| 在過去一年中，我們先后多次參加了這樣的論壇，但是在花都還是第一次。早期我們在東部，在增城新塘有“商業改變東廣州”，前不久萬達在番禺舉辦論壇，提出“商業改變南廣州”，今天在這談“商業改變北廣州”。 
這說明什么問題？說明廣州商業進入了一個新時代，在過去雖然廣州號稱千年商都，雖然廣州商貿在全國有很高的地位。但是大家很可能發現，在過去的歲月里，廣州的商業很被動的由開發商、物業商不廉潔的，比如廣百要租新一城，這個店原來是不是定好要開百貨店或購物中心，還不一定，而現在開發商、投資商雄心勃勃，一開始就以高起點規劃進入這種商業，而且規模都是以大的形式出現，進入了城市大商業時代。 今天講的主題是“新商業中心崛起與城市綜合體發展”的主題，主要講三個問題。 先從廣州的城市化進程開始講。城市化進程中后期與新興商業崛起，中國是農業花大國，城市化進程這三十年才開始，在過去傳統的商業格局下，都是以小農經濟的形式做小商業，沒有一種真正的都市型商業存在，都是由個體商業逐步做大以后，或者由更大的愿景演變而來，在這樣的背景下，商業很少被規劃，都是自發的、野草般的生長著，長到什么程度，發展到什么樣子都是不規則的，或者沒有人引導的，這種狀態和城市化的初期、中期相適應，因為在這個時期并不知道未來的城市需要什么樣的商業，而在城市化的初期和中期時，人均收入水平較低，同時由于工業仍然是主導，所以很多城市搞成工業城。 大家可以回想一下，過去三十年中，廣州的幾個城市規劃除了幾個新城是CBD，都是工業城的規劃。到工業化后期，城市化后期，工業逐漸淡出城市，留給城市的空間需要大量商業填補，這樣就需要新興的商業中心代替原來的一些工業區、工業城及功能不齊全的生活區、農業區。 城市化進程進入一個新階段，需要從過去的以點式集聚，從農村周邊向中心城，開始新扁平化，向城市的各個角落均衡發展。而均衡發展就是由各個商業中心新的商圈來維持，在這樣的背景下，新興商業中心就崛起了。 廣州的城市規劃不是十全十美的，我們也經常對此進行分析。每隔三五年就會提出一些新的發展方向和路徑，而且越來越符合現代城市的格局和發展方向。“一主兩城三副”的提法開始把廣州市變成一個真正的大都市，廣州過去是一個畸形城市，在于300多萬人口集聚在幾個非常密集的組團區，尤其是都市型的功能全部密集在天河、荔灣、越秀，本來很大的一個城但卻全部擁擠在一個小地方，過了員村、機場就成了農村，這說明過去是不均衡的，現在要重新改造，以一種新的城市格局，以主城帶副城帶衛星鎮的方式，這就是現在都市的框架。 這是在此次規劃中體現的發展路徑，廣州市從哪幾個方向使城市均衡化，過去雖然是珠三角的中心，但是廣州和周邊城市，無論是佛山還是東莞都是不融合的，缺少合作，孤家寡城一個。往西芳村就是農村，往東東圃過去就是農村，往北白云山周邊就是農村，把城和周邊隔得非常清，沒有城市圈。 新的珠三角規劃使這樣的城市圈開始清晰，同時給周邊帶來了機遇，一個城市成為一體化不是想做好就能做好的，必須有一個基本改變，就是交通工具的存在。軌道交通網絡，無論是地上地面，還是高速公路網絡、快速公路網絡，使周邊區域全部一體化，這就為新興的城市商業中心的崛起創造了條件。 城市發展催生新興商業中心崛起，這是我對第一階段的總結。 過去我們過度的強調老城區、中心城區的服務功能，特殊的地位，這樣的結果使大量機構、企業都擁擠在狹窄的主城區，這樣帶來交通擁擠、環境污染、人口密集、住房緊張。而現在要開始新興城市化的發展道路，告訴我們要均衡發展，在合適的發展需要發展新的商業中心來凝聚人口，凝聚人氣，把原來城市中心功能分散化，分散到各個區域中，這是一個新形態。 過去人們生活水平低的時候，有的就是時間，為了盡量少花錢到廣州市或香港買東西，但是隨著人們生活水平的提高，人們開始注重時間的價值，于是就地消費、便利消費將是一個新的要求，所以新的商業中心就在這樣的條件下才會得到發展。 新的新興商業中心的特點是什么，第一是新業態、以前東西不多，都是百貨，東西都放在一起，新業態更多是品牌店、專賣店；第二是新布局，需要低密度；第三是新業種，融入娛樂、休閑，這就是商業綜合體，需要綜合其他的；第四是新模式。