繼“澳門(mén)城”之后，佛山三山新城又迎來(lái)了“香港城”。

　　4月27日，佛山南海三山新城17.81萬(wàn)平方米香港城地塊入市出讓，最終佛山市萬(wàn)科置業(yè)有限公司+深圳地鐵置業(yè)集團(tuán)有限公司競(jìng)得該地塊，總成交價(jià)51.8億元（加地上建筑物轉(zhuǎn)讓款7.96億元），溢價(jià)率12.68%。

　　該地塊位于泰山路西側(cè)、廣珠西線東側(cè)、貴廣高鐵以南、環(huán)島南路北側(cè)，總占地面積17.81萬(wàn)平方米。根據(jù)出讓文件顯示，地塊可建住宅計(jì)容建面為33.6萬(wàn)平方米，另規(guī)定可建服務(wù)型公寓計(jì)容建面≤4萬(wàn)平方米。

　　項(xiàng)目自持物業(yè)至少4萬(wàn)平方米，包括教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)建面1萬(wàn)平方米、醫(yī)療中心建面1萬(wàn)平方米及2萬(wàn)平方米商業(yè)物業(yè)。此外，項(xiàng)目配建面積至少3.26萬(wàn)平方米。

　　值得關(guān)注的是，該地塊曾定于去年11月入市出讓，出讓當(dāng)天卻撤牌終止出讓。此次地塊為二次掛牌，比初次掛牌起拍總價(jià)下調(diào)9億元，地塊其他指標(biāo)沒(méi)有變化。

　　對(duì)于去年為何終止出讓，合富研究院高級(jí)分析師曹紹林分析稱，當(dāng)時(shí)佛山土拍氛圍并不及今年的形勢(shì)好，加上香港方面的問(wèn)題也比較復(fù)雜。

　　“今年佛山土拍關(guān)注度還是蠻高的，土拍的大環(huán)境挺不錯(cuò)，現(xiàn)在掛牌出讓的時(shí)機(jī)并不差�！鄙鲜鋈耸坷m(xù)稱。

　　“香港城”項(xiàng)目

　　作為佛山南海新交通樞紐香港城綜合體項(xiàng)目，佛山房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)駱儀克表示，該地塊比較大的亮點(diǎn)是“體量較大”。

　　另一方面是地塊的軌道交通優(yōu)勢(shì)。該地塊位于三山新城核心區(qū)，毗鄰廣州，未來(lái)3軌道（佛山地鐵11號(hào)線、佛山地鐵4號(hào)線、地鐵2號(hào)線）交匯。

　　其所處的三龍灣片區(qū)為佛山規(guī)劃的接納廣州的區(qū)域，地處南海區(qū)、荔灣區(qū)、番禺區(qū)、順德區(qū)交界處，緊鄰廣州南站。最新消息顯示，三龍灣南海片區(qū)有30個(gè)交通道路項(xiàng)目正在規(guī)劃中，將努力實(shí)現(xiàn)10分鐘對(duì)接廣州南站、20分鐘直達(dá)廣佛核心、60分鐘互聯(lián)灣區(qū)城市的建設(shè)目標(biāo)。

　　這也意味著，該地塊對(duì)于軌道交通方面的開(kāi)發(fā)要求會(huì)比較高。根據(jù)規(guī)劃顯示，地塊分為ABC三個(gè)區(qū)開(kāi)發(fā)，A區(qū)12.31萬(wàn)平方米；B區(qū)2.06萬(wàn)平方米；C區(qū)3.43萬(wàn)平方米。其中，A區(qū)便是軌道交通車(chē)輛段上蓋范圍，競(jìng)得者須建設(shè)人行天橋，將地塊與有軌電車(chē)三山新城北站連通。

　　而萬(wàn)科聯(lián)合深鐵進(jìn)行開(kāi)發(fā)，曹紹林認(rèn)為，兩者聯(lián)合開(kāi)發(fā)的優(yōu)勢(shì)還是比較大的。他提出，“萬(wàn)科在深圳打造地鐵上蓋物業(yè)的經(jīng)驗(yàn)還是比較成熟的，而且深圳對(duì)于城市綜合體項(xiàng)目、TOD項(xiàng)目的發(fā)展模式成熟度是比佛山高很多，佛山才剛剛起步。”

