| 一邊光芒萬丈，一邊黯淡神傷。這是對佛山祖廟商圈目前狀況的最佳描述，地鐵把人流匯聚于建新路與祖廟路交界的十字路口，但商業人氣一直貫通至佛山市圖書館附近便變得稀疏起來，特別是在祖廟路上與其他商場在水平線上呈“凹”狀的麗園商業廣場，廣場內鮮有人問津。 如何讓黃金地段的商業項目起死回生孵出“金蛋”？如何進一步營造商業氛圍，提升祖廟商圈的“吸金”能力？廣東商學院流通經濟研究所所長、粵商研究中心主任王先慶呼吁佛山應重視商業發展。 政府適時引入從事商業運作的專業機構，由他們對祖廟商圈的某些節點進行專業策劃改造，達到多方共贏。本文由南方日報記者 李曉莉采寫，發表于該報2012年6月5日 CD02版，原標題為：祖廟路“陰陽街”困惑怎破解？ 事實上，祖廟路各道路節點、各商場出現興旺不一的“陰陽街”狀況由來已久，道路限行、停車難等交通困擾以及本地客流的出走，更是使商圈某些節點上的個體難以走出困境，加重了“陰陽街”的分化程度。 去年禪城區提出要重振祖廟商圈，為該商圈仔細“診病”并施以一系列的措施，縱然商圈內大部分著名商業項目復蘇明顯，但此舉對麗園購物廣場等商業節點依然不甚奏效。 如何讓黃金地段的商業項目起死回生孵出“金蛋”？如何進一步營造商業氛圍，提升祖廟商圈的“吸金”能力？近日禪城區已形成初步概念，擬借助“大國資”或引入投資方對祖廟商圈的日明大廈、麗園商業廣場、中行營業部地塊、城門頭下沉廣場至祖廟地鐵站地下通道聯通工程進行改造提升，連貫商業氣氛，振興祖廟商圈。 【現象】 商業氣氛斷點 黃金地段孵不出“金蛋” 縱觀整條祖廟路，即使在祖廟路與建新路十字路口等節點上有多家商場駐扎，更有地鐵站運來絡繹不絕的人流，但并非整條祖廟路都保持持續暢旺的態勢，一些氣氛清冷的節點讓祖廟路的商業氣氛連貫性驟然斷裂，難以形成一氣呵成的龍脈。“陰陽街”的現象由此而成。 先有佛山麗園商業廣場的經營失敗，多年的經營不善使其難以匯聚人氣。而城門頭路與祖廟路交界的十字路口，百花廣場、興華商場、順聯百花總匯等多個商業載體的駐扎無疑讓此地成為祖廟路商業布點的重中之重。但即使在如此旺地，曾經存在的優越百貨也有過很長一段清冷孤寂的日子。 此間，麗園廣場無疑是零售商業經營不善的典型案例。 目前的佛山麗園商業廣場已不復往昔輝煌，偌大的商場僅剩國美及麥當勞兩大名品牌在苦苦支撐。記者看到，麗園廣場除了一樓的國美與麥當勞，三樓的游藝城尚有生意經營外，其余的樓層均空置著，僅殘留曾經進駐過的商家廣告，被丟空的樓層地上鋪滿灰塵。該商場除了偶爾在廣場外舉行的促銷活動能吸引些許人氣外，其余時間商場內的人流量都比較少，一到晚上整棟樓便幾乎處于空寂狀態。 祖廟路商業載體偏向南面布點，興華、百花廣場等商業載體均分布在祖廟路的南面。由于麗園廣場處于祖廟路南段商業的末端位置，造成其與整個商業街的連貫性變弱。而與祖廟路上其他的臨時商鋪相比，麗園商業廣場與其他商業載體不在同一水平線上，而是呈“凹陷”狀，這種天然的地理態勢更讓人流匯聚不到此地。 近年東方廣場的興起給麗園廣場帶來更大的挑戰。從體量上比較，東方廣場體量較大，即使獨立于某商圈外，它還能憑借自身的商業配套自發凝聚人流。麗園廣場在整條祖廟路上等于是“孤軍奮戰”，在體量和配套上都注定其在商業中處于尷尬地位。 而毗鄰順聯百花總匯的日明大廈為佛山市無線電三廠物業，這棟大廈為上世紀90年代的建筑，一樓街鋪如今用作餐飲及零售商鋪，二樓現為一琴行，三樓以上均為辦公室。其外墻暗黑，與周邊建筑及商圈氛圍甚為不相稱，也是亟待改造的商業節點。 【原因】 產權問題“沉疴纏身” 商業“孤島”盼改造提升 由于長期乏人問津，目前麗園商業廣場內僅剩下物業公司在苦苦支撐。 記者找到該商場負責物業管理的負責人，他告訴記者，麗園購物廣場也有過輝煌的時候，在整個祖廟商圈人丁暢旺的時候，升平商場、天貿南大都曾進駐過麗園購物廣場，但自從天貿南大（天河城）撤離麗園購物廣場后，該商場便一蹶不振，這種蕭條的狀態已持續將近十年。 “究其原因，最主要是產權不明晰，就連我們至今都不清楚業主到底有哪些人，幕后老板是誰。”該負責人說，國美在2004年進駐麗園廣場的時候，曾一口氣租下一二樓，當時的祖廟商圈人氣暢旺租金昂貴，這在零售商業圈無疑也是一件激動人心的大事。但是后來，國美卻與麗園廣場因為租金問題談不攏，悻悻撤出二樓經營，如今僅剩一樓數百平方米的經營面積。 “僅僅是二樓的產權人就已多達20多名，產權太復雜，業主很難達成一致意見，導致商場物業一直丟空。”他感嘆，他所在的物業公司按照每月40元/平方米的標準收取租賃方的物業管理費，但該商場目前僅有兩層租了出去，商場秩序維護的人員投入卻一個不能少。由于商場一直處于慘淡經營狀態，他所在的物業公司也年年虧損，目前僅能勉強維持經營。 “商場管理看似簡單，但衛生、消防、安保工作每天必須持續進行，目前商場并不能正常運作，人流很少，很多樓層都已被丟空，但服務仍然需要繼續跟進。”他說。 事實上，記者在采訪中了解到，在該商場的權屬問題上，公有資產和私有資產“混雜”。相關利益方都期盼政府介入對商場進行改造盤活，但利用何種方式，如何盤活同時成為他們關注的焦點以及疑慮。 “到目前為止我們沒有收到任何說要盤活商場的消息。如果政府真的下決心振興祖廟商圈，提升改造慘淡經營的商場的話，希望他們不要光喊口號，要盡快拿出實際的方案，盡快解決問題。”該負責人表示。 【破解】 部分商業項目或可借“大國資”妙手回春 近日禪城區提出對祖廟商圈幾大商業節點的初步改造方案，無疑是為處于蕭條境況的商家注入了一支強心針。而對這幾大節點的改造提升，將由公資辦負責統籌。 方案顯示，禪城擬引入投資者對日明大廈進行三舊改造，全面提升周邊環境，今年年底將完成改造方案。而對于麗園商業廣場的改造，該區提出了三個方案：方案一，協調各業主合作成立一家麗園廣場經營公司或共同委托第三方經營管理，共同投資改造升級，共享經營收益、共擔風險；方案二，讓公資辦收購其他業主擁有的物業后進行整體經營；方案三，出讓盈達資產經營公司持有的麗園廣場物業，通過公開拍賣的方式出讓10479.5平方米物業，讓有實力及有豐富商場運營經驗的商家進行經營。 而對于中行營業部地塊的改造，禪城或將收回城門頭10號中行營業部的1404平方米土地，絕大部分面積規劃用作廣場和綠化，北側（即靠近佛山國際商業中心）的小部分面積，則通過三舊改造拍賣開發用于商業用途。此項工作將于“十一”前啟動。至于城門頭下沉廣場至祖廟地鐵站地下通道聯通工作，則由公資辦負責投資或由公資辦負責引入投資者進行投資改造建設，此項工作同樣在“十一”前開工建設。 “目前我們在與各公司及產權人積極商討中，特別是麗園商業廣場的產權狀況尚未理清，我們將通過討論制定一個共贏的方案協調各方利益，用以盤活祖廟商圈內的舊物業。”禪城區公資辦黨工委副書記、副主任何文志說。 為了集中火力解決城市升級過程中的“錢袋子”問題，禪城不久前啟動了“大國資、全覆蓋”改革，通過搭建大國資平臺，在禪城城市提升的過程中，把國有資產轉化為有“造血”功能的資產。 不少業內人士紛紛表示，此次由公資辦牽頭利用“大國資”的優勢對祖廟商圈舊有物業的盤活，無疑將為該商圈長期處于疑慮之中的商家帶來一線生機。接下來“大國資”將如何對癥下藥，如何妙手回春，成為零售商業界矚目的焦點。 ■相關 “落難”商場如何續寫昔日輝煌？ 改革開放的30余年來，從深墻窄巷到康莊大道，從樸布素衣到鮮衣錦食，無論是市容市貌還是市民的著裝飲食，都在顯示著人民生活的巨變。 其中，佛山零售商業的變化令人矚目。 從升平商圈早期的臨街小鋪吆喝經營到升平商場的崛起帶動一方經濟；從祖廟商圈僅有的興華商場引領國內零售商業市場，到如今友誼商店、東方廣場、順聯國際購物中心等幾大商場星羅棋布……短短30年間，佛山商業譜寫了一部輝煌的發展篇章，“過江龍”與“本地姜”齊聚一堂，大型購物中心和精品時尚百貨商場百花齊放。 