所以不能用傳統的理念理解新的商業中心。 新興商業中心的功能，一是采購；二是消費中心，就近消費，不要千山萬水跑到其他地方去；三是旅游中心；四是展示中心；還有物流中心、休閑中心、娛樂中心，多重中心的融合構成新的商業中心，使命就是繁榮、繁華、便民、便利，以方便為基本特色。 在這樣的背景下，新的商業中心不能和原來的商業中心一致，原來的商業是小商業，是為本地服務的商業，新的商業中心還有一種功能是輻射。在規劃中，向清遠輻射，充當廣州作為千人商都，國際商貿中心向北輻射的窗口，這是我們在做商業規劃時做的定位。截流陸路向南的客流，吸納北京來客的商業帶。 第二部分想談的話題是花都商業大轉型從城郊社區型向都市副中心轉型。 我們對這里很熟悉，我們每次會議都在這里開，今年國際采購中心也是在這里推動的，上個月花都空港經濟區與空港商業也專門有一個論壇在這里。 花都從過去一個不重商業，開始逐步重商業，這是一個新的開始，是一種轉型。 從現狀來看，花都的商業個性還是一個城市郊區型商業，我們的商業都是一些小百貨、小市場、小超市，廣百去年在這里開了，這是第一個大商業開始，整體而言還都是密布的小商業，同地圖上一看都是這些小商業的單位。這些商業的特點，一是服務本地人口，居民在這里消費，二是中小商業，都是小商業，三是間鋪商業，以民間鋪為主的商業，臨時性很強，因為出租給誰不具有長期的品牌價值，既可以整租，也可以換鋪主，臨時性比較強，在這樣小商業背景下，大家都步行購物，或者騎個自行車，對大停車場沒有要求，也沒有一站式的要求，這種社區都是本地居民式的，層次都是中低端消費，于是高端消費都流失到中心城區，這就是現有的商業個性，這種個性是城市化初期、中期的小商業主導模式。 任何一個城市，任何一個區域的商業發展，在不同時代是不同的結構，以廣州市主城區為例，改革開放前一直到80年代以南方大廈、荔灣區那里為主導，沒有大量的車，有沒有大量的人流。從90年代開始到20年代，北京路為主導，是公交、自行車購物時代。到90年代后期，21世紀大發展的是天河商圈，公交車帶領了天河路的大變化，大量公交線都以東西走向，集聚在天河，人流往東流，形成大的客流。 這種是都市型的形態，和郊區形式本質的區別，都市的商業是本地服務一半，外地人服務一半，而郊區型、社區型都為本地服務，差異就在于是為本地人服務，還是外地人服務。 花都要執行轉型，過去只是為花都服務的商業，現在要逐步轉變為既為花都人更好的服務，又開始吸引外部的人流、客流，為廣州市的外部客流服務，這就是一個都市型的商業。 這是去年年底和今年年初上半年，關于花都大型商業網點的統計情況，目前規劃在建網點28個（5000平方以上），建筑面積108萬平方米，按照人口94萬人算，人均建筑面積1.14平方米。同時還要為外地旅游人口、休閑人口、過路人口服務，那么起碼人均在3平方米以上，也就是說，現在花都商業面積的擴張量，在未來十多年還要翻一倍以上，尤其是大商業，而且這種商業都是原來傳統的組團區，有很多缺陷，比如交通、住宅建筑都是本地人，沒有大樓盤、高端人口的支撐，這需要整個花都商業向周邊擴散，重新構架原來的商業體系。 這種商業體系的構建可以借鑒主城區三大商業集群，目前主城區三大集群一是荔灣區商業集群，二是越秀區商業集群，三是天河區的商業集群，和正在崛起的海珠區及番禺區的商業集群。三大商業集群為都市服務，每一個集群至少有三到四個購物中心或大百貨支撐。未來十年，規劃2020年，花都這樣大的商業體應該有兩到三個，支撐起一個大的都市型商圈，在這樣的商圈里，外地客人、國內客人到我們這采購，相當于去新加坡、馬來西亞、美國，部分是采購的，這點花都非常有條件，現在做得比較好的是汽車、皮具。還有觀光休閑，會議展廊，一個副中心沒有大的會展支撐不起來，我們可以打造一個大的會展平臺，還有餐飲酒店，這一系列構成了都市副中心的商業模型。