下面是高端對話環(huán)節(jié)，主題是：城市綜合體開發(fā)模式及風(fēng)險規(guī)避，首先有請主持對話嘉賓上臺：萬商俱樂部主任楊澤軒；同時有請對話嘉賓上臺：中信地產(chǎn)集團副總裁禹來先生，東方偉業(yè)控股集團副總裁蘇恒先生，國華置業(yè)副總裁黎明女士，聯(lián)華國際集團地產(chǎn)運營中心副總裁李應(yīng)聰先生，明發(fā)集團有限公司副總裁李美全先生，華潤萬象城副總經(jīng)理鄭義先生，香港信地集團董事長助理黃邦德先生，廣東益華投資集團董事長助理兼首席商業(yè)顧問鄧國堅先生
【主持人楊澤軒】尊敬的各位嘉賓、各位朋友，下午好！感謝主辦方給這個機會來主持這場對話，之前大家分享了黃國雄教授、荀培路會長以及禹來博士關(guān)于城市綜合體不少真知灼見，有人預(yù)言2010年將是中國地產(chǎn)的“城市綜合體年”，比如說杭州政府就規(guī)劃了100個城市綜合體，所以我們本場的對話就圍繞今年的焦點展開。
在開發(fā)大軍中，我們也知道有國企，有民企，有專注于一二線城市開發(fā)的，也有深耕在二三線城市的，這里面既有上市公司，也有非上市公司，我們今天就把這些精英企業(yè)代表邀請到這里，跟我們一起分享關(guān)于城市綜合體開發(fā)模式，以及其中他們在開發(fā)過程中面臨到的或者體會到的風(fēng)險，最后我們一起來對如何規(guī)避風(fēng)險進行探討。
首先，把話筒交給舒恒先生，先就城市綜合體開發(fā)模式及存在的風(fēng)險展開研討。
【蘇恒】謝謝主持人，我受東方偉業(yè)資控股有限公司董事長林端生先生的委托，東方偉業(yè)控股集團近四年來在發(fā)展中成長性企業(yè)，近年來已經(jīng)在中國諸多地方也開始建設(shè)城市綜合體，我談一些感觸。
【蘇恒】城市綜合體最開始發(fā)展的時候，出現(xiàn)超級大賣場，也是沃爾瑪剛剛進入中國，我們有幸跟沃爾瑪公司進行合作發(fā)展購物賣場，接著第二代產(chǎn)品開始開發(fā)購物中心，不但與沃爾瑪購物終場同時，還兼很多的名品店，就是大型的購物中心。第三代再發(fā)展起來，現(xiàn)在大家感覺單純的購物不適合，所以在購物中心里面發(fā)展很多吃喝玩樂，同時單純購物商業(yè)的比重在下降，有一種俗話說起碼商業(yè)購物比重下降50%才是比較合適的。第四代就是城市綜合體，不單是有購物中心，也叫做shopping mall，同時還有酒店、住宅。城市綜合體的發(fā)展是伴隨著中國城市化的進程，以及我們現(xiàn)在城市里面，大量的新城區(qū)的建設(shè)，城市化建設(shè)，舊城區(qū)的改造，以及大量的工業(yè)企業(yè)退二進三，這種形式的需要，城市最合題的建設(shè)越來越顯的更重要，這個也是彰顯了在國內(nèi)上非常熱門的說法就是城市綜合體的建設(shè)。我想今后也會出現(xiàn)第五代就是可持續(xù)發(fā)展的城市衛(wèi)星區(qū)，也可以說未來也不是看不見摸不著，事實上現(xiàn)在已經(jīng)開始出現(xiàn)了。低碳、環(huán)保成為全世界關(guān)注的話題，未來城市綜合體當中，將會更多注重低碳、環(huán)保和各種節(jié)能技術(shù)的使用。還要有高中低檔的結(jié)合，一個城市里面必然存在高端中端和低端，必須和城市發(fā)展相結(jié)合在一起，我們不能設(shè)想所有衛(wèi)星城都是城市高檔區(qū)，這里面應(yīng)該找到一個有機結(jié)合點。
另外，對城市可持續(xù)發(fā)展的概念，對越來越高檔化的城市綜合體，還要充分考慮到可持續(xù)的運營，要減少那里面運營成本，也是另外一個說法叫做瘦身計劃，要為經(jīng)營者減負。城市綜合體發(fā)展有很多的課題需要我們共同去研究和探討。
【蘇恒】第二個方面是怎么樣規(guī)避風(fēng)險？我們在實踐中有幾個這樣的感覺，一個是建設(shè)首先要符合城市建設(shè)的規(guī)劃，現(xiàn)在很多的城市里面規(guī)劃建設(shè)相對比較滯后，所以很難講是城市發(fā)展推動商業(yè)地產(chǎn)，事實上更重要的是經(jīng)濟發(fā)展推動城市發(fā)展，城市發(fā)展推動商業(yè)發(fā)展，經(jīng)濟發(fā)展前提又是我們國家主要的政策，所以說起來這不是單純孤立的問題。另外，在商業(yè)選址要適度有前瞻性。
