近日，戴德梁行發(fā)布《2020年第三季度廣州商辦市場》報告，數(shù)據(jù)顯示，廣州甲級寫字樓及優(yōu)質(zhì)零售市場回暖信號明顯。

   甲級寫字樓方面，前期受疫情影響暫緩的需求釋放，凈吸納量升至3.7萬平方米，較上兩季有明顯提升。全市空置率僅環(huán)比微升0.3個百分點至7.1%，租金小幅下調(diào)0.8%至183元每平方米每月。隨著疫情影響的減弱，新增供將進一步刺激市場的需求，提升整體活躍度，并為未來經(jīng)濟及新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供新的載體空間。

   優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)方面，消費市場回暖，化妝品、新能源汽車等租戶逆勢擴張。受新入市項目結(jié)構(gòu)性影響，全市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)平均租金環(huán)比微降0.7%至716.3每平方米每月，空置率微升0.6%至6.4%。隨著經(jīng)濟形勢的企穩(wěn)，預(yù)計市場有望在年底的“購物季”迎來明顯增長。

   甲級寫字樓：租賃需求活躍度回升

   本季度，琶洲商圈的唯品會總部大廈交付使用，將廣州甲級寫字樓總存量推高至509.9萬平方米。疫情影響減弱和經(jīng)濟整體回穩(wěn)，使得整體市場租賃需求逐漸回暖，凈吸納量較上一季度大幅上升87.8%至3.7萬平方米。珠江新城仍是最具韌性的區(qū)域，憑借較高的樓宇品質(zhì)，季內(nèi)錄得多宗搬遷和擴租案例。在新項目保持較高的入駐率及需求回暖下，全市空置率較上季度僅微幅上升0.3個百分點至7.1%。

   租金方面，業(yè)主在租金定價上繼續(xù)給予較大的彈性空間，以加快去化速度，提升項目入住率；同時對于尚不穩(wěn)定的經(jīng)濟局勢，租戶對租賃決策更為慎重，因此第三季度市場平均租金環(huán)比微降0.8%至183.0元每平方米每月。

圖1 廣州甲級寫字樓市場租金及空置率情況數(shù)據(jù)來源：戴德梁行

   內(nèi)循環(huán)經(jīng)濟催生國貨品牌租賃需求

   本季度廣州甲級寫字樓市場仍以內(nèi)資客戶需求為主，TMT及金融類企業(yè)表現(xiàn)最為活躍，如快手在天德廣場租下2400平方米的辦公面積，有贊科技入駐唯品會總部大廈，拿下2000平方米辦公面積。值得關(guān)注的是，得益于內(nèi)循環(huán)經(jīng)濟的發(fā)展，國貨品牌高歌猛進，對于甲級寫字樓的租賃需求也在相應(yīng)提升，如卡姿蘭本季入駐珠江新城，在高德置地廣場租下2500平方米的辦公面積。預(yù)計隨著內(nèi)循環(huán)經(jīng)濟的進一步發(fā)展，這一趨勢將在未來延續(xù)。

   新增供應(yīng)集中琶洲，刺激商圈活力

   四季度廣州將有28.9萬平方米的甲級寫字樓新增供應(yīng)入市，而琶洲也會是近期廣州甲級寫字樓的一個集中供應(yīng)區(qū)域。對此戴德梁行研究院副院長、華南及華西區(qū)研究部主管及高級董事張曉端指出，大量的新增供應(yīng)和相對較低的租金將一定程度刺激琶洲商圈的活躍度，帶來新的市場租賃需求。這也為未來的區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展特別是新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供更多的空間載體。整體市場的新增供應(yīng)也勢必加劇市場去化壓力，項目間的競爭將更為激烈。預(yù)計年底全市空置率將升高，租金亦受此影響繼續(xù)下行。

   同時，隨著國內(nèi)經(jīng)濟逐漸恢復(fù)，內(nèi)資企業(yè)的辦公需求有望進一步增加，TMT企業(yè)表現(xiàn)將持續(xù)突出，而傳統(tǒng)行業(yè)則更傾向于求穩(wěn)，積極探討辦公模式的升級以控制成本，包括對聯(lián)合辦公接納度的提升以及選用定制型聯(lián)合辦公服務(wù)等。