但此間，舊商圈發展后繼乏力的問題仍舊未能得到解決。在廣州，老城區越秀區的北京路、上下九步行街與天河區新商業圈成為全國聞名的商業區，佛山商圈如何吸取經驗做到商圈新舊并舉？此難題有待破解。 輝煌時期：曾引來天河城百貨“掘金” 如今已奄奄一息的麗園商業廣場與祖廟商圈一起，昔日也曾有過輝煌。 2002年9月，一幅巨大的橫幅迎風飄拂在祖廟路的麗園廣場上空，“我們來自廣州天河城”的宣傳標語向佛山市民爭取形象分的同時，更有商業圈地扳下一城的濃厚來意。當時天河城的前身廣州天貿南大百貨與麗園廣場合作深耕本地市場，來自省城的百貨業大鱷在麗園廣場經營1至5層及第7層，借力打造大型主題式百貨公司。 “天茂南大時期是麗園廣場最輝煌的時候，一開始每層樓都擠滿了人，大家都帶著好奇心沖著這個外來商業大鱷的名聲前來購物。”麗園廣場有關負責人說。 當時天河城攜萬千種商品敞開胸懷迎接八方客，同時向祖廟商圈的其他商家拋出“橄欖枝”，表示將與興華、升平兩大商場“錯位經營”，一道重振祖廟路商業圈，將外流的購買力重新吸引回來。 一直以來，禪城都以本地商場的傳統商業吸引各方來客，天貿南大這條“過江龍”的到來讓本地市場好奇心猛增。 但好景不長。在進駐佛山1周歲店慶當日，天貿南大宣布正式撤兵佛山麗園商業廣場。相同的情況是，本地老牌百貨升平百貨也曾進駐麗園廣場，也是不到兩年便宣布撤場。 2003年，佛山麗園廣場正在拍賣行悄悄拍賣的消息不脛而走。當年便傳出廣場資不抵債的情況，不得不委托銀行進行拍賣。在拍賣方式上，業主可以一間一間鋪位地出讓，不是非要一次買一層或幾層。 業內人士猜測，天貿南大當年在佛山“水土不服”乃至撤離麗園廣場也與此有莫大關聯。如今該廣場產權復雜的情況也很大程度產生于此。 專家建議：商業節點改造交給市場操作更穩妥 “廣州第三產業占GDP的比重已達60%，而這一數字在佛山僅為30%左右。商貿零售業是禪城乃至整個佛山經濟發展過程中的一塊短板，如果不及時‘補課’，經濟將陷入畸形發展的狀態。”一直以來，廣東商學院流通經濟研究所所長、粵商研究中心主任王先慶都呼吁佛山重視商業發展。 他表示，禪城區歷年來在發展戰略上的“重工輕商”已經制約著整個經濟的進一步騰飛。現在是市場文明與商業文明并舉的時代，以往狹隘的工業文明不再合乎現代需求，工業發展與商貿零售業發展到了要“一碗水端平”的時候。 幸好目前禪城區政府已經及早意識到此問題，并啟動祖廟商圈提升計劃。 如今祖廟商圈某些商業項目由于長期“水土不服”，已奄奄一息。在如何盤活舊物業上，王先慶說，政府在此間可以做好“引路者”的角色，引導企業去收購或者以其他各種商業方式改造提升原有物業。但是在這個問題上，政府切勿越俎代庖直接進行市場行為，如果以政府的能力去包攬這些物業進行經營的話，一來市場的運作理應交給市場解決，二來政府無法保證能做得比企業更好。 最穩妥的做法是，政府適時引入從事商業運作的專業機構，由他們對祖廟商圈的某些節點進行專業策劃改造。政府在背后支持或促成此事的順利完成，并按照實際情況進一步完善商業規劃。對于產權復雜的問題，政府可積極協調各方利益，達到多方共贏。 ■鏈接 公資辦牽頭改造的商業項目簡介 1、日明大廈：為佛山市無線電三廠辦公樓，目前與周邊商業環境極不相襯，將進行三舊改造，今年年底完成三舊改造方案。 2、麗園商業廣場：該廣場共6層，面積約為2.8萬平方米，地下有2層停車場，共可提供90多個車位。將由公資辦進行資源整合和盤活改造。 3、城門頭10號中行營業部：今年10月1日前將啟動改造工作，由公資辦牽頭，禪城區國土城建水務局（國土資源）、禪城區發展規劃和統計局（城鄉規劃）配合落實。 4、城門頭下沉廣場至祖廟地鐵站聯通工程：今年10月1日前開工建設。 |
