日前，第一太平戴維斯華南區研究部發布《大灣區甲級寫字樓指數》，內容包括深度透析大灣區寫字樓指數走勢及投資動向，邀請橫琴新區政府評析橫琴新區招商引資政策，并有行業專家開展對橫琴及珠海發展環境和機遇的專題研討。

    3場線下互動式發布體驗融合演講、專家論壇、政策解讀等形式，通過多平臺視頻直播，讓大灣區內甲級寫字樓市場參與者和關注者積極加入互動，在業內激起廣泛討論。

    在大灣區的背景下，9+2城市聯動及一體化成為熱詞。對于如何利用城市聯動來推送整體區域發展的問題，第一太平戴維斯大灣區項目及開發顧問部董事袁嘉隆先生表示，在大灣區的背景下，9+2城市聯動及一體化的發展，要從二個維度分析城市之間相互聯動。

    一是交通配套提速。大灣區9+2城市之間主要通過軌道交通和高速公路相互聯系，最遠城市之間交通通行時間要3個小時。而隨著港珠澳大橋、深中通道、高鐵城軌等交通配套的陸續完善，力爭在2035年實現1小時生活圈，從而促進生產要素的快速流動。

    二是產業之間的聯動，大灣區大中小城市都有明確定位。深圳的產業將生產部分逐漸外溢到東莞惠州，只留下高端研發設計和貿易銷售，這是一種政策導向和產業外溢的效果；以廣州而言，一些屬于生產制造的產業也會逐漸外溢到佛山肇慶，從而提升廣州的城市功能。從珠海澳門來看，未來產業融合的速度會比過去快得多。所以從整個大灣區的聯動來講，通過交通等基礎建設的發展，帶動產業的加速融合，從而促進整體大灣區區域的發展。 

    廣東省社科院發布的《粵港澳大灣區建設報告（2018）》指出，粵港澳大灣區2017年GDP總量超十萬億元，占全國比重高達12.57%，但大灣區內土地面積僅為全國的0.6%。隨著灣區內的土地供應越來越有限，想要更好地助力灣區建設，袁嘉隆先生認為一是城市土地利用的優化。通過規劃優化的方式，解決土地不足的問題，包括未出讓的土地，通過區域的規劃和片區統籌，比較科學地讓寫字樓以及商業的供應能更加有序。 

    二是城市更新以及三舊改造。城市更新改造包括舊村改造、舊工廠改造，“工改工”之后可以變成新型產業用地，通過這種方式提高容積率，完善產業園的配套，解決土地不足的問題。三是建筑物載體的優化。例如TOD、地鐵上蓋等，通過交通場站快速導入和疏解人流，讓整個建筑載體的利用更有效率。

    大灣區規劃綱要出臺后，關于灣區各市商業地產及投資市場未來會產生的變化與產業發展的重點，第一太平戴維斯華南區市場研究部主管謝靖宇先生表示，投資者對于大灣區的興趣較之前有所增長。2017年粵港澳大灣區從概念到落實階段時，機構性投資者訪問數量增幅明顯；在過去2-3年，增幅數量基本是一個翻倍的體量。

    深圳和廣州作為灣區內兩個主要城市，未來5至10年，第三產業擴容潛力不容小覷；屆時將對當地寫字樓市場租賃需求甚至是買賣、投資需求提供強有力的支撐。尤其是在第三產業剛過60%的深圳，這種效應將會表現得更加明顯。

    產業結構及比例也將成為投資者衡量是否進入一個城市投資的重要因素。一個專注于投資寫字樓市場的投資機構，除了要考慮到投資收益、投資安全外，在選取城市、選擇投資標的之前，還需要大幅度關注這個城市的經濟產業結構和未來第三產業發展比例等方面。

    廣深兩地經濟基礎穩健，科技業蓬勃發展，推動總部需求，謝靖宇先生認為總部經濟必將對寫字樓市場產生非常積極的帶動因素，無論是租賃，或者是投資。以深圳為例，總部經濟發展非常迅猛，而這也將進一步帶動若干個板塊寫字樓市場迅速發展，推動租金和資本值進一步提高。

    不排除科技產業或與其產業相關的企業，需要購買土地開發成企業總部，從這層面看科技業仍可推動寫字樓市場及投資市場發展。 

    目前大灣區甲級寫字樓主要集中在經濟比較發達的香港、深圳、廣州，隨著大灣區發展，除以上城市外，第一太平戴維斯華南區商業樓宇部主管黎青山先生認為東莞和佛山有機會承接到從深圳或者廣州外溢出來的一些企業需求，兩地甲級寫字樓值得關注。

    東莞開始慢慢展現出整個甲級寫字樓市場的升級雛形，例如承接深圳華為的研發總部，科技巨頭京東、菜鳥科技部分區域性或功能性總部等，此外部分深圳企業的研究、研發部門也逐步落戶東莞。

    隨著廣佛同城化發展，加上廣州企業外溢，佛山已享受政策紅利，尤其是住宅市場已吸引大批廣州人入手。從過去一段時間的檢測數據來看，從廣州外溢到佛山的一些案例已經產生，但整體數量并不多，并以一些后勤、服務類的企業為主。