第三個要有良好國際大賣場，也就是東方偉業(yè)發(fā)展過程當中，取得很大的推動力，要有主力店，要把主力店規(guī)劃好，安排好。第四個要適度超前。第五個還要有專業(yè)化，就是規(guī)劃要專業(yè)化，實際上建筑規(guī)劃方案當中，要提前把商業(yè)規(guī)劃包括商業(yè)經(jīng)濟互動的規(guī)劃，整個區(qū)域里面要提前融合到建設(shè)規(guī)劃里面。所以我們互換不但是建筑規(guī)劃設(shè)計院，還有商業(yè)規(guī)劃設(shè)計院。第六個還有租售適當控制的原則，要注重建成以后可持續(xù)的運營，就是商業(yè)運營以及和物業(yè)管理的有機結(jié)合。第七要考慮風(fēng)險控制，實際上風(fēng)險控制和跟國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展大氣候，跟局部城市經(jīng)濟，跟城市發(fā)展小氣候要同步。第八是可持續(xù)發(fā)展，城市建設(shè)的綜合體當中，一個很大的因素要考慮到在城市綜合體里面，適度引進住宅小區(qū)，引進人口，跟城市綜合體互相促進，在經(jīng)濟規(guī)劃安排中，要有高中低的布局安排，要考慮到低碳、環(huán)保、節(jié)約，把它發(fā)展成為一個很和諧的，宜居宜商的城市綜合體。
這是我們一點體會和感受，謝謝大家。
【主持人】感謝蘇恒副總裁的發(fā)言，他已經(jīng)言簡意賅把后面的藥方都講出來了，我們前半段把開發(fā)模式講出來。接下來有請北京國華置業(yè)副總裁黎明女士，他們在北京成功開發(fā)了華貿(mào)中心城市綜合體，目前也廣受推崇。
【黎明】各位領(lǐng)導(dǎo)、各位同仁、媒體朋友，大家下午好！我用全程參與北京華貿(mào)中心開發(fā)經(jīng)歷來跟大家一起分享一下華貿(mào)中心開發(fā)過程當中一些體會。
北京華貿(mào)中心是2003年開始啟動，只用了四年半的時間就在北京東長安街一個15公頃的土地上建造了100萬平方米建筑綜合體，今天我給大家分享建筑綜合體建設(shè)過程和建筑成果。北京華貿(mào)中心大家都研究過它，在當時的定位并不是建筑綜合體，就是一個住宅+超市，如果當時是這樣的定位，就不會有現(xiàn)在100萬平方米建筑綜合體，這100萬平方米建筑綜合體在長安街上有棟100多米寫字樓，都是5A級，在去年還包括前年年底金融危機情況下，仍然有良好的業(yè)績表現(xiàn)。現(xiàn)在有200多加跨國公司，特別是中國有150家世界500強企業(yè)，在華貿(mào)中心就有31家世界500強企業(yè)進駐，包括許許多多的銀行，如德意志銀行，蒙特利爾銀行，渣打銀行等等投資機構(gòu)紛紛入駐，使高端物業(yè)的品質(zhì)得到了彰顯。
我們其中還有20萬平方米兩座酒店，就是JW、麗思卡爾頓，兩個酒店在一起也是獨一無二的，特別是麗思卡爾頓在全球有51家，在中國特別是華貿(mào)中心兩間高端的酒店給商務(wù)人士提供很好的配套和服務(wù)。還有星光天地主力店，還有其它的商業(yè)面積將近10萬平方米，從開業(yè)半年以后開始盈利，2009整個年度百貨單店營業(yè)額超過33億元，在整個中國特別是去年金融危機情況下，業(yè)績也是表現(xiàn)的非常好。我們還有30萬平方米住宅。
我跟大家分享綜合體建筑四個業(yè)態(tài)，四個業(yè)態(tài)當中只有住宅賣掉25%，其余還留有25%，所以做綜合體的項目，特別是做綜合體地產(chǎn)商和開發(fā)商，我們所堅持的理念，我們所堅持的開發(fā)原則，就是享有物業(yè)的后續(xù)經(jīng)營權(quán)利。通過物業(yè)的持有和通過物業(yè)的經(jīng)營，使我們深深體會到這種綜合體，特別是在前期前瞻性的定位和品牌的維護、提升，有了良好的基礎(chǔ)和環(huán)境。這四個業(yè)態(tài)相輔相成，互相配合，寫字樓的租戶也是這個酒店的客人，酒店的客人也是寫字樓的租戶，還有我們的公寓，我們公寓有20%以上是前面寫字樓的租戶一些高管和CEO。整個華貿(mào)商圈的形成，也就是通過四年建設(shè)以后，通過兩年的營運很快達到了當時項目規(guī)劃和預(yù)期的效果。
項目規(guī)劃和預(yù)期的效果，當時要做一個品質(zhì)高端的綜合建筑體，公司所倡導(dǎo)的和定的目標就是要做一個具有百年不落后的建筑綜合體，要做的像美國洛克菲勒，法國拉絲紡絲，這個目標我們實現(xiàn)了。通過我們的建設(shè)和兩年多的運營以后，整個建筑體在北京商業(yè)發(fā)展當中形成了很好的商圈。現(xiàn)在所有到北京去的人，都會說到華貿(mào)去，其實就是到華貿(mào)享受公共空間和商業(yè)氛圍，商圈的形成也會城市經(jīng)濟發(fā)展起到了很好的推動作用。商圈形成以后，帶動了很多的消費、旅游、城市發(fā)展，北京CBD中心已經(jīng)向東移，就是因為有了華貿(mào)中心，北京CBD有了更好的發(fā)展前景。北京CBD因為有了華貿(mào)，去年5月份北京CBD東移就確定了能夠?qū)崿F(xiàn)的規(guī)劃方案，在接下來以后一些時間當中，華貿(mào)商圈會隨著北京CBD東移有一個更深更好的發(fā)展前景。
