香港《南華早報》網站3月26日刊發了知名房地產咨詢機構仲量聯行中國區零售地產部總監豪建思的署名文章，文章認為，隨著顧客追求質量，中國的購物中心走向兩極分化。摘編如下：

      中國的零售市場是本世紀最大的投資機會之一，但從未有人說過它會是一帆風順的。2019年，隨著經濟增速調低了一檔，投資者必須關注市場的需求。

      去年中國的零售額達到38萬億元人民幣，2019年預計中國將成為世界最大的零售市場。中國9%的零售額年增長率看上去非常強勁。然而，在考慮通脹因素并剔除網絡零售和農村零售等快速增長的部門后，我們發現，中國城市的實體店銷售額實際增長了2.8%——雖然與全球其他地區相比仍然相當可觀，但遠低于那個經常被提及的重要數字。

      在實體零售業增長放緩的同時，零售店的建設仍在快速推進。仲量聯行對中國30個大城市的高品質購物中心進行了統計，結果顯示，2018年，中國建成了約161個購物中心，總數達到了1330個。仲量聯行的預測數據顯示，增長勢頭還將持續，預計未來三年，大多數城市的購物中心數量將增加20%至50%。

      鑒于實體店的擴張速度快于銷售數字，經過簡單的計算就可以發現，平均而言，購物中心每平方米的產值將下降，因此租金將承受下行壓力。但實際情況更為復雜，零售業地產的表現呈現兩極分化格局，對投資者來說風險和機遇并存。

      對于排名靠前的約占總數三分之一的購物中心——往往由華潤、太古和龍湖地產等經驗豐富的經營者所有，其銷售額和租金都出現了強勁增長，有時甚至是驚人的增長。這是因為消費者正在用腳投票，追求的是質量。他們尋找的是舒適、設計完美的室內環境、新穎的體驗和各種品牌的創意混搭。

      與此同時，消費者正在遠離那些設計糟糕和經營不佳的購物中心，遠離乏味和缺乏靈感的購物中心。排在最后的約占總數三分之一的這些購物中心將苦苦掙扎，需要重新思考、重新定位和重新投資才能生存。

      雖然其中一些項目存在重大缺陷，但許多項目可以被視為璞玉。由于表現不佳的資產價格較為便宜，有實操經驗的資產經理大有機會力挽狂瀾并創造強勁回報。這是零售業發展和投資的新前沿。

      中國市場是一個具有戰略性的全球市場，零售商仍然有雄心勃勃的計劃。2019年，早期的跡象表明奢侈品銷售的增長似乎很強勁。然而，與此同時，許多大型零售商的同店銷售額增長有限。

      盒馬鮮生等行業榜樣表現良好。在餐飲市場上，僅接受在線訂單的“云廚房”看起來即將騰飛。唯品會等在線零售商仍在繼續開設實體店。所有這些都證實了我們的看法：所有大的零售商最終都將擁有實體店和網站。

      隨著網購方興未艾、新零售業成為常態，我們將發現對高端旗艦店的需求將增加。雖然網絡平臺快速而有效，但它們提供的體驗可能是一維的。在與消費者互動、展示產品和創造品牌價值方面，實體零售空間顯然具有特殊的作用。零售商越來越意識到在其分銷生態系統中需要旗艦店和概念店。這將進一步推動購物中心的兩極分化，因為零售商希望這些投資能換來最好的位置。

      中國市場非常重要。它既龐大又有創新，任何想要了解全球零售業的人都不能忽視它。2019年，但隨著市場的變化，房地產投資者和零售商都將迎來新的機會，中國的零售業仍有很多選擇。