今年第一季度被公認為廣州第一商圈的天河路商圈迎來最后的重磅項目——天環(huán)廣場的開業(yè)（試業(yè)），又使近期零售商業(yè)的焦點回歸購物中心。作為后起之秀,太古匯、天環(huán)廣場等項目將更多更高端、更新鮮的品牌引入廣場，引領零售風向標。不過,記者獲悉,天河路商圈至今租金最高的商圈仍是天河城，無人能敵。

　　后起之秀租金仍不敵天河城

　　目前已于3月26日試業(yè)的天環(huán)廣場主要是開了首層和蘋果店及負一層的一些快時尚品牌,平均租金大概估計在600-800元/平方米/月之間。高力國際零售房地產(chǎn)服務部董事林丹表示,預計天環(huán)廣場開業(yè)期間,整個購物中心的租金在300元/平方米/月,后續(xù)將有發(fā)展的空間。而目前天河路商圈購物中心,租金最高的則仍是天河城。天河城二三層的憑效租金(實際業(yè)績 扣點 面積)能做到兩三千元每平方米每月,而其七樓的餐飲店也能做到按建筑面積計算的400元/平方米/月的最高水平。

　　天河城租金至今屹立不倒的原因何在?林丹透露,天河城是廣州地鐵1號線開通之后出現(xiàn)的首個購物中心,地鐵直達帶動人流。其次,天河城二、三層的商鋪至今仍保持以公開招投標的透明且公開的方式招租,也是使其整體拉高了二層、三層租金的主要原因。“甚至有可能出現(xiàn)一層商鋪租金還低于二層商鋪的情況。不過,很多進駐天河城的商家就是能賺到錢。按照 保底+提成 的租金收取方式,不少天河城二、三層的商家都能做到2000-3000元/平方米/ 月的憑效租金。”林丹解釋說。據(jù)了解,目前太古匯首層商鋪的租金則在1500-1800元/平方米左右。而街鋪的最高租金紀錄則仍是在北京路。

　　天河路商圈或迎來新一輪大洗牌

　　根據(jù)戴德梁行、高力國際、仲量聯(lián)行等發(fā)布的商業(yè)報告,今年第一季度,廣州的商鋪物業(yè)需求平穩(wěn),空置率和租金水平為相對維持穩(wěn)定。高力國際方面表示,第一季度關于商鋪投資的問詢量保持較高水平,國際及國內(nèi)投資者均表現(xiàn)出投資意愿。同時,投資者關注區(qū)域逐漸轉(zhuǎn)向商業(yè)氛圍逐漸成熟的非核心區(qū)域。

　　戴德梁行方面表示,購物中心也在繼續(xù)發(fā)力精細化運營,在調(diào)整自身定位的同時挖掘品牌和業(yè)態(tài)的最優(yōu)組合,探尋改革之路:如正佳廣場推出演藝劇院、極地海洋世界,天環(huán)廣場引入諸多新品牌進入廣州,太古匯深挖服務與購物環(huán)境升級等等,各大商場的個性化、差異化升級改造逐漸顯現(xiàn)成效。業(yè)態(tài)方面,快時尚和餐飲仍是市場擴張的主力,品牌在擴張的同時更加注重鋪面設計及服務個性化的打造。值得注意的是,越來越多的非傳統(tǒng)零售業(yè)態(tài)開始成為購物中心吸納空置、豐富業(yè)態(tài)的新力量:曾被認為是實體商業(yè)市場爭奪者的線上零售商如樂視、小米,開始發(fā)力線下拓展實體店。萬科、美的地產(chǎn)、時代地產(chǎn)也紛紛在購物中心打造“城市客廳”,新業(yè)態(tài)的加入和線上線下的新融合,或?qū)�為未來購物中心的運營提供新的思路。

　　“天河路商圈未來迎來更深層次的大調(diào)整,整個商圈到底是朝著更加融合的方向抱團發(fā)展,還是分化出各自更加鮮明的特色,還有待觀察。”業(yè)內(nèi)人士表示。高力國際方面也表示,天河路商圈在未來幾年不會有新增供應商業(yè)項目,未來的項目定位及品牌調(diào)整會呈現(xiàn)更加明顯的差異化。對于某些已經(jīng)在商圈內(nèi)多個項目均開店的品牌,未來是否增加布局還是集中精力打造明星店鋪,值得繼續(xù)關注。這位業(yè)內(nèi)人士還提出,如今廣州零售市場買手店和設計師品牌開店成風,如男士精品服飾買手店01MEN、上海卓新服飾有限公司的原創(chuàng)設計師品牌MU和源自日本以買手為主導的品牌BYSelvage,還有設計師品牌City s Alley 已經(jīng)集體進駐天環(huán)廣場。在如此低迷的服飾零售表現(xiàn)下,這類型店鋪仍然抱團擴張,預計在接下來將持續(xù)發(fā)展。

　　展望未來,五個新項目預計于2016年余下季度正式開業(yè),合計建筑面積約40.8萬平方米,均將定位為大眾市場。隨著非核心區(qū)域存量占比不斷增加,其低于全市平均水平的租金或?qū)⒃谖磥韼讉�季度內(nèi)抑制整體租金的增長。

　　未來五年將開業(yè)的新購物中心項目(含今年)

　　項目 區(qū)域 預計開業(yè)時間

　　凱德云尚廣場 白云 2016年

　　天環(huán)廣場 天河 2016年

　　番禺永旺夢樂城 番禺 2016年

　　捷登都會 越秀 2016年

　　天河新天地 天河 2016年

　　合生廣場 海珠 2017年

　　K11 天河 2017年

　　天匯廣場 天河 2017年

　　番禺天河城 番禺 2018年

　　金沙洲永旺夢樂城 白云 2018年

　　祈福商業(yè)項目一期 番禺 2019年

　　恒基海珠廣場項目 海珠 2019年

　　祈福商業(yè)項目二期 番禺 2020年

　　（整理自高力國際）