我們堅信只有我們在做綜合體建設(shè)和發(fā)展當中，堅定一個理念，就是當時做綜合體的時候，來自方方面面的壓力也很大，講規(guī)模和風(fēng)險，首先是資金的壓力，同時是招商，包括后期的運營，也就是說華貿(mào)中心的成功就是很好的產(chǎn)業(yè)鏈的組合，上游有開發(fā)，中游有招商，下游有管理，整個產(chǎn)業(yè)鏈組合和優(yōu)化是這個品質(zhì)和品牌得到了提升，得到了持續(xù)向前發(fā)展的基礎(chǔ)。
借今天的機會，我也跟大家講一講，因為華貿(mào)中心有了自己現(xiàn)有的品牌，就是華貿(mào)品牌，我們現(xiàn)在已經(jīng)在布局珠三角、長三角，特別是惠州項目大家在門口也看見我們的易拉寶，在會刊倒數(shù)第四頁也可以看到華貿(mào)惠州天地，也就是華貿(mào)板塊第二個綜合體，也就是我們走向全國的一個開始。這個綜合體有71萬平方米整個建筑，現(xiàn)在商業(yè)面積規(guī)劃是15萬平方米，也就是像今天上午各位專家講的，我們要做一個生活綜合體，現(xiàn)在招商正在進行當中，請各位關(guān)注，我們希望在今年年底可以開業(yè)，現(xiàn)在電影院還有一些主力店正在確定和洽商中，品牌也在招商中。我們12月18號在深圳成功進行了第一次招商大會，預(yù)計在今年6月份還會做第二次招商大會。華貿(mào)有了向前發(fā)展基礎(chǔ)，我們在北京又有一個綜合體，我們賦予的概念是，那是一個真正名副其實生活綜合體，是建筑面積55萬平方米，事有住宅+7萬平方米商業(yè)。
【主持人】華貿(mào)中心是一個純粹的高端綜合體，當時你們存在哪些風(fēng)險呢？
【黎明】最大的風(fēng)險在于資金的安排，如果當時資金安排好的話就沒有后顧之憂。另外還有在招商推進，我們在當時也遇到一些招商的困難，比如說酒店的招商，照一個什么樣的酒店可以適合這個綜合體，適合這個區(qū)域的發(fā)展，也是很關(guān)鍵的。前面產(chǎn)業(yè)鏈資金，中間的招商，后續(xù)的營運整個是華貿(mào)中心的體會。謝謝大家。
【主持人】謝謝黎總的分享。接下來，把話筒交給聯(lián)華國際集團地產(chǎn)運營中心副總裁李應(yīng)聰先生。
【李應(yīng)聰】作為一個發(fā)展商，到底我們是否該做城市綜合體？我想說一個案例在香港84年經(jīng)過股災(zāi)，97年經(jīng)歷亞洲金融風(fēng)暴，08年經(jīng)過全球金融海嘯，發(fā)展商都是靠著商業(yè)地產(chǎn)熬過去的，也就是我們所說的城市綜合體，這個對發(fā)展商有什么好處，可以把發(fā)展商的沉淀升值，或者保持比較穩(wěn)定的租金收入，所以總發(fā)展商長遠角度來說，是應(yīng)該發(fā)展城市綜合體的。
到底往下應(yīng)該如何發(fā)展？今天早上黃教授也說了，中國是一個很大的國家，每個城市的發(fā)展速度和發(fā)展的重點也是不一樣的，我可以拿我們在東莞發(fā)展項目來說，我們在東莞發(fā)展100萬平方米星河傳說，商業(yè)部分占整個項目30%，寫字樓、酒店相對比較多，因為東莞跟北京不一樣，東莞寫字樓是工廠比較多，所以我們在寫字樓方面壓縮一點，東莞有一個特色我們有很多五星級酒店，我也不敢引進，我們現(xiàn)在跟萬豪洽談，因為他們還沒有進入東莞。我們會做30萬平方米購物中心，一個密封性的購物中心還是缺的，所以我們會做大型的購物中心。
這個案例我是想說，每個城市發(fā)展的速度，發(fā)展的模式也不一樣，我們應(yīng)該按照每個城市發(fā)展模式去做我們該做的城市綜合體，當然要看發(fā)展商的實力。剛剛也說到資金的壓力也是很大的，除了資金的壓力，做商業(yè)房產(chǎn)有一個財，一個是錢財，第二個是人才，如果發(fā)展商沒有有經(jīng)驗的團隊去做城市綜合體風(fēng)險也是很大的。
第二個有城市綜合體內(nèi)部交通如何連接，在香港也是很好可以借鑒的地方，在香港大概30年前一個沙田城市廣場建設(shè)成為了，后來太古廣場，太古城，所有的城市綜合體跟整個城市的交通，大量密集交通運輸工具是很緊密的連接，很簡單不能在沙漠里面做一個城市綜合體，所以當我們要做城市綜合體的時候，跟政府的配合是很重要的。
【主持人】接下來，把話筒交給另一個李總，有請明發(fā)集團有限公司副總裁李美全分享經(jīng)驗。
【李美全】尊敬的各位同仁，各位朋友，大家下午好！很榮幸組委會邀請我們過來，很高興和大家一起分享交流商業(yè)和地產(chǎn)的話題。我今天坐在這里，是一個自由身，跟各位通報一下，從今年元月份起已經(jīng)卸任明發(fā)集團副總的職位，所以我相信我今天的觀點是比較中立的。
