一邊是廣佛地鐵開通已經滿三周年，人流量逐步增多，但地下商業依舊處于“潛伏”狀態；另一邊是佛山五區購物中心迎來大發展，未來幾年禪桂將有380萬平方米商業面積。佛山地鐵商業三年來究竟積累了什么，已經出現了哪些變化？軟肋在哪里？如何汲取廣州地鐵三號線的經驗？未來的地鐵商業又該走向何方？帶著諸多的困惑與問題，記者采訪了廣佛多位專家和商業人士。 邀請專家 黃文杰：廣東省流通業商會執行會長 黃華軍：第一商業網總裁 曾衛：佛山鉑頓城商業有限公司副總經理 不要與廣州商圈“硬碰硬” 記者：佛山地鐵開通至今已經三年，但是讓人擔憂的是，同濟路站上的同濟大廈依舊空租三年，祖廟路站的百花廣場招商同樣進展緩慢，朝安站仍舊缺少商業氛圍。地鐵剛開通時，專家們表示佛山地鐵商業火候未到，但現在已經三年了，火候還是未到嗎？您認為佛山地鐵商業三年來究竟積累了什么，帶來了哪些變化？ 黃文杰：佛山地鐵商業三年來雖說發展得不溫不火，但變化還是有的，而且還是看得見的。我認為，第一個變化體現在近幾年，地鐵附近的商業項目都在不斷開發和發展，比起三年前，從數量上就可以很明顯看到佛山地鐵商業的變化。例如祖廟商圈，包括東方廣場，正在崛起的嶺南天地等項目都在不斷開發成長，并且呈現出上升的趨勢，所以我并不擔心佛山地鐵商圈會發展不起來。 第二，其實地鐵是一把“雙刃劍”，佛山地鐵是溝通廣佛兩地最直接方便的交通方式，廣佛線可以把消費群帶向廣州，同樣也可以把消費群引入佛山。在這一點上佛山無法用“硬碰硬”的方式來與廣州商圈競爭。相反，要想擴大佛山地鐵商圈的影響力和競爭力，要從佛山的文化內涵著手來營造具備佛山特色的商業消費圈，這就非常考驗每個商業項目開發者的創新能力了。 第三個變化則是祖廟東華里的改造——嶺南天地的崛起。就目前來看，可以說嶺南天地是佛山地鐵商圈發展起來的新希望、新生機。我們可以看到，嶺南天地保留了祖廟東華里的傳統文化，古典的建筑風格，又融合了西方的門面設計和經營方式，營造出一種中西合璧的休閑氛圍，這成為嶺南新天地吸客、吸金的重要元素。嶺南天地不僅吸引了大量的佛山本地人前來休閑消費，來自珠三角甚至是海外的消費群也都是慕名而來，這就是商圈發展該注重的商業體品牌效應。 黃華軍：確實如你所說，同濟路站的同濟大廈、祖廟路站的百花廣場等地鐵物業的確存在空租、招商緩慢的現象。但是這種狀況并不能斷定為佛山地鐵商業發展不起來的源頭。單看同濟大廈和百花廣場，它們自身都存在著不同的物業問題。就如百花廣場的A、B兩區，其中有一區的物業管理是采用“散租式”的招商模式，期間必定會使部分店面空置。 至于說佛山地鐵商業的火候究竟要多久？我舉一個例子。1999年廣州天河城剛剛開通地鐵一號線，當時一號線人都擠爆了，但在當時畢竟只有一條地鐵線路，這條地鐵線雖為天河城帶來了人氣和消費群，但并沒有真正形成有輻射力的商圈群。 可以說，也是在五年后，廣州地鐵2、3、4、5號線開通后，廣州的地鐵商圈群才真正融會貫通起來，并逐步形成了天河城、北京路、上下九等八大商圈。佛山地鐵雖然已經運行三年，但佛山地鐵至今還是單線運行，還未形成蛛網式的地鐵交通模式。所以佛山地鐵的商圈要成熟起來，還要依托地鐵線路的“蜘蛛網效應”，也就是說，地鐵線路的縱橫發展是形成地鐵商圈的重要因素。 尚缺標志性、唯一性、品牌性商業體 記者：我們注意到，廣佛地鐵各個站口的人流量都在逐步增加，但從旺丁到旺財是否還有很長一段距離要走？佛山地鐵商業的軟肋又在哪里？ 黃華軍：人多的地方，消費力肯定比較好。但是佛山地鐵目前的情況是將佛山人帶到廣州消費，反而提升了廣州的商業競爭力。佛山地鐵上的消費力跟人流數量目前來看是不成正比的。一方面的原因來自地鐵單條線路的局限，另一方面是佛山還沒建成哪些具有標志性、唯一性的商業體，比如廣州的北京路和上下九，它所具有的獨特性是吸引消費人群的重要因素。 黃文杰：就如我在上個問題所說的，地鐵開通是否帶旺了佛山商業，這個答案的決定權還是在佛山本身。廣佛線確實方便了廣佛兩地大部分人。但現實的情況是，地鐵開通的前期從廣州涌過來佛山的人群大部分是上班族，他們愿意白天在廣州上班、晚上回佛山居住，也就是說，廣州依然是人們的首選消費地，佛山成了居住地。 目前的佛山地鐵商業還沒有真正成熟起來，還是處于人流流失的狀況。但佛山地鐵商圈的未來趨勢將形成自己獨特的商業發展項目，而流失的消費群有望回流。