商業地產是否存在泡沫 ？
時間:2010-10-22 17:04來源: 作者:鄧國堅
以下是與《浙商》知名記者探討學習的郵件。
您好！今天上班看了一下您的幾個問題，我試著簡單談談我的看法，僅供參考：
1、 當下，商業地產有沒有泡沫？
A：其實商業地產從被歸類到房地產大產業的一部分的那天開始就已經存在了泡沫，只是一直以來這個泡沫由于涉及范圍很小，沒有人留意罷了。為何這樣說呢？原因是以前商業地產是主要停留在商業經營范疇，也就是說商業地產剛剛開始的時候更多的是簡單的利用房屋或者廠房等物業進行著批發或零售經營活動，主要承托了商品交易和流通，但后來，隨著商業流通越做越好，這些物業由于其特定位置的唯一性其獲得或使用成本也就隨之越來越高，這時候，人們發現不光是商品交易流通可以賺錢，原來商鋪本身也可以炒賣，租金可以有二級市場，這時候，有人利用房地產可以分割散售的特性，利用人們對未來租金高漲的預期，將物業包裝成商業概念或者商業使用進行分割銷售并以遠遠高于該物業實際成本和合理利潤的價格進行哄抬，期間有嘗到商鋪二級市場甜頭的純碎投資者（并非商業經營者），非常敏感加入炒家隊伍其中，物業價格呈幾何級攀升，已遠遠高于正常商業經營所獲得利潤可以支撐的租金收益，這時我認為就是泡沫出現了，舉個例子，一些商鋪動不動就買到10萬以上的價格，但是其租金只能維持在不到1%的回報。所以，泡沫是存在的。只是由于商鋪為主要表現形式的商業地產不受大眾貧民百姓的關注，不顯眼罷了！
2、如果不存在泡沫，房產新政導致資金流向商業房地產的情況，是促使這一領域趨于正常化，還是開始釀造泡沫？（從租金、置換率、入住率來考量）
A：由于確實或者說一直都存在泡沫，因此新政之下更多的更大量的資金流向商業地產，那只能是進一步吹打泡沫，或者說會讓更多的中產介入商業地產的泡沫之中，大量資金的介入又不然推高其價格，在短時間之內肯定會加速商業地產泡沫的形成和激化，總有房地產開發商打著商業地產的旗號在變相做房地產，往往打出“一鋪養三代”的美好愿景旗號，而實際上泡沫之下的殘酷現實可能是：三代養一鋪。商業地產由于其實質性質與傳統住宅房地產的天淵之別，傳統房地產住宅一旦市道不好，頂多是暫時價格下滑，以后隨著剛性需求的不斷加大，還是可以消化和回升的，只要你不是負資產就好辦。但是，商業地產泡沫一旦形成，商鋪做不好，是沒有人租用的，只能丟空，更有可能這種丟空是一輩子乃至三代的！它的租金、使用率可以永遠為零。
3、 您怎么看待“各地相爭第一高樓之名”。此種商業房產的主要盈利模式是什么？
A：我嚴重反對這種爭做第一的偽營銷手段或手法，但是偽營銷也是營銷的一種，通過所謂的唯一性來吸引眼球和投機者買家和炒家，往往有能夠奏效，因此爭相抄襲山寨，無可厚非！這只不過是周瑜打黃蓋的事情。要說這樣的偽營銷的主要盈利模式實際上也就是制造泡沫，擊鼓傳花罷了，看誰運氣好。
4、 宜家、沃爾瑪這些原來的業主轉身變成商業地產開發商，您認為說明了什么？
A：這些說明了我國房地產市場的不健康和商業地產的不健康發展，大品牌看見這樣無序的市場狀況，一是為了減低自己經營的不確定因素，不受未來商業地產泡沫的影響；一是利用自己的品牌優勢圈地，加入房地產的高利潤追逐隊伍，預期被別人泡沫，還不如自己來泡沫了！這樣至少將風險放在自己可控的籃子里。
5、 未來商業地產的形式由政策說了“算”，還是如萬達、SOHO中國這樣的大亨規劃主導？
A：商業地產越來越受到政府以及各種金融或地產寡頭的勾結操控，他們不存在所謂的科學規劃和有效引導，只是變相換個領域在圈地圈錢，榨干中產和百姓手里頭剛剛松動一點的勞動報酬，是一種殘酷的掠奪，也可以說未來的商業地產只要加入傳統房地產寡頭的影子和色彩，就必然是一場零和游戲，一般小投資者很難玩。當然也不能什么都那么悲觀，在大方向上有很多積極的政府和官員，還是能夠站在城市綜合運營的層面上進行政策引導和總體規劃的，但光靠政府不行，光靠傳統房地產寡頭也不行，現在迫切需要和呼喚那些專業的商業地產規劃運營者振臂一呼，但是他們是那么的弱小，以至于都還在營營役役，高高在上的官員學者聽不到也看不見。那也就只能由著市場像過去房地產那樣玩吧！
以上觀點意見有所偏頗，僅供參考！
鄧國堅 |
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