【李美全】先談一下開發(fā)模式。開發(fā)模式在國企和民企當中，我認為有三個不同，第一個租售模式不同，國有企業(yè)主要是租賃，長期持有，民企是租售結(jié)合。在開發(fā)區(qū)域上，國有企業(yè)一般是在一二線城市，民營企業(yè)在三四線城市或者在區(qū)域城市。在產(chǎn)品形態(tài)上也不同，國有企業(yè)資金實力比較雄厚，長期持有，它的產(chǎn)品形態(tài)可能是室內(nèi)街道式的，民營企業(yè)租售結(jié)合，保持投資和回報的平衡，主要是做街道連接式的，和庭園式的，就像我們所說的購物公園，明發(fā)就是街道連接式的，是有零售租賃店連接若干個步行街圍合而成。這種街道連接式有它的特色，便于銷售，沿街的獨立店鋪是便于銷售的。
另外，在民營企業(yè)開發(fā)模式上也有不同的地方，第一方針商業(yè)地產(chǎn)商萬達，他的開發(fā)區(qū)域主要是在一二線城市，其它全國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商也主要集中在二三四線，現(xiàn)在在逐步向三四線城市擴散。他的產(chǎn)品形態(tài)也是不一樣的，所以它要保持投資和回報的平衡。
【李美全】實際上,我認為城市綜合體不單要把以商業(yè)為核心功能的城市綜合體，以商務(wù)、酒店、會展、旅游為核心的城市綜合體，甚至是交通，以居住為核心功能和其它產(chǎn)品組合的也可以稱為城市綜合體，單單是商業(yè)、酒店、商務(wù)、會展、旅游。很多城市特別是三四線城市的政府對于先期的開發(fā)要求進駐的開發(fā)商務(wù)必要帶酒店，甚至很多四線城市開發(fā)，政府規(guī)定要進駐五星級酒店，所以現(xiàn)在可以說千軍萬馬奔商業(yè)，但是我認為這也不是主動的，實際上是社會、經(jīng)濟、城市發(fā)展到這個階段的必然要求。
城市綜合體的風(fēng)險，我概括不外乎有兩個方面：第一個是系統(tǒng)風(fēng)險，包括行業(yè)風(fēng)險，市場風(fēng)險，政策風(fēng)險，還有一個政扶風(fēng)險，特別是在三四線城市做開發(fā)，往往一把手的變動可能會給這個城市發(fā)展方向和發(fā)展規(guī)劃帶來一個很大的變化。還有是拆遷風(fēng)險。
第二個是非系統(tǒng)風(fēng)險，風(fēng)浪是系統(tǒng)風(fēng)險，船的結(jié)構(gòu)，船的性能，掌船的舵手是非系統(tǒng)風(fēng)險，也叫內(nèi)部風(fēng)險，實際上概括起來有幾個方面，財務(wù)風(fēng)險，團隊風(fēng)險，決策風(fēng)險，最后要提到的老板風(fēng)險，大家可以看到民企第一代大多數(shù)是創(chuàng)業(yè)性的開發(fā)商，所以在開發(fā)這么龐大，復(fù)合，復(fù)雜的城市綜合體當中，理念、觀念還有待于提升，他的創(chuàng)新意識，開放意識，競爭意識，還有超前意識，前瞻意識還不夠，唯一多有很強的成本意識。
作為專業(yè)的判斷衡量來講，短期和長期的平衡和結(jié)合。實際上我們說到成本的概念，不單有戰(zhàn)略成本，作業(yè)成本，固定成本和不變成本，同時還有兩個成本，第一個就是責(zé)任成本，第二個叫做目標成本，這是非常關(guān)鍵的，目標成本和責(zé)任成本如何作合城市綜合體是值得研究的。謝謝！
【主持人】謝謝李總，講的非常細，也非常系統(tǒng)。
最近，華潤萬象城推城市綜合體的速度也加快了，也是業(yè)內(nèi)做城市綜合體的標桿之一。下面，有請華潤萬象城副總經(jīng)理鄭義先生做經(jīng)驗分享。
【鄭義】各位領(lǐng)導(dǎo)、各位來賓和各位同行，大家下午好！今天很有幸借這個機會跟大家做一點交流。
華潤集團從事地產(chǎn)行業(yè)主要是通過集團下面一個上市公司叫華潤置地，這個是在香港上市的來開發(fā)的，目前在國內(nèi)有25個城市，有個別城市可能有幾個項目在開發(fā)當中。之前主要的開發(fā)模式還是以住宅開發(fā)為主，目前我們可能在商業(yè)地產(chǎn)這一塊會加強，商業(yè)地產(chǎn)第一個項目全部落成，就是深圳華潤萬象城，這個是我們自己把它定義為都市綜合體，也叫城市綜合體的模式來開發(fā)的。深圳華潤萬象城總共的體量是55萬平方米，其中包括一個商場，一期二期加起來大概20多萬的建筑面積，寫字樓4萬多平方米，包括一座五星級酒店就是君悅酒店，還有11萬平方米的住宅。
這個項目從商場、寫字樓和酒店都是長期持有的，自己來經(jīng)營的，只有住宅是對外出售的。這種模式我們體會還是非常好的，因為本身項目內(nèi)部，剛才黎總也講過，不同的業(yè)態(tài)比如說商場、寫字樓、酒店、住宅互相之間都有一些相互促進的作用，比如說商場的顧客，寫字樓的顧客，酒店的顧客，包括住宅住戶，很多時候是同一個消費群，這樣的話共同提高。從財務(wù)角度來說，很多民企不喜歡長期持有的，因為長期持有回報率比較低，回報期也比較長。所以都市綜合體在某種程度上可以解決一部分問題，比如說住宅，深圳住宅名字叫“幸福里”，一開盤用很短的時間就賣掉了，而且賣的也是非常理想的價格。剛才跟禹總也在下面交流，實際上很大的因素就是因為它在萬象城的旁邊，在君悅酒店的旁邊，在華人大廈的旁邊，這樣對資金的回籠可能會更好一些。
