近日，戴德梁行發布《2020年第三季度廣州商辦市場》報告，數據顯示，廣州甲級寫字樓及優質零售市場回暖信號明顯。

   甲級寫字樓方面，前期受疫情影響暫緩的需求釋放，凈吸納量升至3.7萬平方米，較上兩季有明顯提升。全市空置率僅環比微升0.3個百分點至7.1%，租金小幅下調0.8%至183元每平方米每月。隨著疫情影響的減弱，新增供將進一步刺激市場的需求，提升整體活躍度，并為未來經濟及新興產業的發展提供新的載體空間。

   優質零售物業方面，消費市場回暖，化妝品、新能源汽車等租戶逆勢擴張。受新入市項目結構性影響，全市優質零售物業平均租金環比微降0.7%至716.3每平方米每月，空置率微升0.6%至6.4%。隨著經濟形勢的企穩，預計市場有望在年底的“購物季”迎來明顯增長。

   甲級寫字樓：租賃需求活躍度回升

   本季度，琶洲商圈的唯品會總部大廈交付使用，將廣州甲級寫字樓總存量推高至509.9萬平方米。疫情影響減弱和經濟整體回穩，使得整體市場租賃需求逐漸回暖，凈吸納量較上一季度大幅上升87.8%至3.7萬平方米。珠江新城仍是最具韌性的區域，憑借較高的樓宇品質，季內錄得多宗搬遷和擴租案例。在新項目保持較高的入駐率及需求回暖下，全市空置率較上季度僅微幅上升0.3個百分點至7.1%。

   租金方面，業主在租金定價上繼續給予較大的彈性空間，以加快去化速度，提升項目入住率；同時對于尚不穩定的經濟局勢，租戶對租賃決策更為慎重，因此第三季度市場平均租金環比微降0.8%至183.0元每平方米每月。

圖1 廣州甲級寫字樓市場租金及空置率情況數據來源：戴德梁行

   內循環經濟催生國貨品牌租賃需求

   本季度廣州甲級寫字樓市場仍以內資客戶需求為主，TMT及金融類企業表現最為活躍，如快手在天德廣場租下2400平方米的辦公面積，有贊科技入駐唯品會總部大廈，拿下2000平方米辦公面積。值得關注的是，得益于內循環經濟的發展，國貨品牌高歌猛進，對于甲級寫字樓的租賃需求也在相應提升，如卡姿蘭本季入駐珠江新城，在高德置地廣場租下2500平方米的辦公面積。預計隨著內循環經濟的進一步發展，這一趨勢將在未來延續。

   新增供應集中琶洲，刺激商圈活力

   四季度廣州將有28.9萬平方米的甲級寫字樓新增供應入市，而琶洲也會是近期廣州甲級寫字樓的一個集中供應區域。對此戴德梁行研究院副院長、華南及華西區研究部主管及高級董事張曉端指出，大量的新增供應和相對較低的租金將一定程度刺激琶洲商圈的活躍度，帶來新的市場租賃需求。這也為未來的區域經濟發展特別是新興產業的發展提供更多的空間載體。整體市場的新增供應也勢必加劇市場去化壓力，項目間的競爭將更為激烈。預計年底全市空置率將升高，租金亦受此影響繼續下行。

   同時，隨著國內經濟逐漸恢復，內資企業的辦公需求有望進一步增加，TMT企業表現將持續突出，而傳統行業則更傾向于求穩，積極探討辦公模式的升級以控制成本，包括對聯合辦公接納度的提升以及選用定制型聯合辦公服務等。

圖2 廣州甲級寫字樓新增供應數據來源：戴德梁行

   優質零售物業：調整期搶占回暖先機，多業態恢復擴張

   三季度，荔灣的西灣悅匯城開業，為市場帶來28萬平方米的新增供應，全市的優質零售存量升至 400.7 萬平方米，全市優質購物中心空置率環比上升0.6 個百分點至6.4%。消費市場則伴隨良好的疫情控制效果而穩步回暖。化妝品、新能源汽車、輕食餐飲等多種業態逆勢擴張，開出多家新店或積極尋找合適的鋪位，以在未來市場進一步回暖時占得先機。相較于上半年的表現，廣州的零售物業市場已然呈現回暖信號，多數成熟項目租金保持穩定，但受新入市項目結構性影響，全市平均租金環比下跌 0.7%至716.3元每平方米每月。

圖3 廣州優質零售物業租金及空置率數據來源：戴德梁行

   租戶調整正值窗口期，廣州落子多家首店

   本季度，隨著電影院、KTV恢復營業，餐飲及娛樂需求進一步釋放。廣州市夜間持續消費旺盛。疊加暑假及九月初的返校季，購物中心的客流量也取得了一定的增長，多個項目如太古匯、天河城、萬達廣場等也順勢開展各類主題活動以刺激消費。對購物中心而言，當前也是進行租戶調整、升級的窗口期，本季度開出多家廣州首店，如天環廣場引入美妝品牌Tom Ford的全球最大旗艦店和廣州首家嬌蘭精品店；全球首家Nike Rise概念店則入駐正佳廣場。

   國貨美妝品牌持續強勢，多業態擴張態勢明顯

   本季國貨美妝品牌持續上季度的強勢擴張態勢，繼續在核心商圈攻城略地，如化妝品集合店H.E.A.T（喜燃）在正佳廣場開出首家實體店，并即將進駐樂峰廣場和云門Park；完美日記和The Colorist則分別進駐粵海仰忠匯和維多利廣場。戴德梁行研究院副院長、華南及華西區研究部主管及高級董事張曉端分析指出，從國家統計局數據來看，截止到今年8月，全國化妝品零售額為1996億元，與去年同期相比增長3.2%。相對于全國，注冊地在廣州的新國貨品牌，有極大一部分為美妝類產品。同時，一半以上的國產非特殊用品化妝品來自廣州。這些都為國貨美妝品牌在廣州的擴展提供了催化土壤。

   除了美妝品牌，服裝和甜品飲料類品牌在行業洗牌后恢復擴張：服裝品牌V21拓展至蘿崗萬達和東方寶泰，法國烘焙品牌GontranCherrier則登陸太古匯和K11。另外，國產科技巨頭繼續積極開店，以加速開拓國內市場，如大疆即將在太古匯和天河城開出專賣店。

   未來預測：迎年底“購物季”，租戶拓展步伐加快

   第四季度，黃埔南崗的萬達廣場和番禺萬博的天河城將開業，共計帶來18.8萬平方米的新增供應，提升各自版塊的商業氛圍。盡管國內疫情尚未完全消除，但隨著經濟形勢的穩步好轉，消費市場有望在年底的“購物季”迎來較明顯的增長。因此，部分租戶正積極尋求開店機會、提前布局，這將有效降低購物中心的空置率，進而穩定租金水平。放眼未來，隨著新項目的不斷入市，廣州的零售物業市場將呈現更加多元化的面貌。

圖4：歷年廣州優質零售市場新增供應數據來源：戴德梁行