20多萬(wàn)人的同德圍，品牌超市為何來(lái)了又走
南方都市報(bào) 2012-03-30 作者:羅苑尹 馮宙鋒 同德圍內(nèi)規(guī)模較大的綜合賣場(chǎng)是惠民商業(yè)廣場(chǎng)，商場(chǎng)有大新百貨，超市有好亦佳、禮加誠(chéng)等少數(shù)幾家，但大都客流稀少。 自古以來(lái)，廣州就是一座以商業(yè)發(fā)達(dá)聞名的城市。2010年、2011年，連續(xù)兩年，廣州都位居福布斯中國(guó)大陸最佳商業(yè)城市榜首。但偌大一個(gè)同德圍，卻沒(méi)有一家大型知名超市，也沒(méi)有高檔餐飲食肆。 一線超市的缺席，讓20多萬(wàn)生活在同德圍的居民，只好長(zhǎng)途跋涉，到附近的三元里、西村等地掃貨。“購(gòu)物難”成為同德圍居民長(zhǎng)期抱怨的問(wèn)題之一。 南都記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，同德圍龐大的消費(fèi)市場(chǎng)，曾先后吸引多家知名超市的眼光，阻礙他們進(jìn)入的根源，并非交通擁堵物流配送問(wèn)題，而在于當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)物業(yè)大多為臨時(shí)建筑，無(wú)法辦理工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照等。 此前發(fā)布的同德圍地區(qū)綜合整治工作任務(wù)征求意見(jiàn)稿提出，按照規(guī)劃對(duì)商業(yè)、銀行等配套設(shè)施進(jìn)行升級(jí)和完善；優(yōu)化一批社區(qū)商業(yè)設(shè)施并改造提升飲食街區(qū)，形成完善的區(qū)域商業(yè)、金融街區(qū)配套。 同德圍的商業(yè)，能就此興旺起來(lái)嗎？這能從根本上解決同德圍居民的購(gòu)物難嗎？ 知名一線品牌不敢來(lái) 在同德圍，目前除了上步橋北曾有民潤(rùn)島內(nèi)價(jià)進(jìn)駐，知名的一線超市品牌一直缺席。去年，同德圍曾有機(jī)會(huì)引入北京華聯(lián)集團(tuán)。然而，田心村與華聯(lián)的洽談最終無(wú)果。 據(jù)田心村村長(zhǎng)林少良介紹，惠民商業(yè)廣場(chǎng)去年在田心村開(kāi)業(yè)。最先主動(dòng)提出進(jìn)駐意向的，是北京華聯(lián)集團(tuán)。雙方洽談了將近一年時(shí)間，華聯(lián)集團(tuán)最終卻放棄進(jìn)駐同德圍，原因是因?yàn)樵撐飿I(yè)屬于臨時(shí)建筑。 “非常可惜。雙方都很有誠(chéng)意，最后就是因?yàn)榉课莓a(chǎn)權(quán)問(wèn)題。我們給他們提供了很多折衷方案，答應(yīng)會(huì)幫他們辦理有關(guān)手續(xù)，但他們還是放棄了。如果華聯(lián)進(jìn)駐了，同德圍的商業(yè)說(shuō)不定就可以帶動(dòng)起來(lái)了。”談起這次夭折的合作，同德圍街道辦有關(guān)人員言語(yǔ)中透露著遺憾。 臨建阻擋大商家進(jìn)駐 此前提出進(jìn)駐意向的，還有華潤(rùn)萬(wàn)家等數(shù)家知名超市，但同樣都因?yàn)闊o(wú)法理順?lè)慨a(chǎn)證問(wèn)題而卻步。林少良說(shuō)：“房產(chǎn)證沒(méi)有搞好，工商執(zhí)照、消防等都無(wú)法辦理。萬(wàn)一同德圍改造要拓路，他們只能無(wú)條件配合。除了超市，連麥當(dāng)勞、真功夫這類連鎖餐飲店，也很難安心進(jìn)來(lái)經(jīng)營(yíng)的。” 橫滘村也曾與兩家知名超市洽談。“但他們都嫌棄我們的場(chǎng)地是臨建。”同德經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司董事長(zhǎng)黃信忠介紹，自上世紀(jì)90年代，同德村約七成土地被征用后，全村空地所剩無(wú)幾，同德圍的集體物業(yè)基本上都是臨時(shí)建筑物。 