在這樣一個模型下，要吸收都市經驗，不可能憑空崛起一個副中心的商業中心，那就需要引入外部的動力和內部再造動力，只有動力的注入才是舊的商業形態注入新的商業力量，像錦城這樣大的商業體憑空造出來的。其次，引入商流、客流、物流的流入，顯然空港是一大優勢，還有中國北部的交流優勢逐步體現。 推動和延伸廣州舊中軸，從廣州站、機場大道一直往北，延伸物流，現在已經通過白云萬達，再進一步擴展，這是一個商業帶，叫機場路商業帶，沿線有三四個鎮。 加速廣州商業向北移的趨勢，發展專業市場與物流倉儲，加大宣傳推廣力度，花都有優勢，過去不夠重視，現在要加大宣傳力度，聯手打造區域品牌。 第三部分，都市型商業的載體，城市綜合體發展。 先講一句題外話，和中國消費文化、民族習性、區域特色特別吻合，很多人到國外去再看中國，這是沒辦法比較的，中國人特點多，這么多的人口需要特別大的載體。二是中國幾千年的文化是大文化，追求大，大而全是我們的一大特色。三是國情特色中有一點，喜歡逛街、湊熱鬧、集體玩，大家知道歐美人都是個體主義者，喜歡一個人或幾個人個體享受，很少集體活動，而東方文化和歐美文化是相反的，我們喜歡一起活動，這為中國大的商業體的存在提供了強大的國情基礎，為什么一個天河路有七個大購物中心，外國人看不明白，因為中國國情不同，不能按照歐洲、美國的理論模式解決，這是中國特色。 在這種狀態下，過去我們不能理解，因為交通工具跟不上，在新的城市和進程下，由于交通工具變革、區域條件變革、人民生活水平的變革，一系列的變化使我們的商業出新集體變化。 過去沒有高端商業，買一點東西跑到香港，二是我們的業態非常單一，就是幾個百貨、超市、雜貨店，現在出現了各種新的形態，品牌店、專賣店等等新的業態，更主要的是這種業態把旅游、文化、餐飲、休閑、購物等等融合在了一起，這就是泛商業、多業種時代，這只有城市綜合體才能存在。為什么萬達會以這種速度發展，為什么這么多大商業受到追捧，因為中國呼喚這種大商業，國情為這種大商業提供條件，同時人們的收入水平超過8000美元，工業化時期進入后時代，種種因素加在一起，使中國進入了城市綜合體井噴的時代，不僅僅廣州，全國都在大發展。發展最好的是過去還相對滯后的新興經濟成長區域，比如花都、增城、南海，清遠也開始出現。 在溫飽階段，這種小商業、街鋪是沒有品牌的，到人均收入3000美元到8000美元時，很多商業街開始出現，但商業街是平躺的，缺少品牌效應的，缺乏管理的，松散的購物中心，到8工業化后期，從高品質的角度，從生活價值的角度，開始體驗復合大模式消費，這就是城市綜合體的發展時期，而我們剛剛進入這個階段。 我們了解過花都區的商業網點規劃，花都的副城市功能區，東到106國道，南至鏡湖大道，西至107國道，北至平步大道。這個項目正應該在新舊交界的主城區商業的發展，經濟發展到這個階段，整個北部區域需要有低洼地帶的高載體，大容量承載一個城區的發展。 一個純商業項目，在這個時代，改變的不只是北廣州的商業格局，改變的是花都人的生活模式，生活方式，應該會打造一個新的商業生態鏈，從而使廣州的商業出現非常好的變化，謝謝各位。 來源：ttp://gz.house.163.com/12/0703/14/85GCGP7H00873L40.html 附1： 商業改變北廣州 雅居樂打造花都首個綜合體
http://m.guyuanbbs.cn/web/html/newscenter/origin/117912.html 7月3日，由楚睿商業主辦、第一商業網承辦的“商業改變北廣州——花都商圈格局及雅居樂錦城城市綜合體發展論壇”隆重舉行。國務院國資委商業網點建設開發中心副主任廖偉陽、廣東省流通業商會執行會長黃文杰、廣東商學院流通經濟研究所所長王先慶教授等領導和嘉賓，以及雅居樂地產、知名品牌商的高層領導、各大媒體代表逾300人齊聚一堂，共同見證花都商業崛起的新生力量。 
對話嘉賓（從左至右）：羅紅葆、嚴盛華、廖偉陽、王先慶、黃文杰、黃華軍 沙龍現場
在此次論壇中，本網肩負起組織考察和文字策劃的重任，組織新光百貨、東海堂、睿華服飾等高層管理人員進行實地考察，本網總裁黃華軍還受邀主持“花都經濟新發展、醞釀商業新格局”的主題沙龍。