目前來看，祖廟商圈、季華商圈和桂城商圈都是很值得期待的。 那么是否佛山就沒有機會在商圈發展上與廣州競爭了呢？事實也并非如此，佛山是一座很有潛力的城市，只要將商業項目規劃好，做出有佛山文化特色的商業圈，我們也能吸引很多消費者。 至于如何帶旺佛山的地鐵商業，我認為可以從以下幾個方面入手：著力打造若干個較大規模的跨區域商圈，整合區域之間的優良資源，擴大商圈的輻射面，打造都市級商圈。同時，發展社區型商業項目，對于佛山來說，可以利用老城區的特點，以局部區域項目帶動大項目，在未來，社區型商業可能更具有廣闊的發展前景。 在佛山地鐵商業的打造中，要更多地融入佛山的特色歷史文化，打造具有“佛山個性”的商業體。當然，也不能單單局限于抓住本地的文化優勢，更要走出去學習港澳、甚至是海外的元素。 曾衛：地鐵商業需要的火候我認為應該可以用“羊群效應”來概括，就是說有人流，還要把人流準確地引入商場中，現在受限于商業體量、佛山人對地鐵的依賴度等因素，佛山地鐵商業確實還欠火候。 但我認為，商業是可以改變人們生活習慣的。十年前我做東方廣場的顧問時，對于東方廣場消費情況的觀察是，偌大的商圈只有在晚上的時候人氣才會旺一點，但十年后大家會發現，這種消費規律已經發生了非常大的改變，現在是一天到晚都火爆。 我們在調研中就發現，以前的佛山市民是一日三餐在家里煮飯，晚上才會到商圈走走逛逛，但是現在呢，佛山人已經從廚房里走出來了，佛山商圈的餐飲業通過越來越火爆。再舉一個例子，星巴克進入到嶺南天地、進入鉑頓城，它真正的意義是多了一種喝喝咖啡、發發呆、朋友們聊聊天的休閑方式。 記者：縱觀國內外，一個成功的地鐵商圈，必定是形成便利的立體循環交通系統的，佛山地鐵商圈是否還缺少這種立體循環交通？ 黃文杰：我認為這種便利的立體循環交通系統是地鐵商圈必備的配套設施。在佛山，基本上還沒能形成足夠支撐核心地鐵商圈的立體循環交通系統，雖然祖廟商圈附近的交通還算比較便利，但是作為佛山的核心地鐵商圈，這樣的交通配套狀況還不能達到標準要求。 黃華軍：這種看法也對，商業圈的成長成熟確實需要多種交通方式的系統配合，但在我看來這并不是最主要原因，相反的，缺乏一些充分滿足市民需求的具有獨特性、品牌性的綜合商業體才是導致佛山地鐵至今還無法聚集人氣、財氣的原因。 但是我對于佛山遲遲不能建成這類綜合商業體的現狀并不悲觀，目前在廣佛線沿線上已經出現這類商業體的雛形或者正在建成這類商業體，例如魁奇路站上的嘉州廣場、南桂路站上的南海萬科廣場以及祖廟路站的嶺南新天地等都是非常有潛質的。所以我反而擔心將來多數商業體起來之后，會出現商業體“吃不飽”的現象。目前佛山的消費能力還未達到像廣州那樣的高度，所以該提前設想的是，如何做好本地消費再規劃、如何帶動外來消費。 從廣州地鐵三號線中可汲取哪些經驗？ 記者：也有人提到，從商業角度來看，廣佛地鐵會不會重蹈廣州地鐵三號線出現的問題？按照設想，三號線番禺廣場是想吸引廣州人去番禺消費的，但最終反而是人們從番禺擠地鐵到廣州消費，番禺更多意義上成了居住地。 黃華軍：番禺之所以會出現這種現象，是因為番禺的商業體還不足以吸引人流，也可以說，番禺的商業體不足以與天河城、北京路等商業體抗爭。目前佛山和廣州的關系也是如此，所以佛山會不會持續性地出現消費群倒流回廣州這個問題，主要取決于我上面所講的綜合商業體的建設和發展狀況。 黃文杰：像番禺這種情況具有很明顯階段性，在廣州地鐵三號線開通的前期，番禺確實出現消費群倒回廣州的現象，但在最近兩年，番禺商圈也在逐步崛起。 比如2011年，南站商圈規劃重磅推出，番禺區依仗亞洲最大交通樞紐以及土地空間優勢，提前吸引了萬達廣場、海印集團、沃爾瑪、天河城等商業巨頭進駐。也就是說，番禺經過幾年的積淀，奠定了比較成熟的交通基礎（經番禺延伸出去的路網結構）、消費群基礎和商業基礎�，F在的番禺正在迎來快速發展的階段。 可以說，相同的道理，佛山前期面臨的地鐵商業發展無力的問題也只是階段性問題。況且，佛山是一座獨立的城市，在歷史、人文方面的積淀會比番禺豐厚，更有形成自己獨特地鐵商圈的潛力。 本文來源：南網《地鐵“蛛網效應”客流“羊群效應”仍未形成》12月17日 原文鏈接：http://epaper.nfdaily.cn/html/2013-12/17/content_7255658.htm |