商店食肆都不上檔次 同德圍內(nèi)并非缺少購(gòu)物商場(chǎng)，城中村內(nèi)更有不少小型商店，但多數(shù)生意冷清。“同德圍的商店其實(shí)數(shù)量不少，但檔次上不去，現(xiàn)在的商店根本滿足不了村民、居民甚至外來(lái)工的需求。”黃信忠說(shuō)道。 近年來(lái)，同德圍的食肆悄然增多，打破了以往“橋北皇宮，橋南周記”的局面，越來(lái)越多居民愿意留在同德圍餐飲消費(fèi)。“但是目前中低端的酒樓居多，高檔的其實(shí)沒(méi)有，像華麗宮這樣較大型的中低端酒樓，同德圍內(nèi)也很少。”黃信忠認(rèn)為，稍微高檔次的商業(yè)應(yīng)該配套，例如家樂(lè)福、好又多等知名超市，只要有名氣、價(jià)格適中、品種齊全，以居民的消費(fèi)力其實(shí)可以支撐。“如果能夠在圍內(nèi)消費(fèi)，居民就不用二次交通出去消費(fèi)。但要建那種大型超市，停車等各方面配套要跟得上，交通的配套也要跟得上。” ■同德圍商店現(xiàn)狀 小店假劣貨多市民不敢買 根據(jù)2011年公布的同德街控規(guī)通告附圖，同德圍的商業(yè)金融業(yè)用地共有23塊，主要沿西槎路分布在鵝掌坦及橫滘，此外還有少量散布在上步和橫滘村內(nèi)。而目前在這些區(qū)域，主要以小型商店為主。 從粵溪南安大街至橫滘市場(chǎng)，在逼仄的城中村巷子兩旁，共有16家小型商店，還有糖煙酒店、餐飲店、服裝店等超過(guò)10家，錯(cuò)落在上步村、橫滘村里。而在上步橋南，鵝掌坦大街、鵝掌坦西街已有3家小型超市和近10家日用雜貨店、五金店。 在城中村的小型超市里，很容易找到“山寨”貨，印有“Y IN G P A N”的“瑩彩潘婷”，仿真度極高，還有酷似玉蘭油的“新膚玉蘭”等。南都記者觀察發(fā)現(xiàn)，這些小商店里，很久才有三兩位來(lái)客。住在積德花園的劉叔說(shuō)，他自從在小店買了一瓶白酒，入口沒(méi)一點(diǎn)酒味后就再也不幫襯了。“價(jià)錢倒不會(huì)差很遠(yuǎn)，除非外面超市特價(jià)。主要是質(zhì)量很不讓人放心，小店的冒牌貨特別多，誰(shuí)敢買？” 商場(chǎng)超市客少品種不太多 目前，同德圍內(nèi)規(guī)模最大的綜合賣場(chǎng)是惠民商業(yè)廣場(chǎng)，總建筑面積約有3.2萬(wàn)平方米。“我在這里工作兩年了，平常營(yíng)業(yè)額很低。周末多點(diǎn)人，但營(yíng)業(yè)額也不多，客人一般購(gòu)買小商品。”在惠民商業(yè)廣場(chǎng)內(nèi)，一工作人員說(shuō)。 正在清貨整修的大新百貨內(nèi)也只有零星的客人。工作人員稱，平日人流很少，白天基本沒(méi)有客人。 在上步橋北，規(guī)模最大的超市只有好亦佳，建筑面積近3000平方米，傍晚6時(shí)許，樓下的橫滘農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)恰在忙時(shí)，南都記者在該超市只看到十來(lái)位客人。上步村的天自和、粵溪南路的禮加誠(chéng)，南都記者走訪發(fā)現(xiàn)，場(chǎng)內(nèi)客人也較少。 從貨品種類上看，卜峰蓮花出售的油、米品種各超過(guò)50種，掛黃牌的促銷品種過(guò)半，而惠民廣場(chǎng)內(nèi)出售的油、米品種各超過(guò)30種。禮加誠(chéng)、好亦佳的品種有十多種，但名氣較大的只有胡姬花和金龍魚。與西村的好又多相比，同德圍內(nèi)超市雖然打折品種較少，但折扣率一般相差不大。以4升裝的金龍魚特香花生油為例，好又多特價(jià)84 .9元，禮加誠(chéng)售價(jià)為86.8元，惠民和大新百貨售價(jià)稍低，分別為78 .8元和79 .5元，只有好亦佳偏貴，售價(jià)99元。 居民多出圍狂掃挑特價(jià)貨 在南都采訪的41位居民中，27人有定期出外“團(tuán)購(gòu)”的習(xí)慣，而常到大新百貨的有23人。 