會上，雅居樂錦城還與保利博納影院、綠茵閣、山東老家首批商家，以及秀全中學姊妹學校、公交701線路舉行簽約儀式。與會專家就行業最為關注的花都商業發展趨勢和城市綜合體的崛起等問題進行了深入的對話和研討。
沙龍主持人：第一商業網總裁黃華軍 商業發展相對滯后
花都作為廣州的北大門，是廣州“北優”戰略的重要一環，近年來花都呈現快速、持續、穩定發展的勢頭，GDP連續多年保持兩位數的增長，花都的四大產業空港、珠寶、皮具、汽車已經成為經濟發展的主引擎，由單純的農業+民間小型制造業的模式，向大型高端集成型制造業大踏步轉型。
2011年，花都地區生產總值755.89億元，同比增長12%，仍處在較快發展區間。消費方面，全年實現社會消費品零售總額266.16億元，同比增長18%，農村居民人均純收入13530元, 增長17.3%。城市居民人均可支配收入28887元，增長12.3%。
經濟的騰飛與交通的發達，為花都的住宅市場及商業市場的繁榮提供了強勁動力，繼而助推了多個住宅板塊及區域型商圈的逐步形成。在原有的恒大地產、美林基業、雅居樂、合和集團、雅堡集團、碧桂園集團外，更有祈福集團、新鴻基地產、中房集團、富力地產、萬科地產、合景泰富等多家大型房地產開發企業進駐花都，為花都帶來更多高素質的居住人群。
相比爆發式增長的經濟態勢和住宅市場，花都商業的發展略顯滯后。目前，花都現有的商業消費市場，主要有老城區、新城區、花都區政府等五大商圈。其中，以新世紀廣場輻射周邊的老城區商圈最具代表性，其業態以廣百百貨、華潤萬家大型綜合超市為主、以圍繞周邊的沿街街鋪為輔，缺乏有檔次、有規劃、有國際視野的大型商業中心和城央綜合體項目。從現狀來看，花都的商業性質還是一個城市郊區型商業，消費層次大多為中低端消費，花都的高端消費都流失到中心城區。 
沙龍嘉賓合照 雅居樂錦城應運而生
作為花都首個城央綜合體，雅居樂成功聯手全球最大建筑規劃設計公司RTKL，將把旗下項目雅居樂?錦城打造成為北廣州首家旗艦級商業航母，有望彌補花都缺乏現代化大型商業中心的空白。
據了解，2010年12月，廣州花都雅居樂房地產開發有限公司以總價4.4億元拿下花都位于區府新城板塊的兩宗商業用地，作為該集團在花都區府新城板塊的花都雅居樂花園的商業配套。兩幅地塊總占地面積12.7萬平方米，總建筑面積17.5萬平方米，相當于3個“天河城”的規模。
隨著花都中軸線規劃的進一步實施，以雅居樂新商業項目為核心的區府新城商圈正坐享各項市政利好。區府新城板塊聚集了花都雅居樂花園、雅寶新城、御景花園等多個大型社區，還有開發中的保利花城和路勁集團花卉市場兩個項目。周邊將匯聚十幾萬消費人群；而2013年地鐵九號線直通花都后，其輻射力更將遍及北廣州片區，消費人群將以數十萬計。相信該項目建成開業后，勢必成為北廣州居民購物、休閑、娛樂、餐飲和商務的好去處，滿足城市居民更多元的生活需求。 
簽約儀式 專家視點
 廣東商學院流通經濟研究所所長、教授王先慶：新商業中心崛起與城市綜合體發展
軌道交通網絡，無論是地上地面，還是高速公路網絡、快速公路網絡，使周邊區域全部一體化，就地消費、便利消費將是一個新的要求，這就為新興的城市商業中心的崛起創造了條件。
新興商業中心有四個特點：第一是新業態，更多是品牌店、專賣店；第二是新布局，需要低密度；第三是新業種，融入娛樂、休閑，這就是商業綜合體；第四是新模式。同時兼顧采購、消費中心、旅游中心、展示中心、物流中心、休閑中心、娛樂中心，多重中心的融合構成新的商業中心，使命就是繁榮、繁華、便民、便利，以方便為基本特色。
關于花都大型商業網點的統計情況，目前規劃在建網點28個(5000平方以上)，建筑面積108萬平方米，按照人口94萬人算，人均建筑面積1.14平方米。同時還要為外地旅游人口、休閑人口、過路人口服務，那么起碼人均在3平方米以上。
也就是說，現在花都商業面積的擴張量，在未來十多年還要翻一倍以上，尤其是大商業，而且這種商業都是原來傳統的組團區，有很多缺陷，比如交通、住宅建筑都是本地人，沒有大樓盤、高端人口的支撐，這需要整個花都商業向周邊擴散，重新構架原來的商業體系。
