近年來，隨著一二線城市優質土地日益稀缺，存量物業的升級正成為商業地產的新戰場。一時間，商業地產巨頭、險資機構、基金公司個個摩拳擦掌，動輒幾十億、上百億的投資計劃，準備大干一場。

　　然而，萬億級規模的“城市更新”機遇看似“誘人”，卻并不好“啃”。

　　是投資，就要講究回報率。想要在一堆老舊物業之中淘出金礦，至少需要沖破三道難關：

　　一、老舊物業往往存在層高、動線等空間體驗的硬傷，如何構建一個不遜于新建物業甚至在某些方面獨具特色的消費空間？

　　二、老舊物業的升級就意味著重新定位和招商，新的定位能否得到商戶認可并一炮而火？

　　三、老舊項目往往存在經營不善甚至倒閉現象，如何贏得消費者的認可，并提升消費粘性？

　　顯然，對早已陷入“缺少空間內容力-缺乏體驗吸引力-喪失運營效率”惡性循環的待改造物業來說，唯有在人、貨、場三個方面的全面升維，才能實現資產的“重生”。

　　換言之，存量物業改造賺得是產品升維的大錢，而不是老模式下運營效率提升的小錢。

　　近來，北京北四環亞奧商圈一棟近20年老物業的“重生”，為業內帶來頗多的驚喜感。從原先存在感不強的小商品市場，到傳遞著“懂生活，樂自在”的全新生活價值體驗地，即將于9月底重新開業的太陽飄亮購物中心，僅用6個月就完成了全盤招商和升級。

　　“漂亮”的改造和招商效率的背后，是項目團隊實現的“場”（空間場景）、“貨”（業態品牌）、“人”（情感運營）的全面升維，從而完成商業價值體系的重塑與再造。

　　拋棄“賣場思維”

　　重塑空間場所的可參與性

　　當一線城市主流消費進入消費的多元化和個性化階段，純粹的以賣貨為主的商品市場定位，以及單調、陳舊的空間設計已經明顯跟不上人們對“美好生活”追求的步伐了。

　　比起促進消費，商業項目作為城市公共生活平臺似乎越來越多的應是“促進參與”。因此，在進行“場”的重構中，太陽飄亮購物中心致力于給周邊居民創造一個“不止于購物消費的空間聚集地”，項目團隊在4萬平方米建筑面積的空間內，對重塑空間場景、再造生活場景進行了積極探索。

　　聚焦空間感受的開放性和友好性，項目的公共空間化身為一個個讓人感到舒適、放松、自由的“小場景”，從而打破建筑和生活的邊界，以“小而便利，小而專注，小而精致”的全新體驗，讓消費者產生“停留和游逛的欲望”。

　　結構優化下的空間再造

　　為了最大程度減少老物業層高過低帶來的空間壓抑感，太陽飄亮購物中心打掉了部分負一層和一層之間的樓板，增加挑高空間，引入更多自然光源。

　　同時，包括樓梯、連通步道等在內的中庭空間形式的再設計、管線和結構的改造、動線與出入口的優化、店鋪布局的靈活調整，不僅為購物中心增加了有效的可利用面積，更創造出具有玩趣感的空間停留節點。

　　全新場景化的環境升級

　　以靈動、親和的自然元素為靈感，以清新簡約的風格為設計主題，太陽飄亮購物中心通過自然場景化的方式，全面煥新了整體空間品質。并且，項目團隊原創了黑膠音樂主題IP空間，與隨處可見的優美景觀、隨處可停留的舒適休憩區域相交融，為人們帶來豐富的感官體驗。

　　風格統裝下的門店形象

　　此外，項目團隊還對進駐租戶的裝修風格進行了統一把控與重新設計，既保證與購物中心整體風格的相契合，也實現對品牌商家的賦能，進一步優化商業空間的體驗感。

　　激發存量地產商業價值，太陽飄亮購物中心完美升級1369.png從設計、工程、物業管理到營銷，太陽飄亮購物中心在項目改造的繁復過程中所體現出的專業性、精細化與綜合管理能力，完成了原有項目從老賣場向倡導生活品質、生活態度的體驗場景的升級，真正成為周邊居民愿意花更多時間沉浸于此的“家的第三空間”。

　　拋棄“貨品思維”

　　做足品牌體驗的服務極致性

　　對于見多識廣的一線城市消費者而言，便宜和實用已經不再是消費的主要誘因，而品牌的個性化、差異化和服務的精細化正在成為商業吸引力的關鍵。

　　在改造前期，太陽飄亮購物中心花費了大量時間與精力，對周邊區域超過30萬常住人口、超過12萬商務人群進行深度畫像：這些核心客層大多處于中高端收入水平，追求品質生活，追求文化、精神和體驗消費。

　　由此，項目精準描繪了人們對生活的期待，亦即項目的“初心”：既提供購物與服務的便捷性、優質性、體驗感，又帶來情緒感受的情境性、隨意性，同時創造生活的品質感、溫馨感和幸福感。