每到周末，住在嶺南花園的李強(qiáng)都會(huì)全家出外購(gòu)物。“經(jīng)常去的就是西村的好又多，價(jià)格其實(shí)沒(méi)差多少，但好又多的品種更多”。 從荔灣區(qū)搬來(lái)的“老廣”劉阿姨常跟鄰居去外面的大超市“囤貨”，瞄準(zhǔn)的是卜蜂蓮花、好又多等超市的特價(jià)促銷商品。“卜蜂蓮花的東西質(zhì)量還可以，價(jià)格也不貴，我們經(jīng)常出去。” ■商業(yè)不興探因 中低收入者多消費(fèi)力偏低 新南路的西側(cè)，正是同德圍早期的安居小區(qū)積德花園。銳興超市的店主稱，這里八成以上的客人是外地人。在橫滘的好亦佳超市里，客人幾乎都是外地人。 “主要是外來(lái)人過(guò)來(lái)買，因?yàn)樗麄児ぷ髅Γ瑳](méi)時(shí)間跑去遠(yuǎn)的地方，最多周末去逛上下九、北京路，順便買東西。”好亦佳超市的經(jīng)理曾先生發(fā)現(xiàn)，外來(lái)打工仔的月薪普遍在2500元以下，一般看準(zhǔn)特價(jià)商品才買，消費(fèi)力偏低，“老廣”和本地村民大部分習(xí)慣出外購(gòu)物。 南都記者近日隨機(jī)抽取41位居民進(jìn)行調(diào)查，對(duì)象涵蓋5個(gè)自然村村民、外來(lái)工與“老廣”。在愿意透露月薪的30位當(dāng)中，月入1500-2000元之間的18人，月入2000-2500元的6人，超過(guò)3000元的6人。 好亦佳超市經(jīng)理曾先生發(fā)現(xiàn)，大部分客人是住在出租屋的外來(lái)工，其余多為中老年人。居民對(duì)價(jià)格比較敏感，一般沖著特價(jià)貨，消費(fèi)很理性，“老廣”和本地村民還認(rèn)牌子，即使是外來(lái)打工仔的消費(fèi)要求也越來(lái)越高，現(xiàn)有的中低檔超市很難滿足。 零售市場(chǎng)漸飽和檔次偏低 2003年入駐同德圍前，好亦佳超市經(jīng)理曾先生曾做過(guò)調(diào)查，發(fā)現(xiàn)該地正處小區(qū)與城中村之間，橫滘市場(chǎng)附近人流量也很大。“但是我們開(kāi)業(yè)以后，跟想象中是有距離的，這里人口多但消費(fèi)不高。”曾先生認(rèn)為，目前同德圍的零售市場(chǎng)漸趨飽和，但普遍檔次偏低，同德圍大多數(shù)商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)都比較困難，“但是簽合同的時(shí)間比較長(zhǎng)，現(xiàn)在撤不出去”。 在超市的經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)上，同德圍交通問(wèn)題帶來(lái)的影響主要在貨運(yùn)，請(qǐng)車價(jià)位偏高、補(bǔ)貨相對(duì)不夠及時(shí)。“我們?nèi)シ诚秘洠緳C(jī)聽(tīng)到同德圍就搖頭，都不愿意來(lái)，原因是這里容易塞車，他們不劃算。但交通更大的影響，是吸引不了消費(fèi)力高的居民進(jìn)來(lái)。”曾先生認(rèn)為，收入在5000元以上的白領(lǐng)，基本選擇天河等地。“塞車對(duì)我們經(jīng)營(yíng)的影響還是比較小，但這邊租房便宜一點(diǎn)，消費(fèi)低的人選擇來(lái)這里住。” ■溯源 六家零售商“逃離”同德圍 據(jù)分析人流少、購(gòu)買力低和交通不便是三大關(guān)鍵因素 同德街轄區(qū)范圍3 .59平方公里，“圍城”內(nèi)住著20多萬(wàn)人。從1996年開(kāi)始，先后有7家中型以上的超市、3家大型家電進(jìn)駐同德圍，可是之后其中6家相繼撤出。 宏城超市慘淡撤離 據(jù)同德街道辦介紹，1996年底同德圍迎來(lái)最早一家知名超市，宏城超市進(jìn)駐上步橋北的同德花園；1999年，民潤(rùn)島內(nèi)價(jià)大型超市在僑德花園開(kāi)業(yè)，占地約6000平方米。