編者按：2018年，新商業(yè)浪潮下，時(shí)代在變化，商業(yè)的變化也愈加迅速。

　　在羊城廣州，體育西路地鐵站由于爆棚的人流量，常被戲稱為“地獄西站”，這里的日人流量可達(dá)60萬(wàn)人次。

　　從“地獄西站”D出口走出來(lái)，轉(zhuǎn)個(gè)小彎便能看到包裹著銀灰色幕墻的天河城購(gòu)物中心。“天河城(TEE MALL)”的標(biāo)識(shí)鮮少人會(huì)感到陌生，因?yàn)樗�的身上戴著“中�?guó)第一商城”的光環(huán)。

　　天河城購(gòu)物中心誕生在1996年2月，彼時(shí)國(guó)內(nèi)并沒(méi)有所謂的購(gòu)物中心，所在的廣州天河片區(qū)也只是一片名為“苗圃”的荒蕪之地。如今，逾20年過(guò)去，全國(guó)各地一大批不同規(guī)模的購(gòu)物中心如雨后春筍般拔地而起，商業(yè)地產(chǎn)早就成為香餑餑；曾經(jīng)平平無(wú)奇的“苗圃”上也已崛起商業(yè)金礦——天河路商圈，在全國(guó)十大購(gòu)物中心里天河路商圈占了三個(gè)席位。

　　作為開(kāi)荒者的天河城，二十年來(lái)仍舊風(fēng)光無(wú)限。在最新公布的一項(xiàng)數(shù)據(jù)里，今年上半年天河城廣場(chǎng)租金達(dá)5.32億元，排在上海恒隆廣場(chǎng)、成都IFS之后，與后者差距僅有0.47億元。

　　有文章曾這樣形容它：天河城是后來(lái)造MALL者必定朝拜的“圣地”。有意思的是，目前看來(lái)，這樣的“圣地”似乎有著連鎖化復(fù)制的可能性。

　　去年6月，天河城集團(tuán)實(shí)現(xiàn)北上掘金，在天津和平區(qū)金街造起的天津天河城正式開(kāi)業(yè)；而在有著廣州第四商圈之稱的萬(wàn)博商圈，也即將迎來(lái)番禺天河城的進(jìn)駐。

　　20年商圈進(jìn)化史

　　當(dāng)人們盤點(diǎn)起中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展脈絡(luò)時(shí)，廣州天河城注定是一個(gè)無(wú)法忽視的時(shí)代標(biāo)記。

　　90年代的廣州天河路是怎樣的？在《中國(guó)第一MALL解析》這本書(shū)里，作者將其形容為“一片充滿無(wú)數(shù)可能的荒地”。

　　當(dāng)時(shí)，天河體育中心正南方的這片地方被叫做“苗圃”，在許多老廣州人記憶里，大概怎么也想不到，這樣的一片荒蕪、毫無(wú)商業(yè)氣氛的種菜之地竟會(huì)長(zhǎng)出大商業(yè)，甚至于拉開(kāi)國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心時(shí)代的帷幕。

　　1992年8月，這片荒地上奠下“天河城”的基石；1996年2月，敲鑼打鼓，天河城一大一小兩間店打開(kāi)店門，迎來(lái)第一批顧客。

　　在之后的十幾年間，天河城已然成為一個(gè)坐落于廣州城市新中軸線上、占據(jù)天河商圈的中心位置的大型購(gòu)物中心，日平均客流量達(dá)到30萬(wàn)人次，節(jié)假日客流量一天可超80萬(wàn)人次，且20多年來(lái)營(yíng)業(yè)額一直位列全國(guó)前茅。

　　直到今天，它仍舊是購(gòu)物中心業(yè)內(nèi)長(zhǎng)久的談資和深研的標(biāo)本。最為津津樂(lè)道的是天河城集團(tuán)以8.4億元股本金，舉債9000萬(wàn)美元建成的天河城廣場(chǎng)，在7年發(fā)展后就還清全部銀行借款，12年后就收回投資回報(bào)。

　　在被高贊為“商業(yè)神話”的背后，除了選址上的得天獨(dú)厚、軌道交通的紅利，以及商戶組合成熟、商圈輻射成型等因素，值得一提的是只租不售、產(chǎn)權(quán)完整的運(yùn)營(yíng)模式。

　　新媒體了解，天河城購(gòu)物中心的商鋪產(chǎn)權(quán)采取的是不容分割的模式，只能租、不能賣，保持產(chǎn)權(quán)完整。據(jù)悉，天河城廣場(chǎng)的租戶受嚴(yán)格的租約約束，且須接受物業(yè)公司的統(tǒng)一管理。

　　不過(guò)，在購(gòu)物中心實(shí)現(xiàn)盈利的漫長(zhǎng)過(guò)程，全自持模式雖然有利于購(gòu)物中心保持統(tǒng)一規(guī)劃與打造品牌形象，但也考驗(yàn)著開(kāi)發(fā)商強(qiáng)大的資金實(shí)力與投資心態(tài)。直到今天，天河城還是維持這種只租不售的商業(yè)模式，親自引進(jìn)主力店、運(yùn)作全業(yè)態(tài)。

　　數(shù)據(jù)顯示，從開(kāi)業(yè)至今，天河城的租金收益已增加逾6倍，年均報(bào)酬率超11%。

　　然而，天河城要書(shū)寫(xiě)不老神話并不是一件容易的事。

　　近年來(lái)，中國(guó)購(gòu)物中心呈現(xiàn)噴井式發(fā)展。據(jù)報(bào)告顯示，截至2017年底，全國(guó)大中型購(gòu)物中心項(xiàng)目數(shù)量已超過(guò)4500家；同時(shí)，2018年上半年，全國(guó)新開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心已達(dá)203個(gè)。有數(shù)據(jù)預(yù)測(cè)，到2025年中國(guó)購(gòu)物中心數(shù)量將達(dá)到10000家左右。

　　同時(shí)，在廣州商圈內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)同樣激烈，尤其是天河城所在的天河路商圈。以天河路為核心軸線，在不到一公里的沿路聚集了天河城、正佳廣場(chǎng)、太古匯、天環(huán)廣場(chǎng)、萬(wàn)菱匯等大型商業(yè)綜合體。其中，前三者多年位居中國(guó)購(gòu)物中心銷售額排行榜前十。

　　在這樣的競(jìng)爭(zhēng)下，盡管仍在購(gòu)物中心第一梯隊(duì)里，但天河城購(gòu)物中心近幾年銷售額和利潤(rùn)增長(zhǎng)幅度較小，租金收入增速也有逐年遞減的趨勢(shì)。

　　在控股公司粵海投資公布的半年報(bào)中，這一情況似乎有所好轉(zhuǎn)，2018年上半年，天河城購(gòu)物中心實(shí)現(xiàn)租金收入5.05億港元，在近三年內(nèi)首次實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)，期間平均出租率接近99.9%。

　　面對(duì)零售新業(yè)態(tài)出現(xiàn)、購(gòu)物中心噴涌而出的景象，天河城也在近幾年探索轉(zhuǎn)型升級(jí)，按照市場(chǎng)定位調(diào)整場(chǎng)內(nèi)經(jīng)營(yíng)品牌及業(yè)態(tài)組合，包括引進(jìn)休閑服務(wù)及體驗(yàn)式店鋪，迎合新的消費(fèi)習(xí)慣和氛圍。