　　根據(jù)市場(chǎng)人士透露，擅長(zhǎng)于開(kāi)發(fā)TOD項(xiàng)目的中交也參與了此次競(jìng)拍，早前4月9日南海桂城林岳車(chē)輛段TOD綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目便是由中交城投拿下。雖然此次未能競(jìng)拍成功，但業(yè)內(nèi)人士表示，中交還是有一定的拿地優(yōu)勢(shì)。

　　本次出讓地塊另一值得關(guān)注的點(diǎn)是，在眾多配建要求之中，須配建住宅向港澳居民銷售，并且需要引入香港的一些產(chǎn)業(yè)元素。

　　具體規(guī)劃顯示，競(jìng)得人將地塊不少于3萬(wàn)平方米的住宅建筑面積向港澳地區(qū)的居民銷售，須約定于竣工之日起3年內(nèi)全部銷售完畢。

　　此外，競(jìng)得人在教育用房里須引入至少一家香港品牌的教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)，須在醫(yī)療用房里引入至少一家港式醫(yī)療機(jī)構(gòu)。引入要求還稱，須引入香港的產(chǎn)業(yè)元素，包括但不限于金融企業(yè)、服務(wù)企業(yè)，含律師事務(wù)所、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、會(huì)計(jì)師事務(wù)所等。

　　對(duì)此，業(yè)內(nèi)分析稱，該地塊雖然門(mén)檻設(shè)置、指標(biāo)要求都比較高，但出讓樓面價(jià)不算高。駱儀克表示，該地塊價(jià)格不算高，算起來(lái)地價(jià)1.2萬(wàn)/平方米，而三山新城片區(qū)的樓價(jià)已經(jīng)達(dá)到2.5-3萬(wàn)/平方米。

　　據(jù)悉，截至當(dāng)前，三山新城最高樓面價(jià)為1.62萬(wàn)元/平方米，為今年2月剛成交的龍光“澳門(mén)城”項(xiàng)目地塊，目前待入市。而三山新城在售新盤(pán)僅碧桂園廣佛上城，均價(jià)2.4-2.6萬(wàn)/平方米。

　　至于后期去化，業(yè)內(nèi)人士也紛紛表示并不需要擔(dān)心。曹紹林認(rèn)為，后期產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)入對(duì)3萬(wàn)平方米的住宅去化影響比較大，關(guān)鍵看產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)入情況。他進(jìn)而解釋，結(jié)合整個(gè)片區(qū)定位的發(fā)展，很多產(chǎn)業(yè)還是要和香港那邊交流。

　　駱儀克也提出，后期住宅去化壓力不會(huì)很大，因?yàn)樵撈瑓^(qū)擁有廣州的溢出效應(yīng)，而且港澳居民在廣佛等地工作的人也會(huì)有置業(yè)需求，“地塊離香港也比較近，對(duì)港人也有一定的吸引力”。

　　據(jù)了解，“香港城”概念是在2015年“粵港服務(wù)貿(mào)易自由化推介交流會(huì)”上首度提出。香港城將打造為高品質(zhì)低碳示范新城，首期規(guī)劃分為多個(gè)功能板塊，分別是黃猄涌濱水綠道串聯(lián)起的濱水商務(wù)區(qū)、高尚住宅區(qū)、主題商業(yè)區(qū)、國(guó)際教育區(qū)、醫(yī)療區(qū)，將打造港式風(fēng)格的城市核心區(qū)域。

　　萬(wàn)科佛山流轉(zhuǎn)

　　而萬(wàn)科牽手深鐵的組合，也值得細(xì)酌。雖然兩者早在2014年就有過(guò)合作，但自從四年前深鐵成為萬(wàn)科第一大股東以來(lái)，未有更多合作細(xì)節(jié)披露。

