開發商在取得商品房地塊，規劃、開發房地產項目的時候，除了容積率要求、層數、總建面、建筑密度等等的硬性經濟技術指標以外，往往會有附帶的硬性(公建)配套指標，比如：學校、醫院、幼兒園、商場、郵局、垃圾壓縮站、居委等等……一旦地塊配套指標有規定，要么開發商按規定執行，則建配套，建成后無償交由當地主管部門，由主管部門來招標、委托經營管理,收益歸政府所有。要么你不建配套，那就交錢，根據原定的配套要求支付等值的費用，由政府來主持就近重新選址建配套，費用全部由開發商承擔。兩者權衡之下，往往開發商為了支出更少一些，寧愿選擇乖乖的按規定建配套，建成并驗收合格后，無償上交政府主管部門。 當然有些配套是開發商最樂意做的：比如酒店、商場、會所等，一來提升社區檔次和居住價值，二來這類配套最后都可以租賃、變賣、抵押、變現，比住宅產品的收益更大、商業價值更高。 而最不情愿做的配套就多了，比如學校、醫院、垃圾壓縮站等等，也就有了開發商私自變更規劃、配套承諾不兌現，或者掩蓋市政道路、電房、壓縮站等規劃弊端等等諸多的民生投訴和民事法律糾紛。近日：汕頭都市報接到多宗市民報料投訴，反映多個大型小區原本按規定應配套公廁的，最終都沒配套，與開發商和物業公司協商無果，難道配套公廁對開發商真有這么難？還是開發商為什么不做這樣的配套？就此類問題，都市報記者咨詢了房地產營銷策劃人士王智高先生。 王智高先生指出：首先這么來看，建一座公廁對于開發商或物業公司而言，這是極其小、不足掛齒、輕而易舉的事情，但為什么不建？不愿意建？問題雖小，卻大有乾坤，這里面的緣由就值得考究和權衡了。 一、從社區配套的實用性和使用效率來看：大型社區稍具規模或檔次的，一般都配套有社區會所、臨街商業、老人活動中心等，有些大型社區會配套泳池、酒店等，而這些配套一般都連帶有公共洗手間，對于公共用地，再來專門規劃公廁，大多開發商會認為沒有必要； 二、從公共環境價值和景觀價值來看：與其占用15-30平方來建一個公廁（還需要有設施、設備、排污管道鋪設等投入），還不如：花同樣甚至更少的支出，去打造一個花園、或景觀小品、或兒童玩樂區、老人健身區，投入更少，配套價值和環境價值更大； 三、從管理成本上來看：開發商和物業公司是不可能從公廁上獲得任何經濟收益的，但卻需要長期的去投入維護、保潔、人工、消殺、照明等等的物料和成本，對于開發商和物業公司而言，這顯然是個小累贅； 四、開發商一定不做明顯不具備經濟價值或品牌價值的事情，作為開發商，花錢去投入形象上、設施上、景致上的東西，會對他的產品銷售、環境、口碑、美感加分，投入公廁并非雖然有一定程度上的使用和實用價值，或者使用需求，但卻不具備任何對開發商的經濟價值和品牌價值有明顯利好和推動的地方；完全的吃力不討好。 五、從土地利用價值來看：獨立建造一個公廁雖然只占用15--30平米，但輻射面積遠遠大于公廁本身，起碼是3倍以上的面積屬于浪費的面積，換句話講：公廁的東南西北直徑10米以內，除了做設備房、供電房、水泵房、綠地以外，基本沒有其他的用途； 六、對于開發商而言，以上的這5點都不是最重要的：最要命的是這類配套的副作用和感染力極強：作為消費者，在公廁的附近、周圍的房子你買不買？你不買誰買？對于開發商而言，那是一個痔瘡，會讓開發商很癢，會讓他減少賣點增加缺陷和難點，開發商顯然不愿意做。同比之下，如果周圍的那一片想做樓王、賣個好價錢也顯得硬傷明顯。在競爭如此激烈的市場環境底下，開發商絞盡腦汁、費盡心思、千方百計巴不得增加賣點、提升賣相和價值，搞多一些國際感、尊貴感的花樣，怎么可能因為一個公廁而讓為難自己呢。 |