　　圍繞這樣的目標，太陽飄亮購物中心主動放棄與一些知名零售連鎖品牌的合作，而是積極引入體驗新穎的日常生活業態、原本已與鄰里感情深厚的生活服務品牌等，做足服務業態的精細化。同時，項目格外注重突出差異化體驗特色，包括超市、影院在內的“標準”連鎖品牌，也帶來了全新設計風格，從而真正貼近消費者的新型需求。

　　而這一理念深得品牌方的認可，僅用了不到半年時間，招商工作就基本完成，在精選品牌和業態的同時也實現了良好的租金收益。

　　別具一格的“市場”

　　與服務中高端社區的生鮮精品超市“菜鮮果美”合作，品牌首創的“肉食市場超市化”經營模式率先在這里落地。產地直采的新鮮健康商品，配合對標國外先進理念而打造的新型空間形象與全方位服務模式，為最具“煙火氣息”的日常采買注入了全新感受。

　　風格新穎的休閑

　　攜手內地成長速度最快的影投公司博納國際影城，專屬設計師風格的小型精致影城，將讓周邊消費者在“家門口”享受到更高品質的服務和更舒適的觀影體驗。

　　形象獨創的親子

　　不同于其他“復制”國外卡通形象的兒童娛樂業態，太陽飄亮購物中心引入的洛寶貝樂園，其主題IP動漫形象“洛寶貝”不僅是國內原創，更是項目所在朝陽區的精神文明小天使，和周邊居民具有“天生的”親近感。

　　基于家庭對“游樂+教育+健康+親子”等多元化的需求，洛寶貝樂園被打造成為具有更前沿理念的新一代主題樂園產品——親子素質養成樂園，為3-12歲兒童家庭創造更美好的游樂體驗和親子時光。

　　豐富有品的生活

　　在此之外，包括高品質設計師品牌“麥檬MEILLEUR MOMENT”、眼鏡潮牌集合店Jingcl鏡客、兼具高科技體驗與社交互動的質能健身站在內，連同以星巴克、麥當勞、好利來烘焙蛋糕店、北京市場擁有眾多“擁躉”的港式餐廳日昌餐館為代表的休閑餐飲品牌，更全面、優質的生活體驗將在這里發生。

　　隨著整體優化升級的進行，以及超過200個品牌逐一開業，太陽飄亮購物中心將有力填補區域優質社區商業板塊的空白，成為兼顧家庭消費與商務白領消費的最便捷“體驗首選地”。

　　拋棄“客戶思維”

　　深度構建可持續的社群連接

　　面對未來，商業與人關系的一大轉變便是：比起一味追尋成交客戶“流量”的廣，更要追求用戶“粘性”的深，商業的“社群化”運營時代已經到來。

　　與大型購物中心相比，扎根于周邊居民日常生活的社區商業更需要保持與顧客可持續的互動關系。

　　為此，太陽飄亮購物中心拋棄傳統的單純傾向于賣貨和成交的“客戶流量”思維，以“先社群，后商業”的先鋒理念，制定了針對性、精細化、情感化的運營策略。

　　一方面，項目創新提出了在社區消費者中打造“社區精神領袖”的社群化營銷理念。

　　諸如詩社社長、舞蹈隊隊長、模特隊隊長等社區內現有社團領袖，他們既是核心消費者，又是社區中的活躍人物，他們對于項目體驗的想法既能代表社區大眾訴求，又在社區居民中格外具有傳播力及影響力。發掘和培育這些人作為“飄亮專屬KOL”深度參與社群運營，不僅接地氣兒、有親和力，也更容易實現核心客群的口碑傳播與深層滲透。

　　另一方面，太陽飄亮購物中心還計劃在開業以后積極進行社群式會員營銷。

　　將會員根據興趣愛好進行精細劃分，進而組建不同主題會員社群、開展定制活動并提供定制專屬禮遇，以有效的社群維護實現會員忠實度、活躍度的加深。

　　當人們希望獲得更多“物質滿足”之外的快樂，社群化運營將帶來更多有溫度的、來自人文關懷方面的感受，讓社區商業成為居民公共生活中有溫情、有歸屬感的社交平臺。未來，這也將更有效率地完成核心消費者“認知—體驗—分享—習慣—依賴”閉環的形成，最大化提升用戶價值與營銷效率。

　　結語

　　“超市、餐飲是廚房的延伸；

　　茶座、兒童娛樂是客廳的延伸；

　　圖書館、閱覽室是書房的延伸；

　　……”

　　這是太陽飄亮購物中心對于創造“家的第三空間”的愿景，也是項目在改造過程中所恪守的準則。

　　從而實現的，是將一個老舊物業升級為新型空間，將此前低頻交易的賣場，轉變為貼近生活、升級生活、能夠促使居民高頻到訪的服務體驗中心和社交中心。

　　這也使我們更加期待，不久之后這個“懂生活，樂自在”全新生活體驗地的重裝亮相。