圖2 廣州甲級寫字樓新增供應(yīng)數(shù)據(jù)來源：戴德梁行

   優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)：調(diào)整期搶占回暖先機，多業(yè)態(tài)恢復(fù)擴張

   三季度，荔灣的西灣悅匯城開業(yè)，為市場帶來28萬平方米的新增供應(yīng)，全市的優(yōu)質(zhì)零售存量升至 400.7 萬平方米，全市優(yōu)質(zhì)購物中心空置率環(huán)比上升0.6 個百分點至6.4%。消費市場則伴隨良好的疫情控制效果而穩(wěn)步回暖。化妝品、新能源汽車、輕食餐飲等多種業(yè)態(tài)逆勢擴張，開出多家新店或積極尋找合適的鋪位，以在未來市場進一步回暖時占得先機。相較于上半年的表現(xiàn)，廣州的零售物業(yè)市場已然呈現(xiàn)回暖信號，多數(shù)成熟項目租金保持穩(wěn)定，但受新入市項目結(jié)構(gòu)性影響，全市平均租金環(huán)比下跌 0.7%至716.3元每平方米每月。

圖3 廣州優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)租金及空置率數(shù)據(jù)來源：戴德梁行

   租戶調(diào)整正值窗口期，廣州落子多家首店

   本季度，隨著電影院、KTV恢復(fù)營業(yè)，餐飲及娛樂需求進一步釋放。廣州市夜間持續(xù)消費旺盛。疊加暑假及九月初的返校季，購物中心的客流量也取得了一定的增長，多個項目如太古匯、天河城、萬達廣場等也順勢開展各類主題活動以刺激消費。對購物中心而言，當前也是進行租戶調(diào)整、升級的窗口期，本季度開出多家廣州首店，如天環(huán)廣場引入美妝品牌Tom Ford的全球最大旗艦店和廣州首家嬌蘭精品店；全球首家Nike Rise概念店則入駐正佳廣場。

   國貨美妝品牌持續(xù)強勢，多業(yè)態(tài)擴張態(tài)勢明顯

   本季國貨美妝品牌持續(xù)上季度的強勢擴張態(tài)勢，繼續(xù)在核心商圈攻城略地，如化妝品集合店H.E.A.T（喜燃）在正佳廣場開出首家實體店，并即將進駐樂峰廣場和云門Park；完美日記和The Colorist則分別進駐粵海仰忠匯和維多利廣場。戴德梁行研究院副院長、華南及華西區(qū)研究部主管及高級董事張曉端分析指出，從國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)來看，截止到今年8月，全國化妝品零售額為1996億元，與去年同期相比增長3.2%。相對于全國，注冊地在廣州的新國貨品牌，有極大一部分為美妝類產(chǎn)品。同時，一半以上的國產(chǎn)非特殊用品化妝品來自廣州。這些都為國貨美妝品牌在廣州的擴展提供了催化土壤。

   除了美妝品牌，服裝和甜品飲料類品牌在行業(yè)洗牌后恢復(fù)擴張：服裝品牌V21拓展至蘿崗萬達和東方寶泰，法國烘焙品牌GontranCherrier則登陸太古匯和K11。另外，國產(chǎn)科技巨頭繼續(xù)積極開店，以加速開拓國內(nèi)市場，如大疆即將在太古匯和天河城開出專賣店。

   未來預(yù)測：迎年底“購物季”，租戶拓展步伐加快

   第四季度，黃埔南崗的萬達廣場和番禺萬博的天河城將開業(yè)，共計帶來18.8萬平方米的新增供應(yīng)，提升各自版塊的商業(yè)氛圍。盡管國內(nèi)疫情尚未完全消除，但隨著經(jīng)濟形勢的穩(wěn)步好轉(zhuǎn)，消費市場有望在年底的“購物季”迎來較明顯的增長。因此，部分租戶正積極尋求開店機會、提前布局，這將有效降低購物中心的空置率，進而穩(wěn)定租金水平。放眼未來，隨著新項目的不斷入市，廣州的零售物業(yè)市場將呈現(xiàn)更加多元化的面貌。

圖4：歷年廣州優(yōu)質(zhì)零售市場新增供應(yīng)數(shù)據(jù)來源：戴德梁行