這個模式我們集團目前也會繼續(xù)按這個來發(fā)展，主要就是以萬象城作為主導(dǎo)產(chǎn)品和主力品牌，以萬象城為核心的都市綜合體，在全國繼續(xù)的復(fù)制。首先今年再過兩三個月杭州的萬象城就會開業(yè)，明年就會有沈陽，后年大概就會有成都和南寧。再接下來會有很多城市，比如說青島、天津、武漢、昆明、鄭州、長春、南京這些地方。
我們在初期開發(fā)速度不能說非常快，我們也是非常的謹慎，希望把一個項目做好以后再復(fù)制，這樣的話自己起碼有一點底氣。現(xiàn)在有了一點底氣，未來幾年內(nèi)開發(fā)的速度會再加快。這是從都市綜合體概念的一些體會，因為時間關(guān)系，不展開說了。
說到風(fēng)險，風(fēng)險有很多方面，我旁邊的李總也講的很詳細，歸納起來，我個人覺得都市綜合體風(fēng)險有幾個，第一個是政策的風(fēng)險，商業(yè)地產(chǎn)跟整個國家房地產(chǎn)政策是息息相關(guān)的，這個風(fēng)險還是比較大的。第二個是財務(wù)風(fēng)險，比如說成本、地價的問題，現(xiàn)在城市綜合體這個概念吸引了眾多的投資者，確實是千軍萬馬要搞城市綜合體，這樣的話地價相應(yīng)會有所上升，這個風(fēng)險相對來講比較難控制的。還有一些財務(wù)風(fēng)險，未來的經(jīng)營風(fēng)險，包括團隊，回報，都存在各方面的風(fēng)險。突出的就是幾個，特別是政策上的風(fēng)險，還有在決策的時候選址，還有定位這方面的風(fēng)險要特別引起我們注意的。謝謝大家。
【主持人】謝謝鄭總的分享。
接下來把話筒交給香港信德集團董事長助理黃總。信德在合肥做了一個打標桿的項目，未來還會有更多項目拓展，在這個過程當中應(yīng)該會有很多心得。有請黃總。
【黃邦德】尊敬的嘉賓、朋友們，大家下午好。我是黃邦德，楊總你今天的課題非常大，與其說來講講我的看法，不如說我把個人思考的一些問題請教各位嘉賓朋友，這樣可能更有意思。
城市綜合體這個問題涉及到城市運營的層面，一個項目做成了給一個城市帶來巨大的改變，產(chǎn)生重大的影響，例如我們公司在15年前在安徽合肥做了最大的商品市場是250畝地，現(xiàn)在年交易額有100億，其實我們是常盡了酸甜苦辣，在前面培育了五年時間，每一年要拿出1000多萬，基于這種風(fēng)險要考慮每個企業(yè)自己戰(zhàn)略發(fā)展定位，這個是有關(guān)系的。其實首先要問我要什么，因為這種風(fēng)險相對每個企業(yè)來講是不同的。剛才很多嘉賓都講了，風(fēng)險有來自這樣和那樣的，客觀的和主觀的都有，但是其實都是跟我們自己想要什么很有關(guān)系，如果要高的利潤，又要快，風(fēng)險也相應(yīng)的增加，所以這個事情是要來算帳的。要思考好。
還有我覺得跟開發(fā)模式和策略也有，這么大的體量有人一下子整個做了，一年兩年就做完了，就像今天禹來總介紹的，看香港的那些項目，太古城差不多做了十幾二十年，現(xiàn)在才做三期，北京的國貿(mào)現(xiàn)在才做三期，有十幾二十年了，就做精品，但是有的公司一年做7、8個也有，說誰的風(fēng)險大，很難說。十幾年做一個項目不能說沒有實力，沒有經(jīng)驗，是各家有各家的想法，所以我覺得要把控好風(fēng)險，有幾個方面，我們經(jīng)歷了這個階段有一些體會。
一個一定要承擔責(zé)任，要敢于向政府承擔責(zé)任，你答應(yīng)的事情一定要做好。
第二個要跟客戶承擔責(zé)任，不能說今天把這個租出去，賣出去就總?cè)耍蚕律虘舨还埽强隙阋 Ｈ绻@個項目只追求現(xiàn)金然后走人，肯定就會失敗，所以一定要承擔責(zé)任。
第三個就是共贏，我們有一個很好的理念堅持了十幾年，怎么樣讓客戶賺錢，今天有很多的品牌商和企業(yè)跟我們有一些交流，大家都很擔憂，包括今天早上大地院線的朋友也提出這樣的問題，商業(yè)地產(chǎn)商給我挖了一個陷阱，等到我搞好了把人流給你了，你要把我踢出。這個問題也是開發(fā)商要有這種誠信和共贏的思想去做。
作為經(jīng)營商來講，作為商戶來講也必須有這種共贏的心態(tài)，如果自己沒有這種能力，單單靠開發(fā)商給你低廉的定價，這個也不行，大家都應(yīng)該做你應(yīng)該做的事情。這樣的風(fēng)險就會規(guī)避。
還有一個要創(chuàng)新，因為綜合體沒有固定的模式，既有模式又沒有模式，可能他有不同的組合，我很容易黎總的觀點，可能有高端，有中端也有低端的綜合，是根據(jù)城市發(fā)展的需求還有前瞻性的思考，你需要什么樣的業(yè)態(tài)，一種什么樣的商業(yè)區(qū)去做，那是有不同的方式組合。這種組合也是決定于你公司的發(fā)展戰(zhàn)略。謝謝。
【主持人】謝謝黃總的分享。接下來，有請廣東益華投資集團董事長助理兼首席商業(yè)顧問鄧國堅先生做經(jīng)驗分享。
