日前，第一太平戴維斯華南區(qū)研究部發(fā)布《大灣區(qū)甲級(jí)寫字樓指數(shù)》，內(nèi)容包括深度透析大灣區(qū)寫字樓指數(shù)走勢及投資動(dòng)向，邀請(qǐng)橫琴新區(qū)政府評(píng)析橫琴新區(qū)招商引資政策，并有行業(yè)專家開展對(duì)橫琴及珠海發(fā)展環(huán)境和機(jī)遇的專題研討。

    3場線下互動(dòng)式發(fā)布體驗(yàn)融合演講、專家論壇、政策解讀等形式，通過多平臺(tái)視頻直播，讓大灣區(qū)內(nèi)甲級(jí)寫字樓市場參與者和關(guān)注者積極加入互動(dòng)，在業(yè)內(nèi)激起廣泛討論。

    在大灣區(qū)的背景下，9+2城市聯(lián)動(dòng)及一體化成為熱詞。對(duì)于如何利用城市聯(lián)動(dòng)來推送整體區(qū)域發(fā)展的問題，第一太平戴維斯大灣區(qū)項(xiàng)目及開發(fā)顧問部董事袁嘉隆先生表示，在大灣區(qū)的背景下，9+2城市聯(lián)動(dòng)及一體化的發(fā)展，要從二個(gè)維度分析城市之間相互聯(lián)動(dòng)。

    一是交通配套提速。大灣區(qū)9+2城市之間主要通過軌道交通和高速公路相互聯(lián)系，最遠(yuǎn)城市之間交通通行時(shí)間要3個(gè)小時(shí)。而隨著港珠澳大橋、深中通道、高鐵城軌等交通配套的陸續(xù)完善，力爭在2035年實(shí)現(xiàn)1小時(shí)生活圈，從而促進(jìn)生產(chǎn)要素的快速流動(dòng)。

    二是產(chǎn)業(yè)之間的聯(lián)動(dòng)，大灣區(qū)大中小城市都有明確定位。深圳的產(chǎn)業(yè)將生產(chǎn)部分逐漸外溢到東莞惠州，只留下高端研發(fā)設(shè)計(jì)和貿(mào)易銷售，這是一種政策導(dǎo)向和產(chǎn)業(yè)外溢的效果；以廣州而言，一些屬于生產(chǎn)制造的產(chǎn)業(yè)也會(huì)逐漸外溢到佛山肇慶，從而提升廣州的城市功能。從珠海澳門來看，未來產(chǎn)業(yè)融合的速度會(huì)比過去快得多。所以從整個(gè)大灣區(qū)的聯(lián)動(dòng)來講，通過交通等基礎(chǔ)建設(shè)的發(fā)展，帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)的加速融合，從而促進(jìn)整體大灣區(qū)區(qū)域的發(fā)展。 

    廣東省社科院發(fā)布的《粵港澳大灣區(qū)建設(shè)報(bào)告（2018）》指出，粵港澳大灣區(qū)2017年GDP總量超十萬億元，占全國比重高達(dá)12.57%，但大灣區(qū)內(nèi)土地面積僅為全國的0.6%。隨著灣區(qū)內(nèi)的土地供應(yīng)越來越有限，想要更好地助力灣區(qū)建設(shè)，袁嘉隆先生認(rèn)為一是城市土地利用的優(yōu)化。通過規(guī)劃優(yōu)化的方式，解決土地不足的問題，包括未出讓的土地，通過區(qū)域的規(guī)劃和片區(qū)統(tǒng)籌，比較科學(xué)地讓寫字樓以及商業(yè)的供應(yīng)能更加有序。 

    二是城市更新以及三舊改造。城市更新改造包括舊村改造、舊工廠改造，“工改工”之后可以變成新型產(chǎn)業(yè)用地，通過這種方式提高容積率，完善產(chǎn)業(yè)園的配套，解決土地不足的問題。三是建筑物載體的優(yōu)化。例如TOD、地鐵上蓋等，通過交通場站快速導(dǎo)入和疏解人流，讓整個(gè)建筑載體的利用更有效率。

    大灣區(qū)規(guī)劃綱要出臺(tái)后，關(guān)于灣區(qū)各市商業(yè)地產(chǎn)及投資市場未來會(huì)產(chǎn)生的變化與產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)，第一太平戴維斯華南區(qū)市場研究部主管謝靖宇先生表示，投資者對(duì)于大灣區(qū)的興趣較之前有所增長。2017年粵港澳大灣區(qū)從概念到落實(shí)階段時(shí)，機(jī)構(gòu)性投資者訪問數(shù)量增幅明顯；在過去2-3年，增幅數(shù)量基本是一個(gè)翻倍的體量。

    深圳和廣州作為灣區(qū)內(nèi)兩個(gè)主要城市，未來5至10年，第三產(chǎn)業(yè)擴(kuò)容潛力不容小覷；屆時(shí)將對(duì)當(dāng)?shù)貙懽謽鞘袌鲎赓U需求甚至是買賣、投資需求提供強(qiáng)有力的支撐。尤其是在第三產(chǎn)業(yè)剛過60%的深圳，這種效應(yīng)將會(huì)表現(xiàn)得更加明顯。

    產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及比例也將成為投資者衡量是否進(jìn)入一個(gè)城市投資的重要因素。一個(gè)專注于投資寫字樓市場的投資機(jī)構(gòu)，除了要考慮到投資收益、投資安全外，在選取城市、選擇投資標(biāo)的之前，還需要大幅度關(guān)注這個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和未來第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展比例等方面。

    廣深兩地經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)穩(wěn)健，科技業(yè)蓬勃發(fā)展，推動(dòng)總部需求，謝靖宇先生認(rèn)為總部經(jīng)濟(jì)必將對(duì)寫字樓市場產(chǎn)生非常積極的帶動(dòng)因素，無論是租賃，或者是投資。以深圳為例，總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展非常迅猛，而這也將進(jìn)一步帶動(dòng)若干個(gè)板塊寫字樓市場迅速發(fā)展，推動(dòng)租金和資本值進(jìn)一步提高。

    不排除科技產(chǎn)業(yè)或與其產(chǎn)業(yè)相關(guān)的企業(yè)，需要購買土地開發(fā)成企業(yè)總部，從這層面看科技業(yè)仍可推動(dòng)寫字樓市場及投資市場發(fā)展。 

    目前大灣區(qū)甲級(jí)寫字樓主要集中在經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的香港、深圳、廣州，隨著大灣區(qū)發(fā)展，除以上城市外，第一太平戴維斯華南區(qū)商業(yè)樓宇部主管黎青山先生認(rèn)為東莞和佛山有機(jī)會(huì)承接到從深圳或者廣州外溢出來的一些企業(yè)需求，兩地甲級(jí)寫字樓值得關(guān)注。

    東莞開始慢慢展現(xiàn)出整個(gè)甲級(jí)寫字樓市場的升級(jí)雛形，例如承接深圳華為的研發(fā)總部，科技巨頭京東、菜鳥科技部分區(qū)域性或功能性總部等，此外部分深圳企業(yè)的研究、研發(fā)部門也逐步落戶東莞。

    隨著廣佛同城化發(fā)展，加上廣州企業(yè)外溢，佛山已享受政策紅利，尤其是住宅市場已吸引大批廣州人入手。從過去一段時(shí)間的檢測數(shù)據(jù)來看，從廣州外溢到佛山的一些案例已經(jīng)產(chǎn)生，但整體數(shù)量并不多，并以一些后勤、服務(wù)類的企業(yè)為主。