“隨著中國(guó)零售業(yè)和商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，建立主流商業(yè)品牌、知名管理運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)與優(yōu)秀商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目配合政府機(jī)構(gòu)高效暢通的合作系統(tǒng)，成為商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條中重要的整合模式。”廣東創(chuàng)鴻集團(tuán)副總裁劉琴在2011年由中國(guó)購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心、中購聯(lián)購物中心發(fā)展委員會(huì)(Mall China)主辦的“中國(guó)購物中心國(guó)際論壇第九屆年會(huì)暨中購聯(lián)2011亞太商業(yè)房地產(chǎn)峰會(huì)”上，做了如此一針見地的趨勢(shì)論述。

　　目前，商業(yè)地產(chǎn)被業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為是一個(gè)需要有責(zé)任感的開發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商才能做好的行業(yè)。調(diào)控背景下，開發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商和品牌商需要怎樣操作才能實(shí)現(xiàn)盈利？新商業(yè)地產(chǎn)模式有哪些？購物中心未來發(fā)展方向、發(fā)展趨勢(shì)和重點(diǎn)是什么？購物中心吸引業(yè)種能不能繼續(xù)擴(kuò)大，還沒有進(jìn)入購物中心的業(yè)種是否進(jìn)需要購物中心開店？商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作有哪些內(nèi)在規(guī)律必須遵守？在長(zhǎng)久以來并無針對(duì)性政策“關(guān)照”的情況下，商業(yè)地產(chǎn)的2011將走向何方？

　　帶著諸多問題，記者與廣東創(chuàng)鴻集團(tuán)副總裁劉琴進(jìn)行了深入訪談，希望能給予行業(yè)人士一些建議和幫助。

　　作為商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商，一是轉(zhuǎn)變觀念，不要像原來做住宅地產(chǎn)設(shè)計(jì)好了，貸了款了，賣了房，錢回來了。其次，不要過于相信什么模式，要因地制宜。如SOHO模式就是我商鋪要賣掉，我資金快速回籠，但是現(xiàn)在逐漸被市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，這種運(yùn)作模式存在很大問題。萬達(dá)起了一個(gè)好頭，這五到八年時(shí)間，萬達(dá)在商業(yè)地產(chǎn)上應(yīng)該比較好的開端，它摸索到了萬達(dá)模式，其他開發(fā)商會(huì)不會(huì)也復(fù)制萬達(dá)模式呢？這不一定。背景、文化可能都受到制約，在商業(yè)地產(chǎn)上每種運(yùn)營(yíng)模式不同，各個(gè)開發(fā)商都會(huì)找到適合自己的模式。

　　同時(shí)，商業(yè)是需要長(zhǎng)期不斷的運(yùn)營(yíng)，才能取得一個(gè)良好的收益，這也是開發(fā)商要在近期想做商業(yè)地產(chǎn)的這些開發(fā)商一定要轉(zhuǎn)變的思路，在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中，一定要設(shè)計(jì)好什么地方應(yīng)該持有，什么地方應(yīng)該銷售出去，這應(yīng)該是怎么平衡這些東西，這都是未來商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展所需要關(guān)心的問題。在運(yùn)營(yíng)之前恐怕有諸多分析，這些分類里邊你要保證開發(fā)商的現(xiàn)金流，作為大開發(fā)商也同樣需要這個(gè)問題，怎么配比好所有的這些東西，這是商業(yè)地產(chǎn)有效運(yùn)營(yíng)很關(guān)鍵的東西。總體來說，商業(yè)地產(chǎn)一半是海水，一半是火焰。一方面是定位能力，一方面是運(yùn)營(yíng)能力，這是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)鍵點(diǎn)。從生活方式、消費(fèi)方式方面去認(rèn)識(shí)，可能會(huì)更有利于做好商業(yè)地產(chǎn)。 換句話說，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值模式，我們多考慮一點(diǎn)、經(jīng)營(yíng)更專業(yè)一點(diǎn)、金融渠道寬一點(diǎn)、人才多一點(diǎn)、規(guī)劃方面考慮慎重一點(diǎn)、退出機(jī)制再快一點(diǎn)，對(duì)生活方式也要多想一點(diǎn)，在商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)中信任多一點(diǎn)、溝通也要多一點(diǎn)。”

　　購物中心之所以能夠成為全球范圍內(nèi)零售業(yè)提供有效供貨和服務(wù)的最佳方式，是因?yàn)槠湓O(shè)計(jì)和整體功能剛好迎合了消費(fèi)者的購物新需求，是否把所有消費(fèi)者需要的東西都填進(jìn)購物中心內(nèi)就能保證一定成功呢？我個(gè)人覺得這個(gè)還有待考究。就目前國(guó)內(nèi)購物中心而言，同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，增加一些新的業(yè)種也是體現(xiàn)差異化不錯(cuò)的方式。但前提是一定要先了解你的消費(fèi)者的需求。商業(yè)地產(chǎn)永遠(yuǎn)是找到需求，如何去滿足。2011年商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)大發(fā)展的階段，這個(gè)階段我希望各方面投資商、開發(fā)商包括運(yùn)營(yíng)者都要謹(jǐn)慎行事，避免過度開發(fā)，避免走錯(cuò)誤的路線，三思而后行。