【鄧國堅】我是廣東益華投資集團董事長助理兼首席商業(yè)顧問鄧國堅，剛才很多前輩和老師也談了城市綜合體的模式和風(fēng)險的規(guī)避，我是這樣看的，正因為城市綜合體綜合性，所以導(dǎo)致本身的模式肯定是綜合性的，多樣化的，這個勿庸置疑。投資者、開發(fā)者、經(jīng)營和運營者可能不同的人，做出來的形式也不同。正因為有不同的模式，風(fēng)險也是綜合性，多樣化的，我自己認為，只要有投資，肯定就會有風(fēng)險，所以今天這個題目說規(guī)避風(fēng)險，我個人認為風(fēng)險是規(guī)避不了，風(fēng)險只有控制，在你能力范圍內(nèi)把風(fēng)險控制在你可以接受的分為就成功了。
【鄧國堅】我今天從實際操作的層面給一些啟發(fā)，下面在做操盤的老手或者經(jīng)理。我在做城市綜合體是怎么樣控制風(fēng)險呢？要把這些風(fēng)險控制住，最大的問題是規(guī)劃和運營，怎么把城市綜合體規(guī)劃做好，之前禹老師也談很多城市綜合體規(guī)劃和運營層面規(guī)劃和理論，只要把我們這些可以控制的風(fēng)險，通過合情合理的手段，平均化整為零，分攤到參與到城市綜合體風(fēng)格投資者和經(jīng)營者，怎么樣可以做到合情合理平攤下去，最主要把精力和焦點放在城市綜合體最終端的消費者身上，因為只有把你的精力和焦點放在他們身上，就是剛才講到享受這些城市綜合體的居留或者服務(wù)那一幫消費者，實際真正的需求在哪里？然后把他們的需求研究透了，不但是研究他們的需求，而是要把整個消費的行為，規(guī)律找出來。
城市綜合體在一線城市，二線城市，三四線城市，甚至是一些區(qū)域性的城市不斷冒出來，一個小小的中山未來兩三年有超過100萬平方米城市綜合體，每個都是40、50萬平方米，那個風(fēng)險是很高的，怎么控制，關(guān)鍵是研究透這個區(qū)域的消費者行為是怎么樣的，而且要把這些行為綜合起來，形成一種習(xí)慣，把這種習(xí)慣引領(lǐng)好，控制好，整個招商、經(jīng)營甚至售賣都會做好。具體怎么做，接下來大家可以跟我聯(lián)系。
【主持人】因為時間關(guān)系，我們把話題轉(zhuǎn)移到規(guī)避風(fēng)險問題上。對很多開發(fā)商而言，終歸這些做過的人對風(fēng)險的認識要比很多剛開始做的人強很多。接下來，進入最后一輪對話。各位嘉賓提出最主要的規(guī)避風(fēng)險的辦法。首先，從禹來總開始。
【禹來】關(guān)于城市綜合體開發(fā)和規(guī)避的問題，這個詞不用計較，首先要解決做不做的問題，城市綜合體第一個風(fēng)險是產(chǎn)品性質(zhì)的風(fēng)險，勿庸置疑大家都知道，做城市綜合體同樣的面積顯然比做其它的建筑成本高很多，另外一個在城市化過程中間，而且集約化過程中產(chǎn)生的，所以在中國現(xiàn)在這個階段，不是在什么地方都需要做城市綜合體的，也不是在什么地方，任何時候都需要做的，所以在很多地方大家不一定要選擇城市綜合體的產(chǎn)品。這是第一個要規(guī)避，不一定隨便去做。
第二個風(fēng)險就是經(jīng)營模式的風(fēng)險，這個風(fēng)險的規(guī)避經(jīng)營模式一定要遵循商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)律，當你你以拆以賣為主，想通過賣來做城市綜合體為主經(jīng)營籌措資金，怎么做的問題也是不應(yīng)該這么做的。
第三個關(guān)于經(jīng)營團隊的風(fēng)險，在整個城市綜合體來說，我要想到顧客做什么，要通過經(jīng)營團隊來解決，把經(jīng)營風(fēng)險分擔到每個人頭面，分擔到風(fēng)格環(huán)節(jié)上面去，這個風(fēng)險對于企業(yè)特別是出租做城市綜合體的團隊一定愛選好，一定要穩(wěn)定，不要天天換一個，明天換一個風(fēng)險非常大。
第四個就是開發(fā)周期的風(fēng)險，在國外通常做城市綜合體開發(fā)周期比較長，慢慢做不著急，但是中國不一樣，中國城市化進程很快，經(jīng)濟也發(fā)展很快，第二個地方官員論題也很快，第三個土地的使用跟國外不一樣，不是終極使用權(quán)，開發(fā)周期太長之后，政策風(fēng)險是比較大的，而且中國的金融渠道也不是很多，資本市場也不是很全，所以開發(fā)周期的風(fēng)險應(yīng)該要避免，我覺得一個大城市綜合體的時候，像華貿(mào)比較快的做是比較可取的方式，中國資源也是特別多，做了這個還可以做另外一個。
