)約21%的交易額，超過去年全年占比，成為僅次于寫字樓最受歡迎的投資標(biāo)的，未來工業(yè)物業(yè)或?qū)⒊蔀樯钲诖笞诮灰资袌錾现匾�投資熱點(diǎn)。

   在問答環(huán)節(jié)，大中華區(qū)資本市場部總裁、中國資本市場部主管葉國平先生，就當(dāng)前大熱的外資“新寵”、TMT、公募REITs等話題和各區(qū)代表展開了激烈的思想碰撞。

   關(guān)于外資比例，葉國平先生提問北京外資比例首次超越上海成為外資“新寵”，背后有何深層原因。對此，劉兵先生表示，北京租金最高，空置率長期保持低位，且cap rate又高過上海，在上海找不到合適投資標(biāo)的外資基金也就將目光投向北京，增加在北京的項目配比；而張維閔先生則認(rèn)為，論流動性而言，上海整體表現(xiàn)還是要優(yōu)于北京的，且它的開放性的政策會吸引更多的其他類型投資人前來投資。

   同時，對于大灣區(qū)，葉國平先生提出如果投資人想乘上TMT的東風(fēng)，在廣深之間該如何作抉擇。蘇儉婷女士表示廣州無論從空置率還是租金來看，表現(xiàn)都遠(yuǎn)優(yōu)于其他一線城市，市場韌性和抗風(fēng)險性本就強(qiáng)大，加上行業(yè)集聚效應(yīng)的帶動，像琶洲這樣“站在風(fēng)口”的片區(qū)尤值得重點(diǎn)關(guān)注；陳俊儒先生則提出廣州偏“穩(wěn)”，而深圳更有“爆發(fā)力”，作為最年輕的一線城市，深圳旺盛的需求及增長動力給足投資人對深圳甲級寫字樓的去化信心，年輕、有活力的人口結(jié)構(gòu)帶來的強(qiáng)大消費(fèi)升級需求與增長動能，亦將刺激零售物業(yè)未來的發(fā)展。

   對于上海，葉國平先生發(fā)問雖上海新興商圈甲級寫字樓空置率達(dá)32%，但新興商務(wù)區(qū)為何依然有成交。張維閔先生解釋稱，因TMT及高科技產(chǎn)業(yè)利好的客戶和不擔(dān)心上海次中心較大的未來寫字樓供給的客戶是構(gòu)成新興商務(wù)區(qū)成交的主要原因。

   而關(guān)于目前大熱的公募REITs，葉國平亦提出公募REITs是否會對私募基金造成沖擊、未來又將如何影響。對此，劉兵先生認(rèn)為，從香港、新加坡等成熟的市場來看，REITs的發(fā)行并沒有減少大宗交易的數(shù)量，反而是促進(jìn)交易越來越成熟與頻繁；在今天這個市場其實是未來準(zhǔn)備募集REITs，或者是在公募REITs退出項目的機(jī)構(gòu)吸籌碼的好時機(jī)。