　　早在萬(wàn)科2017年股東會(huì)之際，郁亮便表示不會(huì)像大股東伸手要錢(qián)：“伸手要錢(qián)是可恥的，但我毫不懷疑深圳地鐵會(huì)拿出更多的資源跟萬(wàn)科合作，萬(wàn)科自己把活干好才是更重要的事情�！�

　　這次香港城項(xiàng)目則是雙方四年來(lái)的首次合作，萬(wàn)科最終還是與這位大股東有了交集。

　　曹紹林認(rèn)為，“像這種TOD項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)要求是比較高的，需要引進(jìn)的產(chǎn)業(yè)定向，各方面指標(biāo)也是比較定向，對(duì)于開(kāi)發(fā)商的要求也是清晰、定向的�！倍�在佛山布局十幾年的萬(wàn)科，加上深鐵的品牌推出，拿下該地塊也并不需要存疑。

　　萬(wàn)科算是最早一批進(jìn)入佛山布局的房企之一。自2005年進(jìn)入佛山以來(lái)，萬(wàn)科已經(jīng)在佛山深耕超過(guò)15年。曹紹林也有提及，“萬(wàn)科在佛山的布局是比較全面的，每年的銷售業(yè)績(jī)也是排在前三的位置。”

　　2005年，萬(wàn)科佛山從千燈湖起步，推出萬(wàn)科金色家園，而后進(jìn)軍順德、禪城、大瀝、三水、高明，截至2019年，萬(wàn)科佛山已布局超過(guò)40個(gè)項(xiàng)目。

　　據(jù)曹紹林介紹，萬(wàn)科在佛山布局項(xiàng)目比較多，尤其是一些綜合體項(xiàng)目，比如萬(wàn)科廣場(chǎng)系列，在桂城、禪城都有所布局。其續(xù)稱，萬(wàn)科也有一些樓盤(pán)性價(jià)比高一些的，主打剛需首改的，分區(qū)域看，順德多一些高端住宅項(xiàng)目，而禪城、南海剛需首改的項(xiàng)目多一些。

　　關(guān)于萬(wàn)科廣場(chǎng)系列，業(yè)內(nèi)人士均認(rèn)為，這是萬(wàn)科在佛山布局之中較為突出的項(xiàng)目。資料顯示，2012年，佛山萬(wàn)科廣場(chǎng)落子季華路，開(kāi)啟了萬(wàn)科布局佛山商業(yè)綜合體的步伐。而2014年，剛開(kāi)業(yè)的南海萬(wàn)科廣場(chǎng)便成為區(qū)域商業(yè)標(biāo)桿。

　　雖然萬(wàn)科在佛山不乏開(kāi)發(fā)商業(yè)綜合體的經(jīng)驗(yàn)，但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此次合作的TOD項(xiàng)目應(yīng)該是萬(wàn)科在佛山進(jìn)行的一種全新開(kāi)發(fā)模式。

　　上述人士表示，“TOD項(xiàng)目會(huì)比較復(fù)雜，業(yè)態(tài)的布局多一些，而且地塊的開(kāi)發(fā)要求也更先進(jìn)。萬(wàn)科之前在佛山打造的萬(wàn)科廣場(chǎng)系列應(yīng)該只能算是綜合體項(xiàng)目。”

　　但其實(shí)，萬(wàn)科在佛山早已開(kāi)始布局TOD項(xiàng)目。2017年9月，萬(wàn)科以逾13.58億競(jìng)得位于順德區(qū)會(huì)展大道以南、會(huì)展中路以西的近9.5萬(wàn)平方米超大商服地塊，為佛山首宗出讓的TOD地塊，即為萬(wàn)科天空之城項(xiàng)目。

　　去年10月，萬(wàn)科天空之城也正式開(kāi)放，預(yù)計(jì)首推A區(qū)1棟，涵蓋33平方米商辦單位。

　　而在佛山之外，萬(wàn)科TOD項(xiàng)目也已在上海、河南、杭州等城市落地，都有了一定的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)。