第五個是避免資金風(fēng)險，我剛才講避免這幾種風(fēng)險按照重要程度來講，為什么把資金放在最不重要的地步，我是這么認為的，如果你根本沒有資金，靠賣房子，把商鋪切碎去賣根本就不適合做商業(yè)地產(chǎn)，這種已經(jīng)排除在外，這個就不是風(fēng)險，就是冒險，冒險是另外一種走法。實際上資金的風(fēng)險有兩種，一種是資金鏈的風(fēng)險，一種是資金使用的風(fēng)險，資金鏈的風(fēng)險把財務(wù)安排做出來，覺得通過籌資，自有資金，運作過程當中滾動把資金鏈平衡好，這個不能斷掉，要留有余地。我所工作的企業(yè)好像都很有錢，或者很容易拿到錢，對于我們來講，要把風(fēng)險降到最低是對資金使用的風(fēng)險，有錢用好是件難事，這實際上牽涉到你有沒有開發(fā)本領(lǐng)的問題。
對于資金使用的風(fēng)險，對于我們這種大型國有企業(yè)，因為我們通常講錢不會跟人家談幾個億，一談都是幾十億，幾百億，一談到土地不會幾萬平方米談，都是幾平方公里談，在做這種事的時候，資金的風(fēng)險主要就是資金使用有效性上面，所以我覺得這個風(fēng)險回避，應(yīng)該通過一個制度來控制。因為時間關(guān)系不多講，還是要強調(diào)一句，把第一和第五結(jié)合起來，不是搞城市綜合體的料千萬不要碰它，如果碰就等于風(fēng)險，冒險成功的可能性是有的，萬一失敗就有可能是災(zāi)難。
【蘇恒】規(guī)避風(fēng)險的問題我再補充一下。首先，說城市綜合體有廣義的概念，有狹義的概念，廣義來講城市建設(shè)綜合體可以是一個城市的衛(wèi)星城區(qū)，可以是一個城區(qū)很大的地方。狹義來說，現(xiàn)在理解為吃喝玩樂包括住宅，或者是高端商務(wù)結(jié)合在一起城市綜合地，城市交通綜合地，城市旅游綜合體，這個地方復(fù)合城市建筑規(guī)劃側(cè)重定位在哪一個。第二個一切都不能脫離實際，要脫離當?shù)爻鞘薪?jīng)濟來定位城市綜合體，雖然講發(fā)展城市綜合體，不能攤大，一定要把廣州、北京、上海城市綜合體搬到三四線這種理解就不好了，千軍萬馬奔城市綜合體，如果都這樣做的話就有泡沫產(chǎn)生了，一定要結(jié)合實際。
城市綜合體發(fā)展過程當中，肯定需要很專業(yè)高校的團隊來做，也要建立自己的品牌，我們東方偉業(yè)今年發(fā)展過程當中，在全部十多個省市開始發(fā)展城市商業(yè)地產(chǎn)，這個運營過程要有很專業(yè)化的團隊來做。這里面有很多事情是值得探討和研究的，我們就講一個城市商場的建設(shè)，在城市不但是這個區(qū)域的規(guī)劃，要把商業(yè)策劃，商業(yè)的運營，商業(yè)的設(shè)計提前介入到這個區(qū)域的建設(shè)里面去。商場的消防肯定要經(jīng)過兩次驗收，一個是建筑主題的消防驗收，第二個是二次裝修消防驗收，如果我們把商業(yè)策劃成功運營到商場建設(shè)里面的時候，可以做到二次裝修跟一次主題建設(shè)一次性定位，我們這個消防主題驗過，二次裝修也過，一次定位過關(guān)，這是一個很深的課題，也需要很專業(yè)的團隊來進行運作。
【主持人】后面的嘉賓有不同觀點的請繼續(xù)。
【黎明】華貿(mào)在北京做的是最高端的了，是現(xiàn)在國內(nèi)承認的最高端的城市綜合體。接下來，我們怎么復(fù)制和創(chuàng)新做這個綜合體，就是多元化還有適合這個城市，這個區(qū)域的發(fā)展，一定要做到區(qū)域能夠承載它，讓這個商場還有商家都能夠很好的實現(xiàn)共贏，這個就是我們的目標。至于在其他地方選擇綜合體都有取舍，不是完全照搬和原來的模式一樣，一定要有創(chuàng)新，一定要有新的思路。第二個就是前瞻性，在現(xiàn)在做的時候一定要考慮到，三年五年甚至十年以后的發(fā)展，我們做惠州就考慮到珠三城市一體化的發(fā)展，在這個基礎(chǔ)上來做綜合體。
【李應(yīng)聰】簡單來說，我覺得作為發(fā)展商去做城市綜合體最大的風(fēng)險就是看錯市場，建筑物在規(guī)劃里面已經(jīng)出現(xiàn)錯誤了，又要改掉，怎么規(guī)避風(fēng)險，最主要就是從源頭開始，剛剛說從消費者那里開始，我一般不用這個方法來做，我會跟很多商家溝通，做娛樂、電影演、超市、百貨，他們天天在這個市場里面，他們很清楚每個城市哪個消費能力，消費習(xí)慣，他們會反饋他們的意見，到底這里可以消化多少的面積，能做多大，有多少凈利潤額度，我在前期收集數(shù)據(jù)在規(guī)劃的時候就不會錯了。
【李美全】對城市綜合體的風(fēng)險規(guī)避我主要談兩個方面：第一，要加大研究的能力。研究城市，研究商業(yè)，研究消費者。在中國2500多個縣級市當中，城市的個性，城市的特色，城市的文化是千差萬別，商業(yè)容量、商圈、趨勢和方向都要研究，包括現(xiàn)在倡導(dǎo)低碳經(jīng)濟，綠色環(huán)保還有節(jié)能降耗，包括和未來互聯(lián)網(wǎng)、數(shù)字技術(shù)的結(jié)合。未來的趨勢網(wǎng)購對商業(yè)重大的沖擊，現(xiàn)在大家要看到在每個商業(yè)里面，在城市綜合體下面逐漸在減弱購物的功能，加大休閑、娛樂、餐飲的功能，這都是值得我們研究的。