一個純商業項目，在這個時代，改變的不只是北廣州的商業格局，改變的是花都人的生活模式，生活方式，應該會打造一個新的商業生態鏈，從而使廣州的商業出現非常好的變化。 
國務院國資委商業網點建設開發中心副主任廖偉陽：花都應建立一個以廣府文化特質為核心的主題型城市綜合體 社區商業配套，在一些生活的社區里，在各種各樣的社區里進行商業配套，像士多店等等的小超市。我認為錦城要打造的城市綜合體，屬于商業社區這樣的目標，建設大型現代商業網點，主要是這樣一種形態。
這種城市綜合體必須符合以下開發標準：第一，三大選址標準，所在位置為城市核心區，有人流和消費基礎，是城市經濟新增長點;第二，必須有營造園林景觀的基礎;第三，必須具有交通便捷的區位優勢;第四，必須營造齊備的生活系統。我想這點雅居樂作為房地產開發商在這點上應該很有經驗。
我建議錦城既然能做這么大的體量，希望能做成文化特質與花都城市綜合體的開發運營模式，因為文化有廣義的文化，狹義的文化，花都應該建立一個以廣府文化特質為核心的主題型城市綜合體。
 廣東省流通業商會執行會長、楚睿商業機構董事長黃文杰：花都商業發展潛力巨大
就拿我本人來說，對花都商業最早關注從2003年廣百進駐花都開出第一間百貨店開始，我們認為去年11月廣百新一城的開業，應該是花都商業邁向現代商業發展進程的一個里程碑。
花都整個商業狀況相對滯后，但在這種情況下，反過來又有很大的發展潛能。城市綜合體不僅改變了人們的生活方式，同時也改變和推動了城市發展的進程，今天我們在看雅居樂錦城這個項目，包括它的規模及位置，交通方面，非常順暢，可通達各方，功能方面，首屈一指，有很大發展潛力。不僅僅會成為花都商業的地標，也能夠對整個花都的城市化進程起到很積極的推動作用。
 廣州市廣百股份有限公司副總經理嚴盛華：花都商業目前處于成長期
廣百在花都從2003年開始，是花都區第一家外來零售業，目前已經是第九個年頭了，從廣百的變化可以看到花都的商業。在花都投資商業正是一個黃金時期的開始點，從2003年1月份開始才5000平方米，當時在花都已經是最大的店，八年不到，經營的面積已經有5萬平方米，整個商業體10萬平方米，足以看到我們在里面既是參與者，也是花都商業目前的引領者。我們沒來之前，整個花都的消費，坐10塊錢的巴士就可以到廣州市中心消費。
城市綜合體是一種經濟的改變，同時帶來載體的改變，也帶來同行發覺的商機，以前想在花都找到一個像樣的品牌很難，而現在有一些品牌是主動要在這里開店，足以可以看到花都目前商業的發展是黃金時期的開始。
這幾年四大經濟對花都的拉動，是其他區無法比擬的，我單指它有經濟的引擎。雖然目前花都的商業還正處在成長期，還沒有達到繁榮繁華的水平，但未來有非常好的前景。
 雅居樂集團商業運營中心總監羅紅葆：在花都打造適合雅居樂的大商圈
雅居樂和很多從住宅走出來的地產商一樣，在十多年前開始進入地產行業就避免不了商業，商業和住宅一開始就是聯姻的，做住宅不可能沒有商業，只是我們的商業是從社區商業開始做。
經過十多年我們積累了相當多的客戶資源，也有很多業主資源，有了這么多充分的商業資源，我們還不足以出手，真正出手還要看地段，雅居樂第一次出手買純粹的商業用地，主要看的就是地段，我們可以在中山發展20年，但是出手商業一定要在最好的地段，所以選擇了花都。
有了花都的地段，有了商業資源，是不是就一定能夠做好商場，還不足以說明這個問題。 雅居樂如何把自己商業品牌做出來，并不是簡單的去拷貝天河城、萬達這樣的地方，而是在花都這個地方，如何利用最優質的資源，充分利用當地的環境培育嬰兒，打造出適合雅居樂的大商圈。
我們的想法并不是已經形成，也許正在形成之中，我們肯定希望做輻射性的、區域性的購物廣場。如何做，在座的商家虎視眈眈的看著我們，他們也在討論，這也是我們互動溝通的結果。
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