據(jù)場(chǎng)地出租方介紹，民潤(rùn)島內(nèi)價(jià)的貨品價(jià)格實(shí)惠，“當(dāng)時(shí)生意很旺”。同年，燦坤電器在荔德路口開(kāi)業(yè)，但生意一直冷清。 2000年，宏城超市由于經(jīng)營(yíng)慘淡宣告撤離。“(同德圍)顧客對(duì)價(jià)格很敏感，當(dāng)時(shí)宏城的食品相對(duì)貴一點(diǎn)，其他日用品與外面持平，可能顧客有錯(cuò)覺(jué)，后來(lái)促銷也沒(méi)起作用。”原宏城超市員工黃小姐總結(jié)，人流少、購(gòu)買力低和橋北交通不便是三大關(guān)鍵因素。 2004年底，因母公司廣州寶鑫控股集團(tuán)資金鏈斷裂倒閉，民潤(rùn)島內(nèi)價(jià)隨之倒閉。翌年，燦坤電器結(jié)業(yè)。 蘇寧國(guó)美也有進(jìn)駐 2006年，東明廣客隆入駐燦坤電器原址，島內(nèi)價(jià)原址迎來(lái)了新一佳超市。可是不到一年，新一佳也告結(jié)業(yè)。2008年初，東明廣客隆從上步橋南撤出后，轉(zhuǎn)戰(zhàn)上步橋北，在澤德市場(chǎng)附近開(kāi)分店，但僅僅半年時(shí)間便再次撤出。 東明廣客隆總經(jīng)理游先生表示，當(dāng)年因?yàn)楣緮U(kuò)展過(guò)快出現(xiàn)管理脫節(jié)現(xiàn)象，又遇上品牌專利方面的糾紛，故而將韶關(guān)外的分店全部撤回。“撤回是綜合考慮，當(dāng)然也與當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)力有關(guān)。”而島內(nèi)價(jià)場(chǎng)地的出租方則認(rèn)為，兩家雙雙倒閉，跟附近一家禮加誠(chéng)廉價(jià)小型超市不無(wú)關(guān)系。“這邊居民收入偏低，禮加誠(chéng)售價(jià)夠?qū)嵲冢瑒偤脻M足需求，那兩家自然丁財(cái)兩不旺。” 2006年前后，鵝掌坦新開(kāi)了大新百貨，上步橋南的超市相對(duì)穩(wěn)定下來(lái)。2009年初蘇寧電器開(kāi)業(yè)，隨后國(guó)美電器進(jìn)駐。2011年9月，作為白云區(qū)2011年百億重點(diǎn)經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目分會(huì)場(chǎng)，惠民商業(yè)廣場(chǎng)進(jìn)駐同德圍，填補(bǔ)了同德圍地區(qū)一直沒(méi)有大型綜合賣場(chǎng)的空白。該商業(yè)廣場(chǎng)總用地面積約8000平方米，總建筑面積為3 .2萬(wàn)平方米，總投資8000萬(wàn)元，項(xiàng)目定位為同德街中高檔的商業(yè)中心。 ■商家意見(jiàn) 人口龐大具吸引力但臨建物業(yè)沒(méi)法辦證 華潤(rùn)萬(wàn)家相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，進(jìn)駐首先看條件是否適合做大賣場(chǎng)。“臨時(shí)建筑的話，是肯定不行的，最起碼不能辦營(yíng)業(yè)執(zhí)照，沒(méi)法合法經(jīng)營(yíng)，這是最基本的條件。”其表示，同德圍20多萬(wàn)常住人口的市場(chǎng)，對(duì)零售商來(lái)說(shuō)確實(shí)有很大的吸引力。相對(duì)于人口數(shù)量而言，交通并不是最關(guān)鍵的考慮因素。“一般很少居民會(huì)去很遠(yuǎn)的超市購(gòu)物的，所以超市就是服務(wù)周邊的居民，出去交通堵塞，對(duì)里面的超市影響不大。” “當(dāng)?shù)氐某Ｗ∪丝谑呛苤匾目剂恳蛩兀�要看消費(fèi)力、人口分布、周邊競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境、交通等綜合因素。”家樂(lè)福方面稱，消費(fèi)人口基數(shù)大是開(kāi)設(shè)零售賣場(chǎng)的有利條件，雖然很有興趣進(jìn)駐同德圍，但是目前在其周邊并沒(méi)有發(fā)現(xiàn)符合開(kāi)設(shè)條件的物業(yè)。 ■專家把脈 規(guī)劃明確以便商家選址政府引導(dǎo)形成商業(yè)布局 20多萬(wàn)人的市場(chǎng)，何以撐不起一家大型的連鎖超市？ “同德圍人口這么密集，肯定有超市的生存空間。”第一商業(yè)網(wǎng)總裁黃華軍認(rèn)為，按業(yè)內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)說(shuō)，區(qū)域內(nèi)有1萬(wàn)人，即可配備1000平方米的超市。幾家超市的撤離與自身原因有關(guān)，但與同德圍的規(guī)劃、市場(chǎng)環(huán)境更是直接相關(guān)。 黃華軍指出，同德圍的交通一直沒(méi)有徹底改善，是大型超市入駐的首要制約。“道路改造過(guò)程肯定有圍蔽施工，一來(lái)阻礙配送，二來(lái)圍蔽要是在超市門外，對(duì)生意影響也很大。” 其次，同德街主要由5條自然村組成，而土地的權(quán)屬問(wèn)題也引起黃華軍的注意。“村民用地很容易觸及產(chǎn)權(quán)、臨建等問(wèn)題，這也是零售商所擔(dān)心的。” 而從規(guī)劃角度而言，黃華軍認(rèn)為政府目前對(duì)同德圍商業(yè)區(qū)、市政路布局、公建配套等沒(méi)有明確規(guī)劃，零售商難以選址，更無(wú)法捉摸未來(lái)市場(chǎng)趨勢(shì)，不敢貿(mào)然進(jìn)駐。超市簽約時(shí)間普遍在8-10年或者更長(zhǎng)時(shí)間，商家更擔(dān)心，同德圍未來(lái)規(guī)劃若沒(méi)有好轉(zhuǎn)，“圍城”的困局將進(jìn)一步加劇。 盡管同德圍已經(jīng)撤出的商家認(rèn)為，撤出與居民消費(fèi)力偏低相關(guān)，但廣東商學(xué)院粵商研究中心主任王先慶認(rèn)為，消費(fèi)力并不妨礙超市進(jìn)駐。“只要人口達(dá)到規(guī)模，超市可以有。若以20多萬(wàn)人的規(guī)模計(jì)算，同德圍完全可以配5萬(wàn)-8萬(wàn)平方米的小型購(gòu)物中心。”其認(rèn)為，政府應(yīng)該重新規(guī)劃，引導(dǎo)商業(yè)布局，培養(yǎng)商業(yè)氛圍，才能留住區(qū)內(nèi)客流。 ■活在同德圍 全家趕早外出掃貨 希望有家大型超市 周日早上7點(diǎn)45分，馬姨和丈夫帶上大環(huán)保袋出門，去三元里的卜蜂蓮花超市購(gòu)物，從上步橋搭975路公交車去，全程3.2公里，共有9站。“去晚了有些特價(jià)貨就沒(méi)了。” 早班車上，有的老人推著小車，車上系著幾個(gè)大環(huán)保袋，家庭主婦把特價(jià)簡(jiǎn)訊翻了幾遍。“我們一般逛到9點(diǎn)多，這時(shí)來(lái)的人最多，車上都是滿滿的。”馬姨說(shuō)，街坊最常買的是新鮮肉菜、紙巾和米油，一般全家出動(dòng)。 馬姨住在天德花園，附近的粵溪村里就有很多小商店。“有幾次在這里買米都短斤缺兩，山寨貨也多，洗潔精一點(diǎn)泡都沒(méi)有。特別是吃的，根本不敢在這買。”自從島內(nèi)價(jià)和荔德路口的東明廣客隆相繼結(jié)業(yè)，她開(kāi)始習(xí)慣去外面的超市掃貨。 周婆婆也趁周末出外購(gòu)物。與橫滘 、鵝掌坦和老市區(qū)的市場(chǎng)相比，她覺(jué)得自家附近的僑德市場(chǎng)價(jià)格偏貴，她更希望同德圍有一家類似家樂(lè)福、百佳等連鎖超市。 去年，南都隨機(jī)抽取100位同德圍居民進(jìn)行調(diào)查，對(duì)“2020年，同德圍是否會(huì)有知名大型超市進(jìn)駐，比如好又多、家樂(lè)福、百佳？”的問(wèn)題，選擇“會(huì)”“可能會(huì)”的共占60%。居民在調(diào)查中反映，希望在圍內(nèi)開(kāi)設(shè)一家較大型的連鎖超市，提供價(jià)格實(shí)惠、質(zhì)量有保證的貨品。 |