研究消費者。每個城市消費的結(jié)構(gòu)，消費的習(xí)慣，包括購買力都是不一樣的，所以只有研究好城市，研究好商業(yè)，研究好消費者，我們才能規(guī)范定位好一個城市綜合體。上午聽了星河灣梁總對星河灣跨界營銷的演講，我有很大的啟發(fā)，實際上住宅都在做跨界營銷，做商業(yè)地產(chǎn)，做城市綜合體更應(yīng)該做跨界營銷和品牌營銷。廣州星河灣抓住了嶺南文化，北京的星河灣抓住了官場文化，太原的星河灣抓住了5000年晉商文化，未來城市綜合體打造，不單要在土地資源，產(chǎn)品種類和業(yè)態(tài)上進行打造，同時在項目品牌，在產(chǎn)品內(nèi)涵上也要有很好的打造。
另外，歐美國家對于前期市場研究，項目規(guī)劃設(shè)計方面有充足的費用，還要有充分的時間，中國復(fù)制能力也非常快，加強市場的研究能力，給項目的市場策劃，規(guī)劃設(shè)計，多留出時間和費用，精確制造。
第二個方面是觀念的轉(zhuǎn)變。上午大家都提到城市綜合體不單單僅僅是住宅，是商業(yè)，也不單單是住宅+商業(yè)簡單的組合和復(fù)制，在于強大的資本功能和豐富多種資源的結(jié)合，集團企業(yè)在依靠綜合管理能力和投資平臺，通過市場組合和產(chǎn)業(yè)組合的優(yōu)勢。
【鄭義】剛才各位都講了很多，我補充幾句話，主要是操作層面，首先選址的時候最好能代表一個城市發(fā)展方向，做一個合適的定位和合適的規(guī)模，要科學(xué)做好規(guī)劃設(shè)計和合理的業(yè)態(tài)組合，還有一個強有力的招商。
【黃邦德】我用一個實例來跟大家分享。我們在07年啟動100萬平方米的綜合體，這么大的體量如何規(guī)避風(fēng)險？我們做業(yè)態(tài)合理的定位和劃分，目前做成兩個mall，一個是家基mall，還有一個shopping mall是20萬平方米，這個還細分室內(nèi)和室外。我們做了三個酒店，包括五行還有一個是公益式酒店，還有一個是商務(wù)快捷酒店，還有三條街，26萬平方米住宅。通過這樣的開發(fā)策略把風(fēng)險先消除。綜合體最大的優(yōu)勢就是自己的資源可以互動，可以共享，對外來講有一個輻射作用。
第二個是尊重專業(yè)，我們個項目也聘請了像萬象城設(shè)計團隊，包括前期整個的策劃，自身的團隊打造都是要遵循，尊重專業(yè)，以及各個不同業(yè)態(tài)經(jīng)營管理都會請專業(yè)管理公司，就像16.8萬平方米商場請上海紅星美凱龍公司經(jīng)營管理，一年零20天把這個項目從凍土、招商、開業(yè)，已經(jīng)全場開業(yè)了。如果沒有按照這樣一個原則去尊重專業(yè)的人做專業(yè)的事，肯定這個也是很難辦到的。
第三個是企業(yè)不要走捷徑。謝謝。
【鄧國堅】剛才各位專家和領(lǐng)導(dǎo)前面講的很精彩，很到位，我補充一句，讓我們把時間留給下面更精彩的演講和對話吧！
【主持人】鄧總代表了大家的心聲，畢竟這個話題還要跟大家互動，我們就留一位提問的機會。
【提問】各位嘉賓，各位老師大家好！我是來自江西南昌紫金城購物公園，我想請問一下鄭總，杭州萬象城會不會復(fù)制深圳萬象城的模式，還有您如何看待現(xiàn)今商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展？
【鄭義】杭州萬象城會復(fù)制深圳的模式，只不過規(guī)模更大一點。
【提問】我提問一個跟風(fēng)險有關(guān)的問題，剛才鄧國堅先生和李總都提到城市綜合體規(guī)劃設(shè)計的重要性，我是深圳尺度的，我們是做研究的，我們是從第三方研究公司角度，最終消費者角度來核定都市綜合體的定位，我們就想問一下咱們從開發(fā)商的角度如何來確保我們規(guī)劃設(shè)計是符合未來區(qū)域或者城市發(fā)展的需要？
【李應(yīng)聰】以前很多發(fā)展上做商業(yè)房地產(chǎn)的時候，本身發(fā)展商里面也沒有一些很專業(yè)，很有經(jīng)驗的去把關(guān)，設(shè)計公司可能設(shè)計一個商業(yè)規(guī)劃出來，但是也沒有經(jīng)驗去判斷好不好，所以這是存在第一個風(fēng)險，發(fā)展商本身要有足夠的經(jīng)驗，足夠的人才去處理這方面。剛才其他發(fā)展商也說過，可能我們會找一些很有經(jīng)驗的規(guī)劃設(shè)計公司幫我們做相關(guān)規(guī)劃設(shè)計，這也是規(guī)避風(fēng)險比較高的方法。還有我們做規(guī)劃設(shè)計之前，找不同類型經(jīng)營者，去收集他們的意見。
【鄧國堅】要做規(guī)劃開發(fā)商就記住一句話：不管你選用什么樣的設(shè)計師，什么樣的服務(wù)單位，只有誰貼近市場誰才有發(